昨天下午四點(diǎn)半，除夕前夜，包括艷姐在內(nèi)的地產(chǎn)人，在路上的、不在路上的，都被萬(wàn)科的公告連發(fā)嚇了一跳：

　　2024年巨額預(yù)虧450億元，管理層核心人士郁亮、祝九勝、朱旭集體辭職。

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　　經(jīng)過(guò)一個(gè)晚上的發(fā)酵，今天早上，港股萬(wàn)科高開9%充分說(shuō)明了資本市場(chǎng)的態(tài)度。

　　艷姐覺(jué)得，這兩年萬(wàn)科雖然已經(jīng)不是行業(yè)第一了，但在很多地產(chǎn)人心里依然是妥妥的NO.1。萬(wàn)科的一舉一動(dòng)，標(biāo)桿意義實(shí)在是太強(qiáng)了。

　　這次深圳國(guó)資全面派駐高管團(tuán)隊(duì)接手萬(wàn)科的管理，此前傳言許久的萬(wàn)科走向國(guó)有化正在成為現(xiàn)實(shí)。

　　我們不禁要問(wèn)，這場(chǎng)巨震是否會(huì)影響一大批正在暴雷的房企和混改性質(zhì)的房企？

　　但可以肯定，這注定是一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)值得載入史冊(cè)的大事件。

　　最早喊出“活下去”的開發(fā)商，終究是活成了自己不喜歡的樣子。

　　01

　　為什么是辛杰？

　　今天開始的萬(wàn)科，已經(jīng)不再是那個(gè)職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的萬(wàn)科了，而是“更紅了”。

　　艷姐再簡(jiǎn)單復(fù)盤一下可謂這輪地產(chǎn)周期中幅度最大的人事調(diào)整：

　　郁亮申請(qǐng)辭去公司董事會(huì)主席職務(wù)。郁亮辭去上述職務(wù)后，將繼續(xù)擔(dān)任公司董事，并擔(dān)任執(zhí)行副總裁職務(wù)。

　　祝九勝申請(qǐng)辭去公司董事、董事會(huì)投資與決策委員會(huì)委員、總裁、首席執(zhí)行官、授權(quán)代表等職務(wù)。祝九勝辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

　　朱旭申請(qǐng)辭去公司董事會(huì)秘書、公司秘書、授權(quán)代表等職務(wù)。朱旭辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系長(zhǎng)租公寓事業(yè)部。

　　同時(shí)官宣的，是擁有深圳國(guó)資背景的四位大佬——

　　深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書記辛杰，接替郁亮成為萬(wàn)科董事會(huì)主席，并成為萬(wàn)科法定代表人。

　　李鋒，2020年3月起任深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理；2024年6月起任深圳市天健股份有限公司董事。

　　華翠，曾在茂名市相關(guān)部門任職，歷任深圳地鐵集團(tuán)審計(jì)法律中心總經(jīng)理，深圳建材交易集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。

　　李剛，2018年1月至今歷任深圳市地鐵集團(tuán)有限公司辦公室主任，深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)；2021年11月至今，兼任深圳市睿印商業(yè)管理有限公司董事、董事長(zhǎng)。

　　郁亮們的辭職有些突然，但辛杰的上任并不令人意外。

　　在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，萬(wàn)科每一次出現(xiàn)負(fù)面輿情，基本都是辛杰出面把控大局。對(duì)如今的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，辛杰是最合適的人選。

　　2023年11月初，萬(wàn)科首遇“股債雙殺”，在隨后萬(wàn)科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行的三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，深圳市國(guó)資委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)同辛杰等共同為萬(wàn)科站臺(tái)。

　　彼時(shí)辛杰表示，深鐵已經(jīng)準(zhǔn)備了豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行有序釋放以支持萬(wàn)科，包括以市場(chǎng)化、法治化方式，承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬(wàn)科盤活大宗資產(chǎn)，為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。

　　他也堅(jiān)定表態(tài)，萬(wàn)科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國(guó)資。

　　而在辛杰的主導(dǎo)下，萬(wàn)科的大宗交易甚至成為其這兩年的一大亮點(diǎn)。

　　最重要的是，大家肉眼可見，深圳國(guó)資是用真金白銀在支持萬(wàn)科。

　　舉個(gè)最明顯的例子，2024年5月27日，在萬(wàn)科深圳灣超總地塊掛牌結(jié)束的最后一刻，深鐵和深圳南山國(guó)資以22.35億元聯(lián)手摘地。

　　對(duì)于這宗地，艷姐來(lái)劃幾個(gè)重點(diǎn)——

　　使用年期30年，當(dāng)時(shí)剩余不到24年，主要用途為商業(yè)辦公及酒店，且要求自持70%。

　　其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科這兩年對(duì)于大宗交易的重視。

　　在比這次摘地稍早些的萬(wàn)科2023年年度股東大會(huì)上，郁亮表示，堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

　　有一個(gè)數(shù)據(jù)還是值得提一提的，2024年前三季度，萬(wàn)科通過(guò)大宗交易回款232.6億元，已完成年度回款目標(biāo)的78%。

　　根據(jù)萬(wàn)科方面的最新說(shuō)法，目前大宗交易已簽約259億元，盤活存量回收現(xiàn)金超百億元。

　　而對(duì)于2025年將要到期的公開債務(wù)，萬(wàn)科方面向媒體回應(yīng)，“將通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。”

　　很多業(yè)內(nèi)的朋友也告訴艷姐，處理手中的大宗資產(chǎn)依然是萬(wàn)科目前的重頭戲，各地為此還成立了很多大宗資產(chǎn)交易部門。

　　辛杰的上任，很可能加速萬(wàn)科的大宗資產(chǎn)交易步伐，更多項(xiàng)目可以流動(dòng)起來(lái)，更快回籠資金，減輕負(fù)債壓力。

　　02

　　這次不得不道歉了

　　相比于很多發(fā)不出年報(bào)的同行，萬(wàn)科對(duì)自己的業(yè)績(jī)情況倒是從來(lái)沒(méi)有藏著掖著。

　　2024年，萬(wàn)科預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)虧損約450億元，較上年同期下降470.0%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損約410億元，同比下降518.6%；基本每股收益虧損約3.79元/股，上年同期盈利1.03元/股。

　　這是多年的地產(chǎn)優(yōu)等生萬(wàn)科頭一次錄得這樣的巨額虧損。

　　萬(wàn)科坦言，一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

　　二是新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；三是部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損；四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

　　萬(wàn)科昨天在公告里說(shuō)，公司對(duì)業(yè)績(jī)虧損深表歉意，將全力以赴推動(dòng)經(jīng)營(yíng)改善。?

　　艷姐突然想起來(lái)前幾年郁亮和祝九勝的道歉。

　　2021年萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)110.47億元，同比下降11.68%，祝九勝感慨：“這讓我想起讀書時(shí)候，期中考試沒(méi)考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志長(zhǎng)期成為好學(xué)生的定位和志向。”

　　到了2021年度的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增加8%；歸母凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.75%，這是萬(wàn)科13年來(lái)凈利潤(rùn)首次下滑，且幅度近腰斬。

　　當(dāng)時(shí)郁亮說(shuō)，昨天晚上我特別忐忑不安，交出這樣的成績(jī)單，倍感壓力。

　　以及此后火遍全網(wǎng)的道歉：

　　“2021年我們業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，我向52萬(wàn)名股東表示誠(chéng)摯的歉意。”

　　郁亮還說(shuō)：“期待明年給大家交上合格答卷。”

　　后來(lái)的情況大家都知道了，不知道辭職后的郁亮和祝九勝，心里是否還會(huì)對(duì)股東們有所歉意？

　　不過(guò)這兩年，我們確實(shí)能看到，萬(wàn)科也在出售資產(chǎn)，盡可能回籠資金。

　　就在昨天的公告里，萬(wàn)科宣布與深鐵集團(tuán)簽署協(xié)議，涉及紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目49%相關(guān)收益權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12.92億元；亦轉(zhuǎn)讓所持目標(biāo)項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)公司49%股權(quán)，價(jià)格為5824.72萬(wàn)元。

　　在萬(wàn)科這么多公開出售的資產(chǎn)案例里，艷姐印象最深刻的，是去年初的上海萬(wàn)科七寶廣場(chǎng)。

　　這是萬(wàn)科在上海的第一個(gè)廣場(chǎng)系購(gòu)物中心，也是萬(wàn)科商業(yè)體系中最賺錢的項(xiàng)目，多年業(yè)績(jī)均位列萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目第一。2024年1月底，七寶廣場(chǎng)整體估值為70.6億元，但協(xié)定的交易價(jià)僅52億元，萬(wàn)科的折讓幅度達(dá)到26.3%，這也就有了當(dāng)時(shí)很出名的一條新聞標(biāo)題：

　　領(lǐng)展成功以近7折價(jià)格抄底上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

　　有點(diǎn)可惜，但這也是萬(wàn)科不得不做的決策。

　　這一次，是真的為了“活下去”。

　　
03

　　終成深國(guó)資“親兒子”???

　　很多人應(yīng)該也都注意到了，在萬(wàn)科公告連發(fā)約10分鐘，深圳市委機(jī)關(guān)報(bào)《深圳特區(qū)報(bào)》便發(fā)布了一篇題為《多方積極支持 萬(wàn)科發(fā)展迎來(lái)重大轉(zhuǎn)機(jī) 深圳國(guó)資：有足夠“子彈”支持萬(wàn)科》的文章，“深圳發(fā)布”官方微信也在稍后予以全文轉(zhuǎn)發(fā)，官方態(tài)度和立場(chǎng)非常鮮明。

　　在這篇文章里，包括署名和未署名，提到了足足9位受訪對(duì)象，領(lǐng)域涵蓋深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人、深圳市住建局負(fù)責(zé)人，深鐵集團(tuán)和萬(wàn)科方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，甚至還有新上任的董事長(zhǎng)辛杰。

　　辛杰首次以新身份受訪，他表示：“在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，新的管理團(tuán)隊(duì)將積極實(shí)施‘一攬子’方案，有信心實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。目前公司已對(duì)今年一季度債務(wù)償付做好了安排。”

　　相比2000多字的內(nèi)容本身，這篇文章更大的意義在于讓資本市場(chǎng)看到了深圳官方的態(tài)度，避免萬(wàn)科出現(xiàn)更大范圍的股債波動(dòng)——

　　好在今天的資本市場(chǎng)給力，萬(wàn)科港股大漲超9%，也算對(duì)昨日公告做了階段性回應(yīng)。

　　就在剛剛，有業(yè)內(nèi)朋友向艷姐表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：

　　第一，意味著萬(wàn)科從一家股份制企業(yè)全面轉(zhuǎn)向一家重國(guó)資背景的企業(yè)，資金壓力可能會(huì)減輕。

　　第二，深鐵集團(tuán)辛杰出面當(dāng)了一把手，未來(lái)萬(wàn)科的管理班子可能還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)很多國(guó)資背景的人士，未來(lái)職業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍可能會(huì)變小。

　　第三，萬(wàn)科的項(xiàng)目可以流動(dòng)起來(lái)，資金鏈有所好轉(zhuǎn)，證明萬(wàn)科能“活下去”了，只是各方面性質(zhì)會(huì)變，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心提振是很重要的。

　　艷姐覺(jué)得，萬(wàn)科其實(shí)是一家國(guó)資背景但由職業(yè)經(jīng)理人運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化企業(yè)，如今，以郁亮和祝九勝為代表的明星職業(yè)經(jīng)理人退下，地方國(guó)資成為主導(dǎo)萬(wàn)科下一步發(fā)展的力量。

　　這里有必要再說(shuō)一下2023年11月深圳國(guó)資與金融機(jī)構(gòu)的溝通會(huì)，當(dāng)時(shí)深圳國(guó)資委明確表示，國(guó)資國(guó)企有實(shí)力、也有能力支持萬(wàn)科防范和應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　艷姐注意到，彼時(shí)多家重要官媒都援引了這樣一個(gè)說(shuō)法——

　　萬(wàn)科是深圳國(guó)資體系的重要成員，深圳國(guó)資將萬(wàn)科納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表范圍，萬(wàn)科總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額在深圳國(guó)資中占比均超三成以上，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)深圳國(guó)資具有重大影響。

　　從深圳國(guó)資體系關(guān)鍵成員到如今深圳國(guó)資委的“親兒子”，萬(wàn)科已經(jīng)完成了自己的血脈置換。

　　結(jié)語(yǔ)

　　遙想8年前，深鐵集團(tuán)從華潤(rùn)、恒大等10家企業(yè)手中收購(gòu)萬(wàn)科29.38%股權(quán)，花費(fèi)約664億元，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一片樂(lè)觀。

　　而去年，深鐵集團(tuán)自身其實(shí)也出現(xiàn)了較大虧損，業(yè)界更多將此解讀為被投資萬(wàn)科“套牢”。

　　在這樣一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一邊是萬(wàn)科巨虧的契機(jī)，另一邊是深鐵集團(tuán)希望捋清甚至重新開始這一次投資，辛杰們的上任，更有了臨危受命的意義。

　　與萬(wàn)科甜蜜蜜的那些年，辛杰和深鐵集團(tuán)絕對(duì)不會(huì)忘記。

　　但一轉(zhuǎn)念，“活下去”，已經(jīng)是7年前的事情了。

　　主編：張艷

　　責(zé)編：安濟(jì)??