昨天下午四點半，除夕前夜，包括艷姐在內的地產人，在路上的、不在路上的，都被萬科的公告連發嚇了一跳：

　　2024年巨額預虧450億元，管理層核心人士郁亮、祝九勝、朱旭集體辭職。

　　實打實的上市公司公告，比幾天前的祝九勝傳聞更炸裂，更震驚一片。

　　經過一個晚上的發酵，今天早上，港股萬科高開9%充分說明了資本市場的態度。

　　艷姐覺得，這兩年萬科雖然已經不是行業第一了，但在很多地產人心里依然是妥妥的NO.1。萬科的一舉一動，標桿意義實在是太強了。

　　這次深圳國資全面派駐高管團隊接手萬科的管理，此前傳言許久的萬科走向國有化正在成為現實。

　　我們不禁要問，這場巨震是否會影響一大批正在暴雷的房企和混改性質的房企？

　　但可以肯定，這注定是一場房地產行業值得載入史冊的大事件。

　　最早喊出“活下去”的開發商，終究是活成了自己不喜歡的樣子。

　　01

　　為什么是辛杰？

　　今天開始的萬科，已經不再是那個職業經理人主導的萬科了，而是“更紅了”。

　　艷姐再簡單復盤一下可謂這輪地產周期中幅度最大的人事調整：

　　郁亮申請辭去公司董事會主席職務。郁亮辭去上述職務后，將繼續擔任公司董事，并擔任執行副總裁職務。

　　祝九勝申請辭去公司董事、董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席執行官、授權代表等職務。祝九勝辭職后不再擔任公司任何職務。

　　朱旭申請辭去公司董事會秘書、公司秘書、授權代表等職務。朱旭辭去上述職務后，仍在公司工作，聯系長租公寓事業部。

　　同時官宣的，是擁有深圳國資背景的四位大佬——

　　深圳地鐵集團董事長、黨委書記辛杰，接替郁亮成為萬科董事會主席，并成為萬科法定代表人。

　　李鋒，2020年3月起任深圳市特區建工集團有限公司黨委委員、副總經理；2024年6月起任深圳市天健股份有限公司董事。

　　華翠，曾在茂名市相關部門任職，歷任深圳地鐵集團審計法律中心總經理，深圳建材交易集團總經理、董事長。

　　李剛，2018年1月至今歷任深圳市地鐵集團有限公司辦公室主任，深圳市地鐵商業管理有限公司黨委書記、董事長；2021年11月至今，兼任深圳市睿印商業管理有限公司董事、董事長。

　　郁亮們的辭職有些突然，但辛杰的上任并不令人意外。

　　在過去很長一段時間里，萬科每一次出現負面輿情，基本都是辛杰出面把控大局。對如今的萬科來說，辛杰是最合適的人選。

　　2023年11月初，萬科首遇“股債雙殺”，在隨后萬科與境內外金融機構舉行的三季度業績說明會上，深圳市國資委有關領導，協同辛杰等共同為萬科站臺。

　　彼時辛杰表示，深鐵已經準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。

　　他也堅定表態，萬科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國資。

　　而在辛杰的主導下，萬科的大宗交易甚至成為其這兩年的一大亮點。

　　最重要的是，大家肉眼可見，深圳國資是用真金白銀在支持萬科。

　　舉個最明顯的例子，2024年5月27日，在萬科深圳灣超總地塊掛牌結束的最后一刻，深鐵和深圳南山國資以22.35億元聯手摘地。

　　對于這宗地，艷姐來劃幾個重點——

　　使用年期30年，當時剩余不到24年，主要用途為商業辦公及酒店，且要求自持70%。

　　其實不難發現，萬科這兩年對于大宗交易的重視。

　　在比這次摘地稍早些的萬科2023年年度股東大會上，郁亮表示，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

　　有一個數據還是值得提一提的，2024年前三季度，萬科通過大宗交易回款232.6億元，已完成年度回款目標的78%。

　　根據萬科方面的最新說法，目前大宗交易已簽約259億元，盤活存量回收現金超百億元。

　　而對于2025年將要到期的公開債務，萬科方面向媒體回應，“將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。”

　　很多業內的朋友也告訴艷姐，處理手中的大宗資產依然是萬科目前的重頭戲，各地為此還成立了很多大宗資產交易部門。

　　辛杰的上任，很可能加速萬科的大宗資產交易步伐，更多項目可以流動起來，更快回籠資金，減輕負債壓力。

　　02

　　這次不得不道歉了

　　相比于很多發不出年報的同行，萬科對自己的業績情況倒是從來沒有藏著掖著。

　　2024年，萬科預計全年凈利潤虧損約450億元，較上年同期下降470.0%；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損約410億元，同比下降518.6%；基本每股收益虧損約3.79元/股，上年同期盈利1.03元/股。

　　這是多年的地產優等生萬科頭一次錄得這樣的巨額虧損。

　　萬科坦言，一是房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

　　二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；三是部分非主業財務投資出現虧損；四是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

　　萬科昨天在公告里說，公司對業績虧損深表歉意，將全力以赴推動經營改善。?

　　艷姐突然想起來前幾年郁亮和祝九勝的道歉。

　　2021年萬科中期業績發布會，當時萬科實現凈利潤110.47億元，同比下降11.68%，祝九勝感慨：“這讓我想起讀書時候，期中考試沒考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志長期成為好學生的定位和志向。”

　　到了2021年度的業績發布會上，萬科實現營業收入4528億元，同比增加8%；歸母凈利潤225.2億元，同比下降45.75%，這是萬科13年來凈利潤首次下滑，且幅度近腰斬。

　　當時郁亮說，昨天晚上我特別忐忑不安，交出這樣的成績單，倍感壓力。

　　以及此后火遍全網的道歉：

　　“2021年我們業績表現不好，讓股東失望了，我向52萬名股東表示誠摯的歉意。”

　　郁亮還說：“期待明年給大家交上合格答卷。”

　　后來的情況大家都知道了，不知道辭職后的郁亮和祝九勝，心里是否還會對股東們有所歉意？

　　不過這兩年，我們確實能看到，萬科也在出售資產，盡可能回籠資金。

　　就在昨天的公告里，萬科宣布與深鐵集團簽署協議，涉及紅樹灣物業開發項目49%相關收益權，轉讓價格為12.92億元；亦轉讓所持目標項目管理經營公司49%股權，價格為5824.72萬元。

　　在萬科這么多公開出售的資產案例里，艷姐印象最深刻的，是去年初的上海萬科七寶廣場。

　　這是萬科在上海的第一個廣場系購物中心，也是萬科商業體系中最賺錢的項目，多年業績均位列萬科商業項目第一。2024年1月底，七寶廣場整體估值為70.6億元，但協定的交易價僅52億元，萬科的折讓幅度達到26.3%，這也就有了當時很出名的一條新聞標題：

　　領展成功以近7折價格抄底上海七寶萬科廣場。

　　有點可惜，但這也是萬科不得不做的決策。

　　這一次，是真的為了“活下去”。

　　
03

　　終成深國資“親兒子”???

　　很多人應該也都注意到了，在萬科公告連發約10分鐘，深圳市委機關報《深圳特區報》便發布了一篇題為《多方積極支持 萬科發展迎來重大轉機 深圳國資：有足夠“子彈”支持萬科》的文章，“深圳發布”官方微信也在稍后予以全文轉發，官方態度和立場非常鮮明。

　　在這篇文章里，包括署名和未署名，提到了足足9位受訪對象，領域涵蓋深圳市國資委負責人、深圳市住建局負責人，深鐵集團和萬科方面相關負責人，甚至還有新上任的董事長辛杰。

　　辛杰首次以新身份受訪，他表示：“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施‘一攬子’方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年一季度債務償付做好了安排。”

　　相比2000多字的內容本身，這篇文章更大的意義在于讓資本市場看到了深圳官方的態度，避免萬科出現更大范圍的股債波動——

　　好在今天的資本市場給力，萬科港股大漲超9%，也算對昨日公告做了階段性回應。

　　就在剛剛，有業內朋友向艷姐表達了自己的觀點：

　　第一，意味著萬科從一家股份制企業全面轉向一家重國資背景的企業，資金壓力可能會減輕。

　　第二，深鐵集團辛杰出面當了一把手，未來萬科的管理班子可能還會陸陸續續出現很多國資背景的人士，未來職業經營的范圍可能會變小。

　　第三，萬科的項目可以流動起來，資金鏈有所好轉，證明萬科能“活下去”了，只是各方面性質會變，這對整個房地產行業的信心提振是很重要的。

　　艷姐覺得，萬科其實是一家國資背景但由職業經理人運營的市場化企業，如今，以郁亮和祝九勝為代表的明星職業經理人退下，地方國資成為主導萬科下一步發展的力量。

　　這里有必要再說一下2023年11月深圳國資與金融機構的溝通會，當時深圳國資委明確表示，國資國企有實力、也有能力支持萬科防范和應對各類風險。

　　艷姐注意到，彼時多家重要官媒都援引了這樣一個說法——

　　萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統計報表范圍，萬科總資產、營業收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上，萬科的經營發展對深圳國資具有重大影響。

　　從深圳國資體系關鍵成員到如今深圳國資委的“親兒子”，萬科已經完成了自己的血脈置換。

　　結語

　　遙想8年前，深鐵集團從華潤、恒大等10家企業手中收購萬科29.38%股權，花費約664億元，當時中國房地產市場還是一片樂觀。

　　而去年，深鐵集團自身其實也出現了較大虧損，業界更多將此解讀為被投資萬科“套牢”。

　　在這樣一個時間節點，一邊是萬科巨虧的契機，另一邊是深鐵集團希望捋清甚至重新開始這一次投資，辛杰們的上任，更有了臨危受命的意義。

　　與萬科甜蜜蜜的那些年，辛杰和深鐵集團絕對不會忘記。

　　但一轉念，“活下去”，已經是7年前的事情了。

　　主編：張艷

　　責編：安濟??