年前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬科，在節(jié)后第一天迎來的變化：

深圳地鐵工作進(jìn)駐萬科了。

晚上九點(diǎn)多，萬科發(fā)布了人事變動，涉及戰(zhàn)投、財務(wù)、法務(wù)等核心職能部門，以及北京、華東等區(qū)域公司。算是萬科成立41年最大規(guī)模的管理改革。

換血，自然是拯救萬科的開始。自此，國企萬科登場了。

根據(jù)消息，當(dāng)天入駐的工作，不僅有高管團(tuán)隊，還有中級管理人員和普通員工。各級人員的深度參與，基本上說明一個事實：

萬科已被深圳國資全面接管。

2024年，萬科銷售同比下滑約23%。其中三季度報顯示集團(tuán)有息負(fù)債合計3276.1億元，有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1115.2億元，短期債務(wù)1168億。

截至報告期末，集團(tuán)凈負(fù)債率為66.2%，持有貨幣資金797.5億元。

在1月份發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中， 2024年歸屬上市公司股東凈虧損約450億，虧損的原因主要為土地和存貨減值。

超出了市場預(yù)期。一系列數(shù)據(jù)和市場風(fēng)聲，均顯示出萬科面臨嚴(yán)重的流動性危機(jī)和債務(wù)兌付壓力。

深圳地鐵作為萬科的第一大股東，從財務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)槿娼庸苷摺８驹蚓褪且獛椭f科走出債務(wù)風(fēng)波。

1月底的時候，萬科深陷債務(wù)風(fēng)波，深圳國資負(fù)責(zé)人就公開強(qiáng)調(diào)：

有足夠的“子彈”支持萬科。

萬科是幸運(yùn)的，因為在過去幾年，大部分爆雷房企基本上都向地方政府求助過。但地方基本上都因為責(zé)任不明、風(fēng)險極高，甚至是履歷安全等原因擱置了地方房企的訴求。即便是后面的保交樓周期上，地方在房企的救助問題上，基本上也是“選擇性”的。

深圳地鐵作為地方國資，卷入一家混改企業(yè)的債務(wù)風(fēng)波，對“國資”的上級單位或者是現(xiàn)任主官，都是極具風(fēng)險和代價的。能夠冒此風(fēng)險下場，不僅僅是地方的擔(dān)當(dāng)，更是萬科的白月光。

但是，拯救危局的代價，并不低。

隨著深圳地鐵對萬科開啟“手術(shù)”，“類體制”的管理體系也逐漸瓦解萬科的文化。萬科看似躲過了債務(wù)清算的驚濤，實則可能面臨的國資邏輯的牢籠。所謂的上岸的萬科，能否完成團(tuán)隊磨合呢？還是新的內(nèi)耗？

確定的事，那些被國資化的企業(yè)，可能面臨失去市場化的基因。

因此，短期內(nèi)穩(wěn)定局面無需質(zhì)疑，但是否真正能做到藥到病除，還得打個問號。

我一直強(qiáng)調(diào)，只要地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，國內(nèi)資產(chǎn)價值沒能進(jìn)一步推高，國內(nèi)任何一家開發(fā)商都無法自我修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

國企、央企、地方城投是一樣，深圳地鐵接手的萬科也一樣。因此，萬科的問題本質(zhì)上不是誰來管理的問題，是整個地產(chǎn)深層次的結(jié)構(gòu)性問題。

國資下場的好處，就是血槽變厚，有了輸血能力。只要萬科能挺到資產(chǎn)價值重新估值的一天，重新站起來毫無問題。

只是，這場號稱“市場化、法制化”的救援，還沒到最關(guān)鍵的時候。

真金白銀下場，才是火力全開。

學(xué)習(xí)強(qiáng)國，走進(jìn)新時代

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