文/狗蛋分蛋

最近的DeepSeek，用火爆全球來形容不為過。鐵柱突發奇想問DeepSeek，如何看待2025年的北京樓市？

它說，北京樓市變了：

2025年北京樓市將進入"結構性機會"時代，建議聚焦"產業+軌交+稀缺性"三重邏輯，優先選擇有真實人口導入和產業支撐的板塊。 2025年前后，海淀北、通州運河、昌平南等區域將進入價值兌現期，而傳統核心區需警惕學區政策進一步調整帶來的估值重構風險。

在區域價值分析上，DeepSeek給出2025年買入建議是這樣的：

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DeepSeek將北京各區分為了5塊：

一是以東西城為代表的“核心城區”，二是包括海淀、朝陽、亦莊在內的 “產業驅動區” ，三是 “城市副中心” 通州，四是 “近郊潛力區” ，含昌平南、大興西紅門、房山良鄉，最后是第五密云、懷柔、平谷等在內的 “風險警示區” 。

這個分法，不知道大家怎么看？

鐵柱覺得，樓市大方向上，DeepSeek的回答和之前我們得出的“結構牛時代”研判，已經有幾分相似了，即核心區域與一般區域加速分化，好房子和普通房產加速分化。

只是在一些板塊細節信息上，DeepSeek還稍顯落后，可能是因為聯網不及時。

站在老地產人的角度上，今年的北京樓市確實已經出現了一些變化。

市場方面，新房井噴，價格止跌勢頭初現，二手房成交開始回暖。

2025年1月，北京新建商品住宅新增供應2161套，同比上漲214.1%。成交2654套，同比下跌10.0%。成交均價54881元/㎡，同比上漲1.9%。

圖源：克而瑞北京

1月成交下挫，主要原因是淡季疊加春節假期，相比之下，成交均價的回溫更值得注意。

鐵柱發現，1月的北京市場涌現了一批勢頭強勁的新盤，比如京西的長安華曦府，1月網簽了351套，還有永豐北的嘉華天珺等等。

原因，一方面這些項目在板塊內有產品力優勢，另一方面，項目所處的板塊，條件也足夠吸引人。

這種局部火熱的情況，這也側面印證了北京樓市的“結構性”變化，分化加速，強者愈強。

二手房方面，2025年1月北京二手住宅成交12480套，同比上漲0.3%，網簽量是近四年來1月份成交量的最高點。

圖源：克而瑞北京

從數據上說，其實從2024年下半年起，尤其是930之后，北京二手房成交回暖的勢頭就已經出現了，里面學區房占到了很重要的角色。

不過，北京學區房也并非普漲，走勢同樣呈現“結構性”。

一些二流學區的學區房事實上還在跌。比如東城的綠景苑，在1月成交了一套一居室，成交價523萬，相比于2021年7月同戶型房源，價格跌了187萬。

與此同時，西城的德勝、月壇；東城的和平里、安交；海淀的上地等頂流學區卻越來越受歡迎。特別是有直升牛中的學校，變得很搶手。

供應角度看，2025年可能是近幾年北京最強的“賣地年”。

去年北京全年供地41宗，相比2023年下降了32%。2025年從已公布的供地計劃來看，數量直接翻倍，有81宗。

可以預見的是，2025年北京新房市場會非常卷。

同時前幾年的產品力突出的次新房也開始集中入市，二手房市場預計也會很卷。對北京的買房人來說是好事，選擇會比以往更多。

如果在今年新買房，鐵柱覺得有幾個點值得注意：

第一，朝陽區東三環黃金地段有三塊地預計今年開賣，包括永安里地塊、呼家樓地塊和太陽宮地塊。

第二，通州今年要大規模賣地了，擬供地15宗。

第三，海淀不用執著五環外了，四季青和半壁店開始規模供地，西四環有5宗地今年將亮相。

下面分區來講講。

一、東西城

2020年-2023年東西城均價總體是上漲了，只是僅有3%，原因在上文也提到過，非核心學區房大跌，片區房價靠德勝、月壇等撐著。

東城區今年有4塊新地入市。

首先是永定府項目旁邊的 “西革新里危改項目地塊” 兩三年前開始吹風，今年入市的概率很大，規格是8層和10層的小高層。

此外還有 前門東區、寶華里、祈西。 加上去年6月東城出讓的 金魚池地塊， 2025年東城可能會有5個項目入市。

二、海淀

海淀去年有點萎，能打的項目只有香山樾、中海華富里富園、棲海澐頌等少數幾個。

過去海淀被不少人看成閉眼買，主要是GDP破萬億，產業實力和經濟在北京數一數二，而且出了名的“惜地”，沒那么依賴土地財政，說白了有錢任性。

但現在，這個邏輯肯定是不行了。

海淀從產業上看依舊很強，但從去年開始，海淀供地加速，今年一下又干出8宗。供應巨大意味著分化巨大，地塊條件，配套、樓盤品質等差距明顯，意味著海淀也正式進入了“精挑細選”時代。

除了考慮實際需求外，2025年的海淀，首看四環 四季青 和 半壁店 的動向，其次是 永豐南、功德寺、朱房村 這類產業核心地段的新盤。

三、朝陽

朝陽今年是真正把壓箱底的好地掏出來了，計劃賣地18宗，關鍵四環都不夠看了，直接干到了三環，包括 永安里地塊、呼家樓地塊 和 太陽宮地塊 都有的選。

朝陽是標準的環線邏輯，三元橋CBD太陽宮首選，只是以前項目相對較少，而且價格比較豪。

望京前幾年比較火，漲勢迅猛，被當成朝陽風向標。但是實際了解望京的應該也懂，吃虧在配套和沒有真正的大廠，板塊橫盤久，近年也是領跌朝陽。

去年朝陽最賣得最好的項目是北京宸園，四季度開盤成交51.8億，下來是保利天匯、保利朝陽和煦、縵合北京、中建濮院等，大部分產品力都可圈可點，有尾盤可以關注。

鐵柱覺得，如果條件合適的話，還可以關注 松榆里地塊、化石營舊城區改造 兩個地塊的情況。前者是四環內地鐵盤，不遠就是合生匯，后者也是環內比較硬的板塊，不遠就是朝外SOHO，萬通中心。

篇幅有限，有機會可以展開聊聊。

四、昌平

昌平今年拿出了8塊地，最值得關注的肯定是 朱辛莊0029 ，可以說是千呼萬喚始出來。

在昌平買房產業導向更明顯，畢竟懂的都懂，主要吃海淀，吃中關村的外溢。在這個基礎上，朱辛莊不僅能吃到外溢，還有自己的產業邏輯，更是難得。

昌平南如果迎來價值兌現，首站大概率就是朱辛莊，甚至同量級比較，優先級隱隱超過二撥子。

去年昌平買得最好的盤是建發觀堂府，其次是中海寰宇未來、北京國賢府、梧桐星宸、珠江天樾書院。寰宇未來位于朱辛莊，北京國賢府產品力有優勢，在北七家賣得比沙河高教園還貴。

五、大興

2025年大興有18宗地塊出讓，不愧為北京土地財政的“奶?！?，重頭戲還是 西紅門 ，有大概18萬㎡的供應量。尤其是西紅門東，要買三塊地。

整個大興最值得關注的地塊都集中在西紅門，可以說沒有對手，價值上，西紅門東大于西紅門西。

去年大興銷售前10樓盤大部分集中在西紅門，比如中建玖月府、西紅門橡樹灣、頤和公館等。這里可以說也是大興最卷的地方，不過因為這幾年大規模供地，西紅門房價其實是承壓的。

最早西紅門華潤一家獨大，這些年，中建系崛起，以中建壹品為首一直重倉西紅門，或許今年土拍市場還能看到其身影。

在西紅門選房，記住兩點基本不會踩坑：靠近城央，靠近地鐵。

六、順義

順義是一個老北京人無感，但新北京人非常喜歡的地區，簡單可以分為三部分來看： 一是圍繞中央別墅區概念的 天竺、后沙峪、新國展 ，屬于有錢人的玩具。 二是順義城區以及 仁和、馬坡， 第三就是順義其它了。

今年順義拿出了7塊地，有錢人可以關注溫榆河生態走廊地塊， 溫榆河畔，容積率 只有1.01，目前北京最低。 還有一個是 馬頭莊綜合改造地塊， 緊挨羅馬湖，容積率只有1.1。 開發商卷產品力的空間很大。

另外，在順義買房要注意幾點：

1、投資盡量繞開順義，有自主要求，或者追求好環境，好品質可以選。

2、1000萬以下的別墅產品看個樂。

3、買新不買舊。

七、房山

房山今年只有三塊地供應， 良鄉大學城拓展東區地塊、高教園區北部生活區2號地、北廣陽城棚改項目二片區。 級別上都是圍繞良鄉大學城，高教園展開。

說白了，大伙都了解，房山的價值就在這里。

在房山買房邏輯畢竟簡單，近大學城、近地鐵，兩條疊加基本上沒大錯，去年房山銷售前十的項目，比如京華國賢府、京熙潤府、中建國賢府等，也都是這個邏輯。

八、通州

通州今年屬于開始賣地回血了，一下子拿出了15塊地。

目前通州基建進入尾聲，靜等產業遷入，按照規劃，未來北京很多國企央企總部和二三級央企總部要進入通州，但究竟產業能不能起來，目前不好說。

通州的價值集中在“城市副中心”概念里，雖然出讓了15塊地，可能最后有競爭力，或者說，真正能拍出的估計不多。值得關注的集中在 運河核心區。

除上述八區外，其他區暫未公布供地計劃，豐臺區據小道消息，今年應該有 豐臺東河沿、花鄉城中村改造、岳各莊棚改 等幾塊地出讓。

總之，今年北京各區基本上都拿出了壓箱底的好貨，當然地塊最終能拿出什么樣的項目，可能還要看開發商的發揮。

接下來，我們也打算針對2025年入市新盤單開一個“北京新盤”板塊，聊聊項目的產品力，以及開發商背后的江湖趣事，感興趣的朋友可以持續關注。

最后，鐵柱嘗試讓DeepSeek給北京樓市的變化寫個詼諧的總結，畫風是這樣的——

2025年的北京樓市怕是要上演《甄嬛傳》之地產風云——東西城學區房演著宮斗劇，海淀碼農區卷成海淀麻花，朝陽三環地塊個個端著貴妃架子，通州副中心還在等皇上臨幸。 這邊住建委剛給學區房打上"房住不炒"的鋼印，那邊海淀北的新盤已經給程序員配好了24小時debug室； 通州運河商務區的塔吊比蘆葦蕩還密，可運河里劃船的依然是老大爺的二手皮劃艇； 西紅門開發商卷完精裝卷管家，最后連門口煎餅攤都升級成米其林三星早點車—— 當然，煎餅加蛋還是得加價20%。 各位看官且把瓜子花生備好，這場地產大戲，保準比春晚小品還下飯。

春晚小品下不下飯另說，掐指一算，文筆比鐵柱好多了。

咱也得變啊。