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引言

人這一生，是福是禍，是貴是賤、是富是貧，到底是由什么決定的？

針對這個問題，中國五千年的文化給出了很好的解答。

——倉鼠與廁鼠

秦朝丞相李斯年少時，看廁所里的老鼠骨瘦如柴，且人人喊打，而糧倉里的老鼠，肥碩巨大且不怕人，所以感嘆：‘人之賢不肖譬如鼠矣，在所自處耳！’

大概意思就是：同樣都是老鼠，生活在屎坑，吃不飽還人人喊打，生活在糧倉，吃得飽還沒人管。

同樣都是老鼠，不同的命運，差異不過“環境”罷了

——《寒窯賦》

相傳是北宋宰相呂正蒙所寫，其內容較多，我就不一一呈現了，只把其中轉折的原文[人道我貴，非我之能也，此乃時也、運也、命也]給大家做個呈現。

《寒窯賦》表述的內容很多，不過從個人的視角看，感觸較深的地方在于：曾經衣不蔽體，住破廟討飯而生，后來官至宰相，一人之下萬人之上，人還是一樣的人，前后的差別不過是命運罷了。

也就是原文所說的“時也”、“運也”、“命也”

文章至此，再看合前文“人這一生，是福是禍，是貴是賤、是富是貧，到底是由什么決定的？”的問題，我想答案也很明顯，無非六個字：

國運、城運、命運。

普通人的命運，往往交織著城市和國家的發展。這個維度，看看40年前的深圳與2024年深圳的對比圖。

再看看因為深圳拆遷補償而暴富的村民拿到的拆遷補償款。

對，就是曾經漁村赤腳打魚的漁民，拆遷獲得的補償款是：198223550元,1.98億元拆遷補償款。

所以，“時也”、“運也”、“命也”，可以簡單的理解成國運、城運、命運！

從今天開始，我們會開啟“城運系列”的文章，

這個系列的文章以國務院批復的各城市《2035年國土空間總體規劃》為藍圖，帶大家看看10年后的城運是如何影響每一個人的命運的

文章就從曾經的漁村，現在的社會主義先行示范區——深圳開始吧！

01

文章開始之前，先問大家：深圳如何能從前40年前的漁村，發展成2024年GDP3.6萬億的國際化大都市？

答案就是1979年“畫了一個圈”，這個圈就是特區。

那么，這個“圈”放到現在的語境中就是《國土空間規劃》，也就是把城的規劃和土的規劃的邊界明確。

對，重點是城市邊界的明確。

那么，2035年，也就是10年深圳的城市邊界是什么樣呢？

來，看下面的匯總圖。（數據和內容來源：深圳20235國土空間規劃）

在這些數據中，有三個數據值得所有干飯人記住，這三個數據就是建設用地總規模、總人口，以及人均GDP。

那么，為什么這些數據中 ，只有這三個數據最重要，需要大家記?。?/p>

因為建設用地總規模決定了城市在未來10年的生長邊界。

那么，深圳2035年規劃建設用地1100平方公里以內意味著什么？

意味著深圳[無地可用]

因為截止2024年，深圳市不含深汕合作區的建設用地總規模是945-950平方公里。

而10年后，也就是2035年的建設用地總規?？刂圃?100平方公里。

這意味著，剔除城市更新的土地面積150平方公里，新增供地同比增幅在0.5%到1%。

十年同比增幅在0.5%到1%，這不就是無地可用嚒~

深圳作為四個一線城市當中土地面積最小城市，僅為1997平方公里，分別是北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一。

北京土地面積：約16,410.54平方公里

上海土地面積：約6,340.5平方公里

廣州土地面積：約7,434.4平方公里

深圳土地面積：約1,997.47平方公里

而深圳總人口是1760萬，分別是廣州、北京、上海總人口的94%、80%、71%。

由此可見，深圳人多地少是不爭的事實！

來，再給大家看張圖。

在深圳1997平方公里的土地上，大多數都是不適合居住、開放、建設的丘陵、臺地、低山。

真正適合居住開放的平原非常稀缺， 僅占總面積的26%。

所以，深圳2035年的建設用地總面積才要控制到 1100平方公里以內，十年同比增幅不超過1%。

那么問題來了：深圳地形地貌與土地資源的有限性在未來 會限制城市發展嗎？

我只能說會，也不會！

我知道，有朋友看到這里會說：裝X，會就是會，不會就是不會，特么什么叫會，也不會啊！

我明確的告訴大家，之所以說會限制城市發展，是因為從[平面空間]看，深圳建設用地空間確實很少，

這意味著城市生長的空間確實會受到限制。

但城市的生長除了建設用地空間之外，也就是除了“平面”增量的生長之外，還有立體開發和城市更新存量的生長。

那么，什么是深圳的立體開發和城市更新存量生長？

來，看下面的圖 （下圖截取自深圳市政府網站2035國土空間規劃）

這張圖有個關鍵信息，就是[地面]部分的表述：城市更新、土地整備為主導的存量低效用地再開發有機更新150萬平方公里。

也就是說，未來10年，也就是2035年之前，通過拆遷——土地征收——土地整備再釋放建設用地的150萬平方米。

所以，我們再回看2024年1月5日深圳推出新規，全力推進城中村改造，涉及全市40%的建面的新聞，也就明白原由了。

那么，全市40%的建面是什么概念呢？

按照《深圳市政府關于深圳公共住房情況的專項工作報告》中的數據：

深圳共有各類住房1129萬套，居住建筑面積共6.21億平方米。

按照40%的比例計算，大約是400萬套，2.5億平米的房子。

那么，這兩組數據意味著什么？

來，大家看下圖

在深圳可居住的1129萬套房子中，51%是私人自建房。

也就是農民房，城中村。

而深圳絕大多數中低收入人口都租住在577萬套城中村中。

現在，深圳明確城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400萬套房子。

也就是說80%的城中村都會被改造。

站在未來看當下，換句話說站在2035年看當下，從深圳國土空間規劃的建設供地控制在1100平方公里的目標，以及深圳土地資源枯竭倒逼深圳城市更新、立體發展的方向，我們可以看到幾個趨勢：

1、土地短期必然會推高房價；

2.深圳在未來，土地釋放更多依賴立體開發和城市更新的存量開放，這帶來最直接的后果就是：建設成本至少提高20%到30%。

我知道，看我文章的伙伴都是普通購房者，大家看到這里可能會疑惑：為啥城市更跟新或者立體開放成本就要高呢？

來，看下圖。

城市更新也好，立體開放也罷，都是城市存量空間再開放的社會、經濟成本顯性化。

所以，未來的2035年，可以預見的未來，深圳的房價只能越來越貴

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

我在前文告訴大家，要記住深圳2035國土空間規劃的三個數據，第一個是建設用地總規?？刂圃?100平方公里內。

那么，第二和第三個數據是什么呢？

就是2035年深圳規劃人口1900萬，人均GDP40萬。

那么，該怎么看10年后，深圳常駐人口1900萬這個數據呢？

——從真實居住數據看嗎？

因為按照2023年廣東中國移動公布的數據，廣東省移動用戶1.1億，深圳占20%，那么保守估計2023年深圳就有2200人口。

——從增量數據看嗎？

七普的深圳人口是1760萬，十四五規劃的深圳人口1860萬，而2035規劃，也就是10年后人口規劃才1900萬，10年增量才40萬，這豈不是太少了嗎？

我告訴大家，上述看法都是錯誤的、錯誤的、錯誤的。

為什么錯誤？

因為城市的公共資源，教育、醫療、軌道交通等等資源是按照常駐人口1900的標準來匹配的。

這意味著，2035年，也就是10年后的城市公共資源依然像2024年、2025年這么緊張的。

我不止一次的告訴過大家，真正決定房價高低的因素是土地價格，而土地價格是由城市公共資源的稀缺度決定的。

所以，未來的2035年，可以預見的未來，深圳公共資源只會稀缺，而稀缺區域的房價只能越來越貴。

房產作為家庭最大財富，但首付30%，按揭貸款70%本質上是一種負債行為，我們該如何理解負債？如何選擇貸款可以看文章《》

03

最后，說幾點。

1、選擇

選擇永遠大于努力。

在國運、城運、命運這些無法掌控的宿命和力量之下，普通人唯一能做的不是努力而是選擇！

人這一生，有些東西是與生俱來難以改變的，比如父母

但有些東西可以選擇，可以自我把握。

就像李斯的[倉鼠與廁鼠]所說的一樣，不同的環境決定不同的命運。

所以，在那座城市生存、發展，這永遠是我們可以做的選擇。

2、好事一樁

20年前告訴別人房價要漲是積德行善，現在、未來告訴別人哪些城市可以漲仍然是積德行善。

我現在就在告訴大家：10年后的深圳，房價只會越來越貴！

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老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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