房價比地價還低的一手樓，我們也寫過好幾回了。

但在市區，還真是第一次見——

最近在朋友圈刷到，番禺市橋南的卓越晴翠府推出一批特價房源，單價最低2.42萬/㎡！

01

開盤即是巔峰

價格高開低走

卓越晴翠府的出生，是在市場高位拿地、低位賣房的典型案例。

項目前身為番禺橋南街蜆涌村大口涌以西地塊，來自2021年4月第一次集中出讓，當時還吸引了一眾房企圍獵瘋搶。

地塊經過54輪競價，最終由深圳房企卓越以樓面價約24705元/m2拿下，溢價率高達45%！

可惜受疫情的影響，該地塊花了一年才轉化入市，項目亮相即是巔峰——

卓越晴翠府在2022年9月開盤，價格為3.5~3.8萬/㎡，當年網簽均價為3.45萬/㎡，銷售成績平平。

2023年開始，房地產迎來了深度調整，市場受到嚴重沖擊。卓越晴翠府每次加推，售價都是下調，均價很快跌破3萬大關。

2024年上半年，項目曾掙扎過并短暫漲價，但很快又降價并且貼著地價來賣，報價2.7~2.8萬/㎡。

而從網簽數據來看，去年錄得最低單價為2.2萬/㎡，近期價格多是2.4~2.6萬/㎡。

說TA房價跌穿地價，絕對沒有夸大其詞。

要知道，卓越晴翠府還是精裝交付的，小區定位品質改善，因此在公區和配套打造上也花了不少錢，譬如約3.6萬方園林、約5.2~7.8米架空層會客廳。

算上各種建筑和人力成本，這個項目價格買不上3萬/㎡，開發商基本就是白忙活一場。

02

時機大于一切

無論房企還是買家

事實證明，“市區”從來不是什么免死金牌，賣一套、虧一套的慘狀并非外圍區樓盤的專屬。

在行情上高位站崗，又是高價激進入局，這些都是房地產的大忌。

不管在哪，房企如何力挽狂瀾，都是回天乏力。

以卓越晴翠府為例，產品在2022年同期項目中算是出挑的——容積率2.8，戶型得房率干到90%以上，主臥全部配有270°大飄窗，交標還送中央空調，中高層窗外有河景。

板房照片 圖源：卓越集團深西公司

可見開發商，是真的很努力了。

當然，缺點不是沒有：

配套比較一般，市井氣息較濃，不近地鐵，但這屬于整個市橋南的通病。

再說定價，卓越晴翠府賣3字頭時，約2KM外的二手樓盤越秀可逸陽光，成交價格也要2.8~3萬/㎡。

如果不是被超高地價綁架和挾裹，卓越晴翠府完全可以在營銷上果斷一些，賣得快一點。

更加遺憾的是，在前兩年還很有優勢的九成使用率以及大飄窗大陽臺設計，如今在得房率超100%的新規產品面前，已經完全不夠看了。

曾經的期房，硬生生拖成準現樓（預計今年3月交付），如今跟旁人PK也只能贏贏周邊二手房了。

作為買家，何嘗不是這個道理。

很多人曾以為，買地段好的項目就萬無一失，但實際上入市時機遠比具體板塊、項目選擇更加重要。

不都說風來的時候，風口的豬都能飛嘛。

踏準行情買賣，在增城也有人賺錢；追高買入，珠江新城又如何，一樣是虧到“底褲穿窿”！

如果你知道自己已經踩雷了，與其寄希望于行情改善或天降驚喜，還不如主動離場，減少沉沒成本。

各位還知道廣州有哪些市區項目，正在低過地價賣房的嗎？歡迎在評論告訴我們。

最后，祝大家元宵快樂！愿所有粉絲和網友，2025年的每一天都能像芝麻豆沙餡的甜～

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