這幾年，聊到最具沖勁的央企，招商蛇口肯定名列前茅。

尤其在上海，招商蛇口通過幾年的布局，一舉沖到上海第一，2022、2023年蟬聯上海的榜一大哥，奠定了在上海的引領地位。

不過半路殺出陳咬金，去年中海上海的700億讓其他所有房企都是望塵莫及，招商蛇口也因此痛失王座，去年排名上海第三位。

招商蛇口上海銷售排名，來源克而瑞

不過，一時的被超越反而更激發招商蛇口大戰一場的決心，這位“大哥”也暗暗蓄力，決心要干一票大的，來一次反擊。

2024年，招商蛇口在上海土拍市場踴躍出手，最終摘得5宗地塊——

問鼎2024年上海房企權益拿地榜第一，今年勢必再戰紫禁之巔！

2024年上海房企權益拿地排行榜，來源克而瑞

總爺最近觀察到，招商開年勢頭相當猛，老靜安地王驚艷亮相，寶山糧倉持續輸出、強強聯手多個紅盤蓄勢待發。

今天總爺就和大家聊聊，2025年的招商蛇口，究竟會有怎樣的大動作。

01

發力高端，捅破豪宅天花板？

品質時代，豪宅是最能體現產品力的。

擁有高端“璽系”的招商蛇口，開年第一票就要發力高端，其老靜安地王地塊，將捅破板塊價格天花板。

去年9月，招商聯手南通瑞城激戰163輪，總價56.6億、溢價率31.2%拿下了這塊地戰略寶地：

樓板價114145元/㎡，全國單價第三貴宅地

這塊地含著金鑰匙出生，地處寸土寸金的靜安寺周邊，屬于入則寧靜、出則繁華的老牌豪宅區，非常適合打造旗艦產品。

而老靜安近5年只有3個項目入市，總供應量區區幾百套，因此也擁有足夠高的稀缺性。

招商蛇口老靜安項目區位圖

據總爺了解，9月拿地后地招商迅速明確定位，這不僅是上海“璽系”產品迭新之作，也將定義為全國封面豪宅作品。

不過地塊Z型不規則的形狀，要求在分割空間內做出豪宅品質，這給招商蛇口帶來了不小挑戰。

招商蛇口老靜安項目區位圖

根據方案披露，5幢高層住宅高低錯落，結合地塊南向大面寬，有效規避日照采光不足的擔憂。

而原本引發爭議的南北公共通道，招商巧妙利用局部抬高，通過下穿通道保障社區完整性。

招商蛇口老靜安項目階段性規劃圖

一系列“繡花”操作下來，這座招商巔峰產品，正在逐步兌現市場的期待。

春節過后，招商蛇口創新性地以聯名咖啡店形式，打造出片的海派網紅展廳，也一步步揭開地王項目的神秘面紗。

招商蛇口老靜安項目展廳

據悉項目將推出建面約123㎡三房、約175-195㎡四房、約233㎡四房，產品配置將足夠頂豪。

預計單價18萬/㎡，不僅捅破板塊價格天花板，也意味著一個貨值近百億的超級樓盤誕生，對于今年招商上海排名非常關鍵。

招商蛇口老靜安項目沙盤

2021年招商啟動“重返上海心”戰略，2年內完成7個“璽”系產品的布局，助力其連續兩年蟬聯上海銷冠。

如今招商蛇口上海高端再次發力，事關豪宅市場話語權，與最高產品力之爭，只能成功不能失敗。

02

深耕寶山，糧倉面臨新挑戰？

對于想要問鼎冠軍的房企來說，除了頂豪項目外，也離不開基數更大的剛需、改善產品。

約66萬方的潘廣路超級TOD，毫無疑問就是招商蛇口在上海最大的糧倉：

2024年招商時代樂章單盤銷售671套，殺入上海排行榜前列

今年招商想要絕地反擊，潘廣路超級TOD必須供應足夠多的子彈。

2024年上海樓盤銷售套數排名，來源克而瑞

憑借地鐵口+超級綜合體打法，招商時代樂章去年就吸引包括地緣改善、市區外溢、軌交導入等多元客群，一直是上海外環外頂流作品。

尤其是約25萬方的上海北城招商花園城X，規劃引入親子類、時尚類、美食類等在內的30%首店與20+主次力店鋪，成為整個大地塊的最大亮點。

招商蛇口潘廣路TOD效果圖

招商時代樂章去年四次開盤、四次大捷，成為“叫座又叫好”的代表作。

這也給招商注入了強大信心，去年7月他們聯合中旅投資，以31.12億斬獲潘廣路新地塊，進一步擴大這座超級TOD的版圖。

招商中旅·觀境示意圖

新地塊自然要拿出更高產品力，總爺關注到，招商中旅·觀境將豪宅理念降維到剛需產品中。

一是對建筑美學的持續提升，招商中旅·觀境外立面極具辨識度，鎏金塔冠宛若漂浮的游艇，轉角微弧線陽臺形成270°環幕視野。

招商中旅·觀境效果圖

大膽采用窗墻比極高的鏡面玻璃幕墻，“去住宅化”的審美與其他競品拉開差距，兼具了美學和采光效果。

招商中旅·觀境效果圖

二是對生活方式的越級塑造，招商中旅·觀境緊貼綜合體，卻仍打造了一個足夠體量的會所，包括無邊泳池、健身房、行政酒廊、私宴廳等功能。

招商中旅·觀境效果圖

去年底招商中旅·觀境迎來首次開盤，根據官方微信顯示，98套房源最終30組客戶參與搖號，市場反饋雖然不及預期，但主要也是年前市場冷淡所致。

考慮到對2025年整體業績的貢獻度，作為糧倉項目的招商中旅·觀境今年挑戰確實不小，但這又是一場不得不啃下的“攻堅戰”。

期待操盤團隊實現逆風翻盤的劇本，畢竟這一戰對招商真的太關鍵了。

03

強強聯手，遍地開花新版圖

在群雄逐鹿的上海市場，要想迅速拓展規模，合作無疑是最佳方式。

招商蛇口也深諳合作共贏的道理，為實現絕地反擊，今年他們迎來了合作項目大年：

2024年獲取的5幅新地塊，全部是合作開發模式

除了與南通瑞城合作的老靜安地王、中旅合作的招商中旅·觀境，招商蛇口還與同樣產品力突出的越秀、金茂強強聯手，實現產品的遍地開花。

1）攜手越秀，首入長寧共打高端局

去年八批次土拍中，招商蛇口越秀聯合體，以總價21.82億、溢價率24.39%拿下長寧天山地塊。

要知道長寧區近幾年供應稀缺，越秀去年在長寧附近的蘇河和樾府三開三罄，板塊內需求待釋放，因此招商蛇口與越秀合作“高端局”，這把穩贏的。

越秀·蘇河·和樾府實景圖

最近項目推出規劃方案，供應建面約120-143㎡3-4房，樓間距預計超30米，每幢樓都擁有不錯的采光和視野。

據悉該產品在設計方面將有驚人的創新，將會成為一個叫好又叫座的大紅盤。

2）攜手金茂，寶山雙子星各顯神通

去年八批次土拍，金茂和招商聯手斥資72.36億，拿下寶山淞南雙子星地塊。

這兩家房企去年都在寶山獲得巨大成功，中環金茂府、時代樂章先后爆火，強強聯手并不意外。

招商金茂淞雙子星地塊示意圖

雙子星地塊中通南路K1-11地塊涉及商業開發，將由金茂操盤；而另一塊純住宅D1-04地塊，將由招商操盤。

雙方各自操盤一塊地，彼此既有合作也有競爭，怎么鋪排節奏將是一個非常有趣的案例。

總爺發現招商對合作方的選擇，要不就是長期合作的財務投資人，要不就是能夠互相賦能的實力巨頭。

在長寧攜手在有成功案例的越秀，確保產品匹配市場預期；在寶山攜手產品力拔尖的央企金茂，雙方共同擴大板塊影響力。

通過強強聯手，招商蛇口正以更快、更穩的步伐實現版圖擴張。

04

自我調整，力爭重返巔峰

縱觀近年招商蛇口上海的表現，會發現他們是一家非常善于自我調整的房企。

招商蛇口上海布局示意圖

2017年，招商蛇口提出“重返上海”戰略，把握上海五大新城脈絡，通過一系列爆款實現了規模快速擴張。

2021年，他們升級啟動“重返上海心”戰略，2年內完成7個“璽”系產品布局，順利登頂上海銷冠寶座并實現蟬聯。

2024年，他們圍繞郊區布局超級TOD，布局城央下決心拿地王，并在土拍市場成為大贏家，拿下權益金額最高的土儲。

招商走的每一步，幾乎都是最契合時代需求的選擇

這讓總爺想起電影《英雄本色》有個經典橋段，周潤發扮演的小馬哥說：

“我失去的東西，一定要親手拿回來。”

憑借去年大量補貨，今年王炸三連發，招商2025勢必要在上海干票大的。

擅長自我調整、對市場有深度理解的他們，正在上演“王者歸來”的劇本。

對于招商蛇口在上海的表現，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。