這幾年，聊到最具沖勁的央企，招商蛇口肯定名列前茅。

尤其在上海，招商蛇口通過幾年的布局，一舉沖到上海第一，2022、2023年蟬聯(lián)上海的榜一大哥，奠定了在上海的引領(lǐng)地位。

不過半路殺出陳咬金，去年中海上海的700億讓其他所有房企都是望塵莫及，招商蛇口也因此痛失王座，去年排名上海第三位。

招商蛇口上海銷售排名，來源克而瑞

不過，一時(shí)的被超越反而更激發(fā)招商蛇口大戰(zhàn)一場的決心，這位“大哥”也暗暗蓄力，決心要干一票大的，來一次反擊。

2024年，招商蛇口在上海土拍市場踴躍出手，最終摘得5宗地塊——

問鼎2024年上海房企權(quán)益拿地榜第一，今年勢必再戰(zhàn)紫禁之巔！

2024年上海房企權(quán)益拿地排行榜，來源克而瑞

總爺最近觀察到，招商開年勢頭相當(dāng)猛，老靜安地王驚艷亮相，寶山糧倉持續(xù)輸出、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手多個(gè)紅盤蓄勢待發(fā)。

今天總爺就和大家聊聊，2025年的招商蛇口，究竟會(huì)有怎樣的大動(dòng)作。

01

發(fā)力高端，捅破豪宅天花板？

品質(zhì)時(shí)代，豪宅是最能體現(xiàn)產(chǎn)品力的。

擁有高端“璽系”的招商蛇口，開年第一票就要發(fā)力高端，其老靜安地王地塊，將捅破板塊價(jià)格天花板。

去年9月，招商聯(lián)手南通瑞城激戰(zhàn)163輪，總價(jià)56.6億、溢價(jià)率31.2%拿下了這塊地戰(zhàn)略寶地：

樓板價(jià)114145元/㎡，全國單價(jià)第三貴宅地

這塊地含著金鑰匙出生，地處寸土寸金的靜安寺周邊，屬于入則寧靜、出則繁華的老牌豪宅區(qū)，非常適合打造旗艦產(chǎn)品。

而老靜安近5年只有3個(gè)項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量區(qū)區(qū)幾百套，因此也擁有足夠高的稀缺性。

招商蛇口老靜安項(xiàng)目區(qū)位圖

據(jù)總爺了解，9月拿地后地招商迅速明確定位，這不僅是上海“璽系”產(chǎn)品迭新之作，也將定義為全國封面豪宅作品。

不過地塊Z型不規(guī)則的形狀，要求在分割空間內(nèi)做出豪宅品質(zhì)，這給招商蛇口帶來了不小挑戰(zhàn)。

招商蛇口老靜安項(xiàng)目區(qū)位圖

根據(jù)方案披露，5幢高層住宅高低錯(cuò)落，結(jié)合地塊南向大面寬，有效規(guī)避日照采光不足的擔(dān)憂。

而原本引發(fā)爭議的南北公共通道，招商巧妙利用局部抬高，通過下穿通道保障社區(qū)完整性。

招商蛇口老靜安項(xiàng)目階段性規(guī)劃圖

一系列“繡花”操作下來，這座招商巔峰產(chǎn)品，正在逐步兌現(xiàn)市場的期待。

春節(jié)過后，招商蛇口創(chuàng)新性地以聯(lián)名咖啡店形式，打造出片的海派網(wǎng)紅展廳，也一步步揭開地王項(xiàng)目的神秘面紗。

招商蛇口老靜安項(xiàng)目展廳

據(jù)悉項(xiàng)目將推出建面約123㎡三房、約175-195㎡四房、約233㎡四房，產(chǎn)品配置將足夠頂豪。

預(yù)計(jì)單價(jià)18萬/㎡，不僅捅破板塊價(jià)格天花板，也意味著一個(gè)貨值近百億的超級(jí)樓盤誕生，對于今年招商上海排名非常關(guān)鍵。

招商蛇口老靜安項(xiàng)目沙盤

2021年招商啟動(dòng)“重返上海心”戰(zhàn)略，2年內(nèi)完成7個(gè)“璽”系產(chǎn)品的布局，助力其連續(xù)兩年蟬聯(lián)上海銷冠。

如今招商蛇口上海高端再次發(fā)力，事關(guān)豪宅市場話語權(quán)，與最高產(chǎn)品力之爭，只能成功不能失敗。

02

深耕寶山，糧倉面臨新挑戰(zhàn)？

對于想要問鼎冠軍的房企來說，除了頂豪項(xiàng)目外，也離不開基數(shù)更大的剛需、改善產(chǎn)品。

約66萬方的潘廣路超級(jí)TOD，毫無疑問就是招商蛇口在上海最大的糧倉：

2024年招商時(shí)代樂章單盤銷售671套，殺入上海排行榜前列

今年招商想要絕地反擊，潘廣路超級(jí)TOD必須供應(yīng)足夠多的子彈。

2024年上海樓盤銷售套數(shù)排名，來源克而瑞

憑借地鐵口+超級(jí)綜合體打法，招商時(shí)代樂章去年就吸引包括地緣改善、市區(qū)外溢、軌交導(dǎo)入等多元客群，一直是上海外環(huán)外頂流作品。

尤其是約25萬方的上海北城招商花園城X，規(guī)劃引入親子類、時(shí)尚類、美食類等在內(nèi)的30%首店與20+主次力店鋪，成為整個(gè)大地塊的最大亮點(diǎn)。

招商蛇口潘廣路TOD效果圖

招商時(shí)代樂章去年四次開盤、四次大捷，成為“叫座又叫好”的代表作。

這也給招商注入了強(qiáng)大信心，去年7月他們聯(lián)合中旅投資，以31.12億斬獲潘廣路新地塊，進(jìn)一步擴(kuò)大這座超級(jí)TOD的版圖。

招商中旅·觀境示意圖

新地塊自然要拿出更高產(chǎn)品力，總爺關(guān)注到，招商中旅·觀境將豪宅理念降維到剛需產(chǎn)品中。

一是對建筑美學(xué)的持續(xù)提升，招商中旅·觀境外立面極具辨識(shí)度，鎏金塔冠宛若漂浮的游艇，轉(zhuǎn)角微弧線陽臺(tái)形成270°環(huán)幕視野。

招商中旅·觀境效果圖

大膽采用窗墻比極高的鏡面玻璃幕墻，“去住宅化”的審美與其他競品拉開差距，兼具了美學(xué)和采光效果。

招商中旅·觀境效果圖

二是對生活方式的越級(jí)塑造，招商中旅·觀境緊貼綜合體，卻仍打造了一個(gè)足夠體量的會(huì)所，包括無邊泳池、健身房、行政酒廊、私宴廳等功能。

招商中旅·觀境效果圖

去年底招商中旅·觀境迎來首次開盤，根據(jù)官方微信顯示，98套房源最終30組客戶參與搖號(hào)，市場反饋雖然不及預(yù)期，但主要也是年前市場冷淡所致。

考慮到對2025年整體業(yè)績的貢獻(xiàn)度，作為糧倉項(xiàng)目的招商中旅·觀境今年挑戰(zhàn)確實(shí)不小，但這又是一場不得不啃下的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

期待操盤團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)逆風(fēng)翻盤的劇本，畢竟這一戰(zhàn)對招商真的太關(guān)鍵了。

03

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，遍地開花新版圖

在群雄逐鹿的上海市場，要想迅速拓展規(guī)模，合作無疑是最佳方式。

招商蛇口也深諳合作共贏的道理，為實(shí)現(xiàn)絕地反擊，今年他們迎來了合作項(xiàng)目大年：

2024年獲取的5幅新地塊，全部是合作開發(fā)模式

除了與南通瑞城合作的老靜安地王、中旅合作的招商中旅·觀境，招商蛇口還與同樣產(chǎn)品力突出的越秀、金茂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的遍地開花。

1）攜手越秀，首入長寧共打高端局

去年八批次土拍中，招商蛇口越秀聯(lián)合體，以總價(jià)21.82億、溢價(jià)率24.39%拿下長寧天山地塊。

要知道長寧區(qū)近幾年供應(yīng)稀缺，越秀去年在長寧附近的蘇河和樾府三開三罄，板塊內(nèi)需求待釋放，因此招商蛇口與越秀合作“高端局”，這把穩(wěn)贏的。

越秀·蘇河·和樾府實(shí)景圖

最近項(xiàng)目推出規(guī)劃方案，供應(yīng)建面約120-143㎡3-4房，樓間距預(yù)計(jì)超30米，每幢樓都擁有不錯(cuò)的采光和視野。

據(jù)悉該產(chǎn)品在設(shè)計(jì)方面將有驚人的創(chuàng)新，將會(huì)成為一個(gè)叫好又叫座的大紅盤。

2）攜手金茂，寶山雙子星各顯神通

去年八批次土拍，金茂和招商聯(lián)手斥資72.36億，拿下寶山淞南雙子星地塊。

這兩家房企去年都在寶山獲得巨大成功，中環(huán)金茂府、時(shí)代樂章先后爆火，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手并不意外。

招商金茂淞雙子星地塊示意圖

雙子星地塊中通南路K1-11地塊涉及商業(yè)開發(fā)，將由金茂操盤；而另一塊純住宅D1-04地塊，將由招商操盤。

雙方各自操盤一塊地，彼此既有合作也有競爭，怎么鋪排節(jié)奏將是一個(gè)非常有趣的案例。

總爺發(fā)現(xiàn)招商對合作方的選擇，要不就是長期合作的財(cái)務(wù)投資人，要不就是能夠互相賦能的實(shí)力巨頭。

在長寧攜手在有成功案例的越秀，確保產(chǎn)品匹配市場預(yù)期；在寶山攜手產(chǎn)品力拔尖的央企金茂，雙方共同擴(kuò)大板塊影響力。

通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，招商蛇口正以更快、更穩(wěn)的步伐實(shí)現(xiàn)版圖擴(kuò)張。

04

自我調(diào)整，力爭重返巔峰

縱觀近年招商蛇口上海的表現(xiàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)他們是一家非常善于自我調(diào)整的房企。

招商蛇口上海布局示意圖

2017年，招商蛇口提出“重返上海”戰(zhàn)略，把握上海五大新城脈絡(luò)，通過一系列爆款實(shí)現(xiàn)了規(guī)模快速擴(kuò)張。

2021年，他們升級(jí)啟動(dòng)“重返上海心”戰(zhàn)略，2年內(nèi)完成7個(gè)“璽”系產(chǎn)品布局，順利登頂上海銷冠寶座并實(shí)現(xiàn)蟬聯(lián)。

2024年，他們圍繞郊區(qū)布局超級(jí)TOD，布局城央下決心拿地王，并在土拍市場成為大贏家，拿下權(quán)益金額最高的土儲(chǔ)。

招商走的每一步，幾乎都是最契合時(shí)代需求的選擇

這讓總爺想起電影《英雄本色》有個(gè)經(jīng)典橋段，周潤發(fā)扮演的小馬哥說：

“我失去的東西，一定要親手拿回來。”

憑借去年大量補(bǔ)貨，今年王炸三連發(fā)，招商2025勢必要在上海干票大的。

擅長自我調(diào)整、對市場有深度理解的他們，正在上演“王者歸來”的劇本。

對于招商蛇口在上海的表現(xiàn)，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。