元宵節(jié)過后這個新年算是畫上了句號，很明顯能夠看到今天早上地鐵人多了、路上車多了。

2025年正式拉開序幕，回到西安樓市，利好信號釋放下更需要大家關(guān)注市場趨勢。結(jié)合我們（公眾號：四海為家）的整理分析以及數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的信息，發(fā)現(xiàn)才開年西安樓市就已經(jīng)出現(xiàn)相對明顯的變化，可以說是驚喜與意外并存。

一方面，均價2萬+的趨勢下，1.4萬元/㎡以下剛需樓盤加速供應(yīng)；

另一方面，200㎡及以上房源“失寵”，存量積壓破400萬㎡。

為啥變化這么“極端”？咱一起來看看！

驚喜丨均價1.4萬+房源重回市場

先來說說通過開年數(shù)據(jù)看到的市場“驚喜”。

西安1月的市場供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，17盤次上線供應(yīng)，共計(jì)1834套房源選擇，整體均價在21246.97元/㎡，供應(yīng)的10個區(qū)域中，6區(qū)域均價已經(jīng)超過2萬元/㎡，其中高新、曲江均價已經(jīng)超過2.8萬元/㎡。

在一眾均價2萬+元/㎡左右的供應(yīng)房源中，我們（公眾號：四海為家）驚喜發(fā)現(xiàn)3項(xiàng)目930多套房源均價在1.4萬元/㎡左右，直接占據(jù)1月住宅供應(yīng)半數(shù)，這在改善趨勢占據(jù)主導(dǎo)權(quán)的新房市場下，確實(shí)吸引了不少目光。

3盤分別是浐灞國際港的頤合苑、泰悅府·春鳴和未央?yún)^(qū)遠(yuǎn)洋未央華府，整體面積主力均120㎡及以下，其中泰悅府·春鳴均價13394.91元/㎡，讓人夢回多年前。而之所以這些低總價中小戶型會集中在開年出現(xiàn)，政策趨勢和供需關(guān)系成為兩個重要因素。

一方面是在目前的利好政策和新型城鎮(zhèn)化趨勢的帶動下，西安作為西部的重要中心城市，接下來將吸引更多新市民和年輕人前來。除了少數(shù)高精尖人才進(jìn)入會在首次置業(yè)中就選擇高價格高品質(zhì)樓盤外，更多人的首套還是以滿足自住為需求，因此在開年選擇中小戶型供應(yīng)，有助于吸引更多剛性購房需求。

另一方面從目前市場的供應(yīng)和存量房源來看，改善類的新房存量較大。成交端來看，1月面積140-150㎡占比較大，共計(jì)18%的占比。

而近1年的數(shù)據(jù)中作為住宅成交的主力，建面120-140㎡的房源量也是平均維持著23%的房源占比。存量端的產(chǎn)品面積占比更是以130-144㎡和200㎡以上為主，100㎡及以下的剛需類房源存量較少。

但出于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及大家對于市場的預(yù)期，購房者對于改善類新房的觀望程度較高，更多改善購房者入手速度明顯減緩，相對來講低總價中小戶型供應(yīng)可以更好的吸引剛需類買家，進(jìn)一步激活樓市熱度。

但是這里還需要購房者注意，就目前供應(yīng)的3個項(xiàng)目來看產(chǎn)品端的優(yōu)勢相對較弱，主要還是以低總價取勝，因此在購買前還是要注意關(guān)注房企實(shí)力以及對周邊產(chǎn)品進(jìn)行綜合對比，以確保入住的質(zhì)量。

意外丨200㎡以上戶型“積壓”了

再來從供求結(jié)構(gòu)變化中看到的“意外”。

1月，西安主城商品住宅庫存量為1355萬㎡，環(huán)比-2.2%，比去年同期增加了203萬㎡，整體去化周期為21個月左右。

就區(qū)域來看，因?yàn)?strong>去年高新、浐灞國際港的浐灞板塊供應(yīng)量極大，因此庫存量也有所積壓，但無須擔(dān)心，這些熱點(diǎn)供應(yīng)板塊流速相對較快，尤其是區(qū)域內(nèi)特點(diǎn)較為明顯以及性價比優(yōu)勢較高的住宅，隨著年后一切步入正軌，去化率會十分明顯。

就面積段分布來看，卻有意想不到的數(shù)據(jù)變化，在越來越多房企追求大面積高端改善產(chǎn)品的背景之下，如今200㎡以上的住宅存量卻超過400萬㎡，且存量最大。

按照500㎡一套的面積來算，意味著豪宅存量有8000套，這數(shù)據(jù)讓多少開發(fā)豪宅的房企頭大。

仔細(xì)分析，產(chǎn)品、價格以及供需匹配度成為重要影響因素。

傳統(tǒng)定義來講，面積越大住宅品質(zhì)越高房價也就越高，但這點(diǎn)在西安的市場上卻不太行得通。

雖然目前市場已經(jīng)不限制房價，但對開發(fā)商開盤的去化率有要求，此外在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，西安購房者對房價上漲的抗性讓房價即使穩(wěn)中有升，也不會幅度太大。這就導(dǎo)致如果房子的面積越大，價格又在低位徘徊，品質(zhì)很難保證，甚至出現(xiàn)減配縮水的情況。

同時，大面積產(chǎn)品的主要客群為高圈層群體，這類群體的規(guī)模有限并且對產(chǎn)品品質(zhì)的追求、地段配套的要求以及唯一性、稀缺性等要求更高，而想要同時滿足這幾點(diǎn)，難度也是不小，因此部分大面積產(chǎn)品去化難度進(jìn)一步增加。

而從1月的庫存數(shù)據(jù)來看200㎡以上的大面積房源去化周期或許還會進(jìn)一步拉長，一方面是因?yàn)樵絹碓蕉喔咂焚|(zhì)、高圈層的產(chǎn)品出現(xiàn)，與老產(chǎn)品拉大差異。

另一方面，部分面積跨度大的社區(qū)，如從百平米以下剛需到三百平米大改善均有產(chǎn)品規(guī)劃的社區(qū)，大戶型會被高凈值人群在資產(chǎn)配置的過程中優(yōu)化掉或不再備受關(guān)注。

以1月各區(qū)域的供應(yīng)來看，曲江新區(qū)、曲江大明宮、航天基地以及高新的供應(yīng)面積已經(jīng)在200㎡左右，甚至曲江新區(qū)供應(yīng)的房源面積均在300㎡以上。面對積壓量較大的庫存，1月供應(yīng)的200㎡及以上房源并不多，能看出房企在進(jìn)行銷售策略的調(diào)整。

不過，隨著如曲江九曲松間、大明宮金茂府這類優(yōu)質(zhì)大面積房源的再次供應(yīng)，對區(qū)域的終極改善產(chǎn)品來講也起到了一定的沖擊作用，終極改善的舒適度圈層、科技住宅帶來的品質(zhì)感等等，一定程度上會吸引部分高圈層買家關(guān)注，讓他們進(jìn)行更優(yōu)的資產(chǎn)配置。

能發(fā)現(xiàn)，在市場改善化趨勢的不斷影響以及市場逐步轉(zhuǎn)向“質(zhì)量優(yōu)先”的大背景下，未來大戶型產(chǎn)品回歸理性定位時，依舊會成為更多高端改善置業(yè)者的優(yōu)選。

因此對于房企來講，打造純粹的大改善住宅成為趨勢，并且對于產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新以及提升產(chǎn)品競爭力成為打造高端改善的重點(diǎn)。

而對于購房者來講，在低總價大面積的“誘惑”下，更多的要關(guān)注社區(qū)的純粹性、產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力，找到產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)、戶型品質(zhì)強(qiáng)的好房更重要。

小戶型猛放量

大戶型被積壓

這樣的極端變化

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注：文章部分?jǐn)?shù)據(jù)及圖片來自克而瑞陜西，特此感謝