苗野/發自上海

2025年春節假期過后，上海房地產市場迎來“開門紅”。

網上房地產數據顯示，截至2月13日，上海新房共成交1767套，二手房網簽達到了3730套，樓市交易恢復速度較前兩年節后明顯提升。

“‘小陽春’市場可期，到訪量和成交量開始回升了。”有房企內部人士表達了對上海樓市即將迎來“暖春”的預期，公司旗下樓盤持續春節期間限時特惠房源、抽獎送車位券等活動為“小陽春”蓄力，并計劃在3～4月份加推房源。

2月13日，上海市發改委在新聞通氣會上發布了1月份的樓市“成績單”，全市1月份一手住房成交面積49.9萬平方米，同比增長16%；二手住房成交面積140.3萬平方米，同比增長16%，當月成交1.6萬套，連續4個月保持在1.5萬套以上。

上海市發改委提出，2025年將優化完善房地產政策，全面提速“兩舊一村”改造和城市更新。全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造31萬平方米，啟動“城中村”改造項目25個。實施商務樓宇更新提升行動方案，加大優質住宅用地供應力度，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進房地產市場平穩健康發展。

上新認購備戰“小陽春”

在一系列政策調整和市場需求的推動下，上海樓市熱度和交易表現在全國范圍內較為亮眼。

從新房成交金額TOP20城市來看，上海2024年新建商品住宅成交金額約5624億元，仍占據絕對領先地位；以10.9萬套的成交套數僅次于成都位列全國第二位。

在市場人士看來，經濟增長、區域的吸引力、人口流入疊加上海對于住房需求的一系列優化政策支持，激發了自住型和改善型購房需求的釋放。市場的預期活躍度能夠帶動這波樓市的“小陽春”行情。

一項來自行業協會的調查也顯示，在滬房企有89%對上海樓市趨穩向好的未來表現充滿信心。

春節過后，上海新房市場官宣上新。網上房地產于2月8日公示了近期將入市的3個新盤項目，總計供應面積為61910平方米，提供479套房源。

本批次備案最高均價為119411元/平方米，是位于靜安區的越秀·靜安天玥，項目入圍比為2.5。另外寶山區過會兩個新盤，分別是大華梧桐院和四季隱秀，備案均價為91800元/平方米和52533元/平方米，入圍比分別為2和 1.8。

據不完全統計，自2025年1月4日以來，上海已發布15個入市新盤，共計1735套房源，總面積約21萬平方米。其中，備案均價在10萬元/平方米以上的項目有6個；5個6萬～10萬元/平方米的項目；6萬元/平方米以下項目4個。

“今年的‘小陽春’值得期待。”上海中原地產首席分析師盧文曦認為，近期上海樓市表現符合預期，去年四季度以來市場成交開始好轉，但樓市在轉勢的過程中還不具備快速上行的條件。開年以來上海推了不少房源，短期提前釋放需求，成交量已經實現止跌。

2月14日，位于松江泗涇板塊，均價52377元/平方米的招商時代潮派結束認購，本次推出153套建面約99～141平方米的房源，認購期間共收到80多組意向認購，認購率58%，項目將于2月16日開盤。

同日位于閔行金虹橋板塊古北99也開啟認購，均價11.3萬元/平方米，將于2月25日開盤。

2月12日，越秀蘇河和樾府、時代之城、保利世博天悅3個項目開啟認購。

其中越秀蘇河和樾府項目位于普陀中環附近，此前三期均觸發積分，項目加推的四期房源，共計150套，均價104282元/平方米。項目認購前3日共收到250多組意向認購，認購率167%。

曾飽受“水籌”質疑的保利世博天悅項目備受關注，此次推出58套建筑面積約153～399平方米房源，過會均價166011元/平方米，將于2月22日開盤。同日開盤的還有位于嘉定南翔板塊的時代之城，本批房源均價55313元/平方米。

“ ‘重頭戲’還是在改善項目。”上海某市場人士認為，少量多批次依然是今年上海新房市場供應的主旋律，投放頻率不低，但實際投放量相對較小，主要是新房市場仍處于低迷狀態，價格因素是關鍵，當前許多樓盤都面臨不小的銷售壓力，后續是否有足夠的新需求接續是對市場企穩的考驗。

“止跌回穩需要政策與市場雙重加持，當前市場熱度仍面臨考驗。”有房企高管表示，公司無項目新開盤，均為在售項目順銷，也有部分復訪客戶轉化成交，但比例不高，整體來訪及成交較去年底有所下滑，但也推出相應的營銷措施迎接今年“小陽春”行情。

二手房“成色”更足

從節后復工的第一個工作日開始，上海二手房成交逐步爬坡，線下看房熱度倍增。

據網上房地產消息，2月5日上海二手房成交246套，2月6日346套……2月12日451套，2月13日成交579套。峰值出現在節后首個周末的2月9日，單日成交796套，環比上漲76.1%，高于近一周平均水平145.7%。

位于上海普陀區的一家房產中介人員介紹，復工后，新客戶較春節前增長明顯，二手房帶看量回升速度較快，平均每天約20組帶看。

“一天陪客戶看了8套房子，雖然沒有成交，但是大家的預期起來了。”另一房產中介人員表示，新客戶有計劃進入房市，但比較關心接下來樓市政策是否有新的變化，包括交易稅費以及限購政策等。

整體來看，上海二手房市場表現比新房市場“成色”更足。從記者采訪多家中介門店來看，次新房和學區房在率先搶跑。

據上海鏈家監測數據顯示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6萬套，同比增長超兩成。其中，四季度上海二手房成交持續保持活躍，單月住宅成交套數均達到2萬套以上，12月份更是超過2.5萬套，創下近47個月以來的單月最高紀錄。

與此同時，該機構的整體帶看客戶量也達到歷史新高，甚至比2020年的帶看量增長了近50%。

這一輪行情延續到2025年，即便有春節假期的擾動，1月全月上海二手房總成交量超過了18000套，同比上漲約12%。

節后二手房市場活躍度顯著上升，購房者看房、簽約熱情高漲，市場復蘇勢頭強勁。2月3日～9日當周的帶看人數達到6.22萬人次。

盧文曦認為，春節后上海二手房成交量呈快速恢復的走勢，簽約量可觀，市場有望加快回到正常交易區間。若市場恢復尤其是供應能快速跟上，后續成交量有望持續放大，并進一步提振市場信心，為樓市“小陽春”提供動力。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，樓市2月份表現會比1月份好。一方面是結構返城、復工帶來的需求，另一方面是學位房、婚房等驅動的需求。此外，開發商為尋得“開門紅”，也會在2月份加大優質產品供應力度，特別是去年下半年出讓的土地會陸續上市。

據諸葛找房數據研究中心監測，上周上海二手房市場均價為62171元/平方米，環比下降0.04%。不過也有部分熱門區域的二手房均價出現回升，如嘉定區、松江區1月二手房掛牌均價上漲超1%；靜安區二手房掛牌均價上漲0.72%。

中指研究院研究副總監李益峰預計，春節后市場網簽量將出現一定回升。一季度新房整體成交量同比或將保持平穩，二手房受部分小區價格逐漸調整到位及業主預期改善影響，成交量將保持一定規模，價格跌幅有望收窄，但市場持續回穩仍需政策加力支持。

盧文曦表示，在傳統的“小陽春”銷售旺季里，市場期待能有更多有力度的政策出臺，以進一步提振市場信心。在既定的政策框架下，上海還有“安全墊”給樓市緩沖，如果后續市場出現交易降溫的苗頭，不排除繼續出臺利好政策的可能。

不過，市場普遍預期今年的“小陽春”會比2024年的“小陽春”成色足。