文｜鄧浩志

近日有報(bào)道稱，以廣東為代表的部分省份正在加快推進(jìn)專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的工作。春節(jié)過后，廣東省內(nèi)至少有15個(gè)城市先后發(fā)布了專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置土地的公示。來自中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門等地均發(fā)布了涉及土地收儲(chǔ)的公告，土地?cái)?shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。廣東土地收儲(chǔ)工作的推進(jìn)，給市場(chǎng)帶來了更多期待。

以收儲(chǔ)價(jià)格為例，其并非必須低于企業(yè)的購(gòu)入價(jià)格，而是考慮了企業(yè)購(gòu)入土地后的持有成本，包括稅費(fèi)、利息等。在執(zhí)行過程中，也的確出現(xiàn)了多宗地塊溢價(jià)收購(gòu)的情況，部分地塊的溢價(jià)率甚至超過50%。

這次政府收回閑置土地與以往有很大不同。以往，房企超過規(guī)定時(shí)間未開發(fā)，政府收回閑置土地帶有處罰性質(zhì)，且回收價(jià)格通常遠(yuǎn)低于購(gòu)入價(jià)格。而如今，“土地收儲(chǔ)”更像是一種調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的操作。地方政府通過反向供地，減少市場(chǎng)上的土地?cái)?shù)量和項(xiàng)目數(shù)量，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)的供求關(guān)系。

當(dāng)前樓市不景氣，供過于求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷下跌。減少土地總體供應(yīng)、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提供更多核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，是各地比較主流的做法。但對(duì)于已經(jīng)投放出去的土地，由于滯銷導(dǎo)致片區(qū)庫存持續(xù)保持高位，進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)下跌等問題，各地一直沒有很好的解決手段。其實(shí)，回收閑置土地是一種可行的辦法，但此前由于地方財(cái)政緊張，根本無法拿出多余的資金從開發(fā)商手中買回閑置土地，更不用說按市場(chǎng)價(jià)格甚至溢價(jià)購(gòu)買了。如今，地方可以通過專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，既解決了資金來源問題，也開始針對(duì)性地解決土地供應(yīng)過剩和閑置問題，這將是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的又一項(xiàng)重磅政策。

不過，需要強(qiáng)調(diào)的是，此前也有政府收購(gòu)市場(chǎng)商品房作為保障房的政策，其思路和目的與回收閑置土地類似，都是為了調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。但收儲(chǔ)商品房工作推進(jìn)至今已有一年多，實(shí)際進(jìn)展依然非常緩慢。央行配套資金至今只使用了總規(guī)模的15%左右，各地方雖說要收購(gòu)，但實(shí)際動(dòng)作卻非常緩慢。本質(zhì)上，這是由于收購(gòu)價(jià)格要求過高導(dǎo)致的結(jié)果。因此，收儲(chǔ)閑置土地工作是否會(huì)面臨類似問題？在實(shí)操層面還會(huì)出現(xiàn)什么問題？推進(jìn)效果如何？這些都仍需進(jìn)一步觀察。