2025年，廣州的發展會呈現出兩個主基調，一是“金珠琶”的融合發展會提速，資本愈發追求確定感，樓市甚至出現“ALL IN金珠琶”的聲音，廣州的“城市向心力”進一步凸顯。

另一個是城市更新的全面發力，在近日召開的廣州市兩會上，政府工作報告對城市更新有著非常硬核的表態：今年完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

基于此，廣東保利今年的戰略調整為四個字：向心向新。

所謂“向心”，是對城市核心價值的深刻洞察與回歸，意味著保利將把發展動能聚焦城市中心；而“向新”，則是勇于創新變革，致力于城市煥新、產品煥新，為城市注入新的活力與生機。

這一戰略彰顯了保利作為城市運營商的擔當，志在成為推動廣州城市進化的重要力量。

廣州一江兩岸，左側為琶洲，右側為珠江新城

01

“金珠琶”珠聯璧合，縫合為一個整體

“金珠琶”，是一個廣州人才會懂的“梗”。

它是珠江新城、金融城、琶洲三個商務區的合稱，位于最核心的一江兩岸，是廣州人心目中的白月光。

有人戲言，在廣州，如果一個人在“金珠琶”有房，那么TA一定會在見面三分鐘內想辦法讓你知道：TA住在金珠琶。

“金珠琶”三個字，在廣州人心目中的生態位，可見一斑。

那么，金珠琶的經濟總量有多大？2023年，廣州CBD建成區實現生產總值3774億元，僅次于上海陸家嘴，排名全國第二。

而且，這個統計口徑只包含了珠江新城和天河北，金融城和琶洲兩員猛將還沒有并表。

廣州金融城

那么，“金珠琶”會并表嗎？

根據國務院剛剛批準的《廣州國土空間總體規劃（2021～2035）》，廣州未來的總體發展思路是“沿江集聚、向東拓展”。

“沿江集聚”意味著“金珠琶”不能各自為政，未來必須融會貫通、打成一片。

“向東拓展”意味著金珠琶的發展重心還要繼續向東遷移。

對此，政府已經作出部署，正在推進一件非常緊迫的事情，那就是：縫合。

首先是珠江新城和金融城的縫合，2024年，花城大道、臨江大道繼續東擴，臨江大道隧道已經通車，意味著從珠江新城到金融城，更加順暢。

第二是金融城和琶洲的縫合，2023年，從金融城到琶洲的車陂南隧道已開通。而且，剛剛開通的廣州環線地鐵11號線，也將琶洲與金融城直接串起來了，這極大地方便了金融城與琶洲的交往。

另外，連接魚珠和琶洲的琶魚隧道也已開工，這意味著魚珠商務區也即將無縫納入金珠琶的版圖。

第三是琶洲內部的縫合，2024年10月，廣州發改委掛出4條公告，宣布要新建四條道路以及相關工程，全部指向一個地方：琶洲南區。這意味著琶洲南區正式登上歷史舞臺，并與琶洲其他片區打成一片。

以上這些變化，如果用一句話來形容，就是：精準更新、連片開發。

由此，金珠琶不再是“三足鼎立”的格局，而是一個珠聯璧合、融為一體的大CBD片區。

02

珠城東“擴容”，豪宅“向心力”更加凸顯

“如果沒有交換，沒有連接，沒有相互作用和關系，城市就什么都不是。”

這是法國思想大師Henri Lefebvre在《城市革命》提到的一個觀點，它強調了“連接”對城市發展的重要性。

在此意義上，金珠琶的珠聯璧合，既是政府的主動為之，也是城市發展規律的必然要求。

而從城市發展的普遍規律來看，板塊之間的“連接處”，可變性最強，吸引的投資最多，財富機遇也最大。

珠江新城為什么會成為廣州最強CBD？一個重要原因是，它位于越秀區與天河區的連接處，同時還是中軸線與珠江的連接處，左右逢源、承前啟后。

而在珠江新城內部，東區為什么會成為頂級豪宅的集聚區？一個重要原因是，它位于珠江新城與金融城的連接處，兩邊資源都可以享受到。

隨著花城大道與臨江大道的東拓，珠江新城與金融城開啟縫合之勢，下一個機會風口，一定是珠江新城東，同樣是珠江新城與金融城的連接處。

廣州金融城起步區與西區

寫到這里，不得不佩服保利的眼光之精準，已斥資近200億元在珠江新城東拿下三個地塊，分別是員村地塊、面粉廠地塊、絹麻廠地塊。

只要珠江新城與金融城徹底打通，這三個項目幾乎就是躺贏。

尤其是面粉廠地塊，這里地處金融城一線望江區域，距離珠江新城僅數百米，是金融城與珠江新城融合發展最敏感的連接處。

有人甚至說，它是廣州CBD近十年來公開出讓的最好的一塊臨江住宅用地，沒有之一。

由此可見，珠江新城東區豪宅帶即將擴容，并形成一個“珠城東+金融城西”的無縫豪宅片區。

03

琶洲開發重心轉移，從「琶洲西」到「琶洲南」

不僅如此，保利還在琶洲南區布局頗深，看中的也是琶洲內部縫合的發展紅利。

如前文所言，在廣州發改委宣布為琶洲南區修路之后，保利終于躬身入局。

2024年年底，保利斥資60億拿下琶洲南區三地塊。提到“琶洲南區”四個字，可能有的朋友還不是太熟，給大家看一張圖就明白了：

以上是琶洲片區發展規劃圖，這里和大家講解一下琶洲的功能分區。

琶洲被分為四個功能區，分別是西區、琶洲中區、琶洲東區和琶洲南區。他們的功能定位如下：

琶洲西區：人工智能與數字經濟集聚區；

琶洲中區（又分為琶洲中一區和琶洲中二區）：智慧會展產業創新區；

琶洲東區：數字經濟與總部經濟創新合作區；

琶洲南區：創新融合拓展區。

簡單來說，琶洲西區是搞互聯網的，騰訊阿里唯品會都在那；琶洲中區主要是廣交會場館的所在地。這兩個片區主要搞產業，幾無住宅用地。

琶洲東區是黃埔古村所在地，舊村比較多，改造難度較大，目前側重于文化旅游。

琶洲南區有啥呢？有“廣州算谷”之稱的琶洲算力中心就在這里。

2024年10月，新質生產力示范基地——琶洲算力中心獲廣州市規劃和自然資源局海珠區分局批復全部建設工程規劃許可證，項目計劃于2025年10月竣工。

該地塊用地性質為科研用地，建筑面積24873平方米，項目將建設4棟現代科技樓宇，用于科技產業研發。

算谷產業是數字經濟發展的新引擎，主要服務于人工智能、大數據、云計算等，項目建成后，將打造為集產、算、芯于一體的廣州智算新高地。

琶洲算力中心（效果圖）

另一方面，為緩解琶洲居住用地緊張的問題，琶洲南區還供應了幾塊高端居住用地，目前已被保利摘得。

所以，在功能上，琶洲南區不僅是廣州算谷，同時還承擔著一部分的居住功能，相當于珠江新城東區，主要服務于塔尖人群的居住。

根據規劃，未來的琶洲至少會容納15萬人辦公，要讓這樣一個巨型CBD有序運轉，產城人的融合發展非常有必要。

目前，琶洲中區、琶洲西區的開發均已接近尾聲，整個琶洲下一輪的開發重心必定是琶洲南區，相關的基礎設施建設、產業布局、人才引進都會圍繞著琶洲南區展開。

04

中心城區“閉環”，廣州開啟“二次城市化”？

近年來，隨著經濟下行壓力較大，中國城市向外擴張的步伐減慢，重返市中心、ALL in主城區的呼聲越來越高。

畢竟，經濟下行期，產業與資本最看重的是確定性。

一方面，廣州最核心的產業仍然向“金珠琶”區域聚集，感興趣的朋友可以看看這篇文章《多家互聯網公司，集體遷至廣州金融城》。

廣州金融城

僅在去年，就有四三九九、中旭未來、益世界、游族網絡廣州分公司、豐當科技等多家互聯網公司集體搬至金融城辦公，再加上前幾年進駐的騰訊音樂、詩悅網絡，金融城已成為廣州互聯網公司最集中的片區之一。

這也意味著天河CBD產業建設的主場，也在從珠江新城向金融城轉移。

琶洲這邊的勢頭也是如日中天，目前，琶洲西區至少已有21座大廈投入使用，包括阿里巴巴、唯品會、三七互娛、歡聚大廈等。預計到2025年，至少還有微信、樹根互聯、丸美集團等六大總部交付。

廣州琶洲西區

另一方面，廣州土地出讓的主場也在回歸“金珠琶”，這一點從保利的拿地策略就能看出來：

僅在去年下半年，保利就花了100多億拿下金融城西區的臨江大道地塊（面粉廠地塊），緊接著又花70億拿下附近的絹麻廠地塊，幾乎同一時間，保利還在琶洲南區花了60億拿下三個地塊

短短幾個月，保利就在“金珠琶”投了200多億，堪稱“直升機“撒錢模式，其決心和魄力，不可謂不大。

就在保利馳騁金融城和琶洲的同時，廣州首條環線地鐵11號線也于去年年底開通，這是一個非常明確的信號，廣州主城區終于實現“閉環效應”。

因為以前的地鐵都是“郊區-市區”線，服務的是郊區的擴張，而11號線不同，它完全是為了中心城區的“內循環”而建。

有人說，這是廣州的“二次城市化”，有別于過去那種高歌猛進的擴張型發展。

在此背景下，金珠琶的珠聯璧合、一江兩岸的連片發展，讓廣州發展呈現出“向心向新”的新態勢，這背后既有資本追求確定性的驅動，同時也是城市發展到一定階段的必然產物。