文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

越秀星耀未來，最近有點(diǎn)“煩”。

前腳，朱辛莊0029王炸地塊名花有主，讓它倍感壓力；后腳，它又收到72份公眾反饋意見。

其中，陽臺(tái)封閉與否，是大家最為關(guān)心的。

星耀未來報(bào)規(guī)是內(nèi)嵌式陽臺(tái)，與常規(guī)但開敞陽臺(tái)相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗(yàn)收前開敞，驗(yàn)收完畢后，開發(fā)商會(huì)封閉成室內(nèi)面積，贈(zèng)送一半面積。

這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中3.1.5條規(guī)定：當(dāng)陽臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。在這條規(guī)則下，星耀未來的陽臺(tái)如果封閉，應(yīng)該全算建面，即：陽臺(tái)的長度×寬度。

此次反饋意見中，群眾要求越秀公開承諾并在預(yù)售合同中明確陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)不封閉。

但越秀不僅沒正面回應(yīng)，反而打起了太極。“我公司承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗(yàn)收，依法合規(guī)進(jìn)行銷售宣傳。”

01

帝都人民的反饋意見很重要。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，新樓盤入市之前，先公示總平圖，然后接受公眾反饋意見，沒啥大問題后，才下發(fā)規(guī)劃證，出正式戶型圖。

在星耀未來之前，朝陽區(qū)北京隅東序和中海新城小紅門項(xiàng)目，被投訴后，承諾不封閉陽臺(tái)。

不封閉陽臺(tái)，雖然讓開發(fā)商吃了點(diǎn)虧，卻換來了區(qū)域內(nèi)的一片祥和，新盤周邊老項(xiàng)目和老業(yè)主們紛紛拍手叫好。

前有朝陽兩個(gè)項(xiàng)目做出了表率，可越秀依舊不想痛失這一“黑科技”，所以它在回復(fù)上格外謹(jǐn)慎。

“我公司承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗(yàn)收。項(xiàng)目交付后，陽臺(tái)歸小業(yè)主自行使用。”

這句話的潛臺(tái)詞是，后期業(yè)主陽臺(tái)封閉不封閉，與我開發(fā)商沒有半毛錢關(guān)系。

樓市下行，北京一些區(qū)域的樓盤規(guī)劃審批的尺度放寬，地產(chǎn)商用送陽臺(tái)、露臺(tái)，已經(jīng)見怪不怪。此舉目的是為了讓地產(chǎn)商的房子好賣一點(diǎn)，進(jìn)而拉動(dòng)土地市場，而購房者也得到了實(shí)惠。

順義、豐臺(tái)、大興、石景山送陽臺(tái)之風(fēng)刮得很盛。其中，最牛的偷面積區(qū)域，當(dāng)屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺(tái)，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺(tái)和挑空空間。這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。

但海淀向來比較嚴(yán)苛，尚未在送陽臺(tái)上松動(dòng)。

海淀群眾的反對聲，有多堅(jiān)決和強(qiáng)烈？去年10月11日，針對海開頤海澐頌項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強(qiáng)烈反對該項(xiàng)目有陽臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域房價(jià)其他二手房保值。”

彼時(shí)，頤海澐頌開發(fā)商只能信誓旦旦回復(fù)，“本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中住宅均未設(shè)置開敞陽臺(tái)、露臺(tái)。”

以至于到現(xiàn)在，功德寺兩項(xiàng)目都出戶型圖了，海淀人民還是沒等來陽臺(tái)。

02

地理位置上，星耀未來距離地鐵站1.7公里，走路過去很費(fèi)勁。而0029地塊距離朱辛莊站只有400米，是真正的臨鐵盤。

雖然不臨鐵，星耀未來西側(cè)卻有地鐵噪音問題，距項(xiàng)目紅線約55米。據(jù)說項(xiàng)目會(huì)建隔離噪音的屏障，具體效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面有一處規(guī)劃公交場站，距項(xiàng)目紅線約24米。

這些噪音污染都是公眾關(guān)心的問題，但開發(fā)商也僅僅回復(fù)，“項(xiàng)目交付前我公司承諾符合《建筑環(huán)境通用規(guī)范》（GB 55016-2021）要求。”

此外，外界對于星耀未來是否存在消防隱患也格外關(guān)注。

北京市民對于消防問題很是在乎。此前，嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局揪出了消防設(shè)計(jì)問題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

此次公眾揪住星耀未來1#與2#之間、3#與4#之間的樓間距僅4米，是否滿足消防？1-4#樓、11-13#樓消防車道是否合規(guī)？

開發(fā)商則回復(fù)，防火間距符合要求，同時(shí)消防車道也滿足規(guī)范要求。

但在平面圖上，還是存在一些值得推敲的小細(xì)節(jié)。比如商服樓后面的化糞池，整體被壓在消防車道下邊，化糞池的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能否滿足承受消防車滿載時(shí)的壓力？

此外，化糞池清掏問題怎么解決？清掏口的井蓋放在路面上，能否保證消防路的暢通？這些需要后期設(shè)計(jì)和施工單位做好安排，否則容易造成消防安全隱患。

有關(guān)購房者關(guān)心的項(xiàng)目內(nèi)交通問題，開發(fā)商反饋稱，住區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車分流，機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車道路不得穿行室外活動(dòng)場地。項(xiàng)目用地紅線至地庫出入口的機(jī)動(dòng)車道按單向組織交通設(shè)計(jì)路面寬度5米；住區(qū)內(nèi)部道路不作為日常機(jī)動(dòng)車通行路面，僅用于緊急情況下消防車通行使用。

03

董毅到底多愛昌平？

2023年，越秀地產(chǎn)北京公司不斷招兵買馬。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任北方區(qū)域副總經(jīng)理，北京公司總經(jīng)理。跳槽到越秀地產(chǎn)前，他曾是旭輝華北區(qū)域集團(tuán)的總裁。

董毅上任后，越秀立馬開啟拿地，哪怕4.5萬平米現(xiàn)房 溢價(jià)率15%，他還是硬砸33億元，拿下昌平信息園二期地塊，打造星樾項(xiàng)目。

新官上任三把冠，新領(lǐng)導(dǎo)對于對蓋房子速度的要求頗高。

通常而言，樓盤開發(fā)周期越短，資金成本越低，換取的利潤越高。但高周轉(zhuǎn)，也會(huì)帶來一些問題。

星樾項(xiàng)目公司曾因未取得夜間施工許可證，使用水泥罐車在工地夜間進(jìn)行澆筑作業(yè)，對環(huán)境造成噪聲污染，被北京市昌平區(qū)史各莊街道辦事處罰款1萬元。

這個(gè)項(xiàng)目是越秀自己獨(dú)立操盤，很是爭氣。越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.14萬/平，收金超26.6億元。

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽63套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

在昌平，越秀除了自己下場拿地，它還與京城房企開展合作。

2023年7月，首開股份以31.97億元 2.3萬平米現(xiàn)房拿下昌平高教園地塊，推出梧桐星宸。一年后，項(xiàng)目公司北京怡同置業(yè)引入建工地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。

昌平新房項(xiàng)目扎堆，梧桐星宸必須使出降價(jià)的殺手锏，它的銷售指導(dǎo)價(jià)是5.5萬/平米。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷售374套房源，已簽約293套，成交均價(jià)50188.01元/㎡；緊接著12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷售198套房源，已簽約144套，成交均價(jià)49549.22元/㎡；去年3月1日三次取證，批準(zhǔn)銷售406套，已簽約201套，成交均價(jià)49355.78元/㎡；緊接著5月10日四次取證，批準(zhǔn)銷售房源273套，暫無成交信息。

第一批購買梧桐星宸的業(yè)主，已經(jīng)有人開始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售樓處認(rèn)購房屋一套，沙河高教園梧桐星宸項(xiàng)目99平三居戶型**房間草簽了商品房預(yù)購合同，并支付了部分首付100萬元。

簽訂合同后，他了解到項(xiàng)目商業(yè)和交通情況和銷售所說的情況并不符合，并認(rèn)為銷售存在虛假宣傳等行為，“銷售和我保證19號線二期規(guī)劃到沙河高教園，但與實(shí)際情況并不相符；宣傳將項(xiàng)目北側(cè)的商業(yè)和小區(qū)自建商業(yè)混淆，誤導(dǎo)消費(fèi)者。”據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，后續(xù)開發(fā)商已與該購房者聯(lián)系協(xié)調(diào)解決退房問題。

眼下，不少人地產(chǎn)人感嘆，昌平的房子越來越難賣了。

前幾年來昌平買房的，很多是海淀外溢剛需客群。原因在于，海淀新房的供應(yīng)量實(shí)在是太少了，買房人擠破腦袋也很難搶到，不少人只能北上昌平置業(yè)。

但現(xiàn)在不同，去年至今，海淀土地市場迎來了大放水，永豐北、永豐南、功德寺、朱房村項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)。

此外，昌平樓市一直以來事依靠互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高薪作為支撐。但這兩年，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員、降薪成為常態(tài)，這一變化導(dǎo)致碼農(nóng)購房意愿遞減。

在董毅豪賭的昌平，星耀未來能繼續(xù)復(fù)刻星樾開盤即售罄的神話嗎？