文/樂居財經 林振興

越秀星耀未來，最近有點“煩”。

前腳，朱辛莊0029王炸地塊名花有主，讓它倍感壓力；后腳，它又收到72份公眾反饋意見。

其中，陽臺封閉與否，是大家最為關心的。

星耀未來報規是內嵌式陽臺，與常規但開敞陽臺相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗收前開敞，驗收完畢后，開發商會封閉成室內面積，贈送一半面積。

這是北京默認的一種做法，是送面積的溫床。但嚴格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規范GB55031-2022中3.1.5條規定：當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。在這條規則下，星耀未來的陽臺如果封閉，應該全算建面，即：陽臺的長度×寬度。

此次反饋意見中，群眾要求越秀公開承諾并在預售合同中明確陽臺和設備平臺不封閉。

但越秀不僅沒正面回應，反而打起了太極。“我公司承諾交付前將嚴格按照規劃審批方案建設及驗收，依法合規進行銷售宣傳。”

01

帝都人民的反饋意見很重要。

按照北京地產開發流程，新樓盤入市之前，先公示總平圖，然后接受公眾反饋意見，沒啥大問題后，才下發規劃證，出正式戶型圖。

在星耀未來之前，朝陽區北京隅東序和中海新城小紅門項目，被投訴后，承諾不封閉陽臺。

不封閉陽臺，雖然讓開發商吃了點虧，卻換來了區域內的一片祥和，新盤周邊老項目和老業主們紛紛拍手叫好。

前有朝陽兩個項目做出了表率，可越秀依舊不想痛失這一“黑科技”，所以它在回復上格外謹慎。

“我公司承諾交付前將嚴格按照規劃審批方案建設及驗收。項目交付后，陽臺歸小業主自行使用。”

這句話的潛臺詞是，后期業主陽臺封閉不封閉，與我開發商沒有半毛錢關系。

樓市下行，北京一些區域的樓盤規劃審批的尺度放寬，地產商用送陽臺、露臺，已經見怪不怪。此舉目的是為了讓地產商的房子好賣一點，進而拉動土地市場，而購房者也得到了實惠。

順義、豐臺、大興、石景山送陽臺之風刮得很盛。其中，最牛的偷面積區域，當屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南面和北面都雙偷設備平臺和挑空空間。這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產權面積。

但海淀向來比較嚴苛，尚未在送陽臺上松動。

海淀群眾的反對聲，有多堅決和強烈？去年10月11日，針對海開頤海澐頌項目設計圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價其他二手房保值?！?/strong>

彼時，頤海澐頌開發商只能信誓旦旦回復，“本項目規劃設計中住宅均未設置開敞陽臺、露臺。”

以至于到現在，功德寺兩項目都出戶型圖了，海淀人民還是沒等來陽臺。

02

地理位置上，星耀未來距離地鐵站1.7公里，走路過去很費勁。而0029地塊距離朱辛莊站只有400米，是真正的臨鐵盤。

雖然不臨鐵，星耀未來西側卻有地鐵噪音問題，距項目紅線約55米。據說項目會建隔離噪音的屏障，具體效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面有一處規劃公交場站，距項目紅線約24米。

這些噪音污染都是公眾關心的問題，但開發商也僅僅回復，“項目交付前我公司承諾符合《建筑環境通用規范》（GB 55016-2021）要求?！?/p>

此外，外界對于星耀未來是否存在消防隱患也格外關注。

北京市民對于消防問題很是在乎。此前，嘉華天珺被北京市規劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

此次公眾揪住星耀未來1#與2#之間、3#與4#之間的樓間距僅4米，是否滿足消防？1-4#樓、11-13#樓消防車道是否合規？

開發商則回復，防火間距符合要求，同時消防車道也滿足規范要求。

但在平面圖上，還是存在一些值得推敲的小細節。比如商服樓后面的化糞池，整體被壓在消防車道下邊，化糞池的結構設計能否滿足承受消防車滿載時的壓力？

此外，化糞池清掏問題怎么解決？清掏口的井蓋放在路面上，能否保證消防路的暢通？這些需要后期設計和施工單位做好安排，否則容易造成消防安全隱患。

有關購房者關心的項目內交通問題，開發商反饋稱，住區內部實現人車分流，機動車與非機動車道路不得穿行室外活動場地。項目用地紅線至地庫出入口的機動車道按單向組織交通設計路面寬度5米；住區內部道路不作為日常機動車通行路面，僅用于緊急情況下消防車通行使用。

03

董毅到底多愛昌平？

2023年，越秀地產北京公司不斷招兵買馬。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產，擔任北方區域副總經理，北京公司總經理。跳槽到越秀地產前，他曾是旭輝華北區域集團的總裁。

董毅上任后，越秀立馬開啟拿地，哪怕4.5萬平米現房 溢價率15%，他還是硬砸33億元，拿下昌平信息園二期地塊，打造星樾項目。

新官上任三把冠，新領導對于對蓋房子速度的要求頗高。

通常而言，樓盤開發周期越短，資金成本越低，換取的利潤越高。但高周轉，也會帶來一些問題。

星樾項目公司曾因未取得夜間施工許可證，使用水泥罐車在工地夜間進行澆筑作業，對環境造成噪聲污染，被北京市昌平區史各莊街道辦事處罰款1萬元。

這個項目是越秀自己獨立操盤，很是爭氣。越秀星樾規劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當天售罄，成交均價6.14萬/平，收金超26.6億元。

2024年12月底，星樾3#、4#樓現房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網簽63套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

在昌平，越秀除了自己下場拿地，它還與京城房企開展合作。

2023年7月，首開股份以31.97億元 2.3萬平米現房拿下昌平高教園地塊，推出梧桐星宸。一年后，項目公司北京怡同置業引入建工地產和越秀地產。

昌平新房項目扎堆，梧桐星宸必須使出降價的殺手锏，它的銷售指導價是5.5萬/平米。

網簽數據顯示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準銷售374套房源，已簽約293套，成交均價50188.01元/㎡；緊接著12月26日二次取證，批準銷售198套房源，已簽約144套，成交均價49549.22元/㎡；去年3月1日三次取證，批準銷售406套，已簽約201套，成交均價49355.78元/㎡；緊接著5月10日四次取證，批準銷售房源273套，暫無成交信息。

第一批購買梧桐星宸的業主，已經有人開始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售樓處認購房屋一套，沙河高教園梧桐星宸項目99平三居戶型**房間草簽了商品房預購合同，并支付了部分首付100萬元。

簽訂合同后，他了解到項目商業和交通情況和銷售所說的情況并不符合，并認為銷售存在虛假宣傳等行為，“銷售和我保證19號線二期規劃到沙河高教園，但與實際情況并不相符；宣傳將項目北側的商業和小區自建商業混淆，誤導消費者。”據樂居財經獲悉，后續開發商已與該購房者聯系協調解決退房問題。

眼下，不少人地產人感嘆，昌平的房子越來越難賣了。

前幾年來昌平買房的，很多是海淀外溢剛需客群。原因在于，海淀新房的供應量實在是太少了，買房人擠破腦袋也很難搶到，不少人只能北上昌平置業。

但現在不同，去年至今，海淀土地市場迎來了大放水，永豐北、永豐南、功德寺、朱房村項目一個接著一個。

此外，昌平樓市一直以來事依靠互聯網行業的高薪作為支撐。但這兩年，互聯網企業裁員、降薪成為常態，這一變化導致碼農購房意愿遞減。

在董毅豪賭的昌平，星耀未來能繼續復刻星樾開盤即售罄的神話嗎？