長租公寓行業正在進入卷產品、卷服務、卷價格的三卷時代，但是在品牌力構建方面仍顯不足。近幾年，長租公寓入市規模快速增長，新增品牌更如旱地拔蔥，但品牌力反而越來越弱，品牌臉譜化，公眾對品牌的認知不清晰。

所謂品牌，是知名度、美譽度和誠信度的有機統一，是指消費者對某個品牌形成的概念對其購買決策的影響程度，品牌力基本上是由品牌商品、品牌文化、品牌傳播和品牌延伸這四要素在消費者心智中協同作用而成的。簡單點說，就是消費者會主動去搜索和購買，才能稱得上是真正的品牌。顯然，目前能實現這一步的住房租賃品牌，鳳毛麟角。

企業打造自有品牌 新品牌不斷涌入

一般情況下，當行業邁過了野蠻生長期，步入了穩步發展階段，新品牌的推出會逐漸減少。但是，住房租賃行業卻有所不同，近兩年不斷有新品牌亮相，據不完全統計，2023年10個月時間推出16個新品牌，2024年超80家地方國企創立了自有租賃品牌。部分品牌不管是品牌名稱還是品牌背后的產品故事，其定位都更像項目名或者產品系列會更精準。

來源： 同策研究院

長租公寓品牌力構建正在陷入同質化的境地，一方面，品牌宣傳不足，客戶認知度低，有些品牌建立只是出于未來發REIT的需要，宣發也只限于本地區內；一方面，品牌缺乏差異化，標準化裝修占比超80%，社區活動重復率超60%，創新能力不足。經過這兩年的努力，長租公寓的產品力、服務力和模式創新上都有了很大的提升，但對品牌力的構建相對弱勢，沒有太多品牌能占領用戶心智。

在我們同策研究院發起的租房消費觀調研，關于“租房重點考慮因素排序”，統計顯示品牌服務的綜合得分為4.05分，排名在通勤、地段、周邊環境、居住品質、租金價格之后，說明租戶整體對品牌效能感較低，也很難因為品牌本身產生溢價。

數據來源：同策研究院

就像網上有人戲稱“再差的產品請瑞幸做營銷，請雷軍做代言，都能化腐朽為神奇。”這幾天，全網首個小米公寓視頻又火了，小米青年公寓還沒開放對外業務市場已經呼聲一片，雖然從視頻來看，小米青年公寓的產品在業內并不算出眾，但是外界仍對小米的員工羨慕不已，未來小米一旦布局公寓市場，品牌影響力將超過90%的已有公寓品牌。眾所周知的小米生態圈，米家的產品就能將公寓填滿，這種供應鏈上的優勢及小米品牌的影響力沒有幾個品牌公寓能打。

長租公寓品牌力弱的現實問題

長租公寓是結合房地產和服務業特性的行業，雖然參與者眾多，但多為“半路出家”，投資人多是由房地產行業、酒店或其他行業轉型過來，給長租公寓行業帶來前所未有的碰撞，房地產業帶來了標準化、產品分檔分系列邏輯，酒店行業帶來了酒店式公寓的服務邏輯，兩者已經融合的很好，但是品牌的忠誠度建設需要中長期持續投入，長租公寓本是薄利的生意，微薄的利潤是公寓運營商摳出來的，比如人房比的極致壓縮1：300在業內很常見，而眼下最火的公募REITs發行對項目收益率更是有著嚴格的要求，相對于品牌力構建，讓投資項目現金流回正顯然更重要。（）

圖：長租公寓利潤、營收、成本銷項

注：假設房間滿租，收入-拿房成本-運營成本（人工、水電、營銷）-利息-攤銷-增值稅=利潤。

2025年長租公寓品牌力如何突圍？

可喜的是國企品牌越來越重視品牌化，不再滿足于資產持有的角色，逐步“品牌化”發展，推出自己的品牌愿景，搭建品牌部門，拓寬新媒體發聲渠道。品牌化與個性化趨勢下，運營方打造特色活動與IP，同時依據租戶特點提供專屬服務。還會拓展增值服務與商業合作，提供更多生活便利與優惠，通過整合資源，實現社群文化與商業價值的同步提升。比如招商尹敦退出的超級品牌日，推動8個品牌合作覆蓋衣食住行，拓寬品牌邊界。

而對于想要品牌力突圍的公寓，deepseek給出了一套策略框架，個人覺得非常值得參考。

2025年長租公寓品牌突圍策略框架

一、現狀痛點拆解

1. ?同質化表現?：標準化裝修占比超80%，社區活動重復率超60%

2. ?品牌認知數據?：頭部品牌Top5市場集中度不足15%，用戶決策周期平均延長至30天

二、核心差異點構建（4T模型）

?技術賦能?

· 部署AI空間管家（如自如Pro 3.0系統）：通過物聯網實現室溫/能耗/安全自動調節

· VR/AR虛擬社區：租戶可定制虛擬形象參與線上社群

?生態場景創新?

[ 模塊化產品矩陣示例 ]

青年創客公寓 ←→ 家庭適幼社區 ←→ 銀發智慧院落

│ │ │

├─共享辦公艙 ├─親子托管中心 ├─健康監測系統

└─創業路演廳 └─適齡教育空間 └─無障礙生活動線

三、品牌傳播新范式

內容共創計劃?

· 發起#城市新居民族群#短視頻大賽（抖音+微信視頻號雙平臺聯動）

· 開發租戶故事NFT數字藏品，構建品牌文化元宇宙

?體驗式營銷?

· 48小時免費試住計劃（含智能睡眠監測報告）

· 季度主題快閃：如「未來生活實驗室」跨界科技品牌

四、可持續價值錨點

五、風險預警（2025特殊考量）

1. 警惕元宇宙過度投入導致的ROI失衡

2. 適應住建部新規《租賃住房智能化標準2.0》合規要求

3. 預防AI管家數據隱私泄露風險

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