2024年上海商業地產市場在動態變化中持續調整。就投資市場而言，雖成交金額同比減少，但成交宗數增加，小體量項目引領市場，各資產類別投資呈現多樣化格局。

2024年市場交易宗數破百，小體量項目占主導

2024年，上海投資市場共錄得103宗交易，成交累計總額達到573. 5億元。雖成交金額較2023年同比減少38%，但成交宗數增加12%。其中，81%的項目金額在10億元以下。總體而言，小體量項目引領2024年上海投資市場。

在當前的上海投資市場環境下，各類業主包括民營企業和各類機構等，紛紛采取了以價換量的策略，對市場活躍度的拉動起到了積極作用。2024年的投資市場中，高凈值人士與各類企業參與漸趨積極，不過多數機構投資者因多種考量仍持謹慎觀望態度，其保守決策對市場交易規模與格局走向有一定影響。

從交易目的來看，投資占比高達70%，而自用占比為30%，反映出市場更加偏向投資主導，彰顯出投資者對上海大宗資產增值潛力的信心。就資金來源而言，外資從2023年的6%上升至2024年的12%，呈現出較為積極的回歸態勢，并主要聚焦于商業和長租公寓等資產類別。

隨著前幾年的機構投資熱潮褪去，部分基金面臨到期等一系列疊加因素，致使現在多家外資機構紛紛開啟出售資產的進程。這一現象并非市場衰退的信號，反而預示著未來市場上將會有更多優質項目可供選擇。這些待釋放的資產往往具備良好的區位優勢、成熟的運營模式或獨特的商業價值。

資產成交類型呈現多樣化

在2024年上海投資市場中，各資產類別投資呈現多樣化，按成交金額排名前三的分別為辦公樓（40%）、長租公寓（14%）和零售物業（13%）。

2024年，辦公樓資產表現突出，成交金額占比達到 40%，成交宗數占比為 45%，穩居市場首位。該資產類型吸引了各行業企業、政府平臺以及高凈值人士等多方參與。與2023年辦公資產類別中自用買家占據絕對主導地位有所不同，隨著資產價格逐漸向市場合理水平回歸，2024年辦公資產類別中有三分之一的交易出于投資目的，反映出市場對上海未來資產價值的積極預期。

隨著人們對居住條件的重視程度顯著提升，長租公寓等居住類資產順勢崛起。2024年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為 14%，成交宗數占比為 17%，成為上海投資市場的主流資產類別之一。長租公寓市場正進入快速增長階段，擁有穩定現金流及收益的核心型投資機會逐漸增多，吸引了包括高凈值人士、險資、房地產基金在內的各類投資人入市交易，促進了市場的流動性。隨著成熟運營的規模化，長租公寓項目陸續進入退出階段，預計未來將有多個租賃社區或資產包項目進入市場。

零售物業在2024年展現出強勁的吸引力，購物中心、沿街商鋪及商業裙房等類別均成功交易。外資機構憑借其全球化的視野和豐富的投資經驗，在零售物業投資中更加注重項目規模效益帶來的長期回報和穩定性。高凈值人士則將零售物業作為資產配置的一部分，以分散投資風險來尋求更多的收益機會。

價格合理化引領交易回暖，長租公寓、零售物業交易將持續活躍

在經歷了市場的波動和價格預期調整后，市場在售項目的資產價格逐漸趨于合理。同時，隨著對長期市場恢復的信心，預計2025年將有更多項目入市并陸續成交。

內資買家對于上海核心地段優質商辦物業的配置需求依舊旺盛。該類物業的表現穩定，雖部分項目存在土地剩余年限較短等因素，但在價格合理的情況下，依然獲得投資人青睞。因此，核心區域的優質商辦項目熱度有望回歸。

2024年全市場58只已上市公募REITs產品整體經營穩健，預計底層資產將持續擴容，進一步帶動零售物業和租賃住房項目的成交。

2024年險資繼續大舉收購以萬達廣場為代表的商業資產包，這凸顯了長期資本對購物中心等大體量資產的青睞。預計2025年擁有穩定現金流的零售物業資產包和長租公寓資產包將不斷吸引險資和外資機構的關注。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示：“隨著業主以價換量帶動交易熱度，當前市場價格正逐漸趨于理性。在經歷了市場的波動和價格調整后，預計2025年將迎來更多項目入市并成交。”