2024年上海商業(yè)地產(chǎn)市場在動態(tài)變化中持續(xù)調(diào)整。就投資市場而言，雖成交金額同比減少，但成交宗數(shù)增加，小體量項目引領市場，各資產(chǎn)類別投資呈現(xiàn)多樣化格局。

2024年市場交易宗數(shù)破百，小體量項目占主導

2024年，上海投資市場共錄得103宗交易，成交累計總額達到573. 5億元。雖成交金額較2023年同比減少38%，但成交宗數(shù)增加12%。其中，81%的項目金額在10億元以下。總體而言，小體量項目引領2024年上海投資市場。

在當前的上海投資市場環(huán)境下，各類業(yè)主包括民營企業(yè)和各類機構等，紛紛采取了以價換量的策略，對市場活躍度的拉動起到了積極作用。2024年的投資市場中，高凈值人士與各類企業(yè)參與漸趨積極，不過多數(shù)機構投資者因多種考量仍持謹慎觀望態(tài)度，其保守決策對市場交易規(guī)模與格局走向有一定影響。

從交易目的來看，投資占比高達70%，而自用占比為30%，反映出市場更加偏向投資主導，彰顯出投資者對上海大宗資產(chǎn)增值潛力的信心。就資金來源而言，外資從2023年的6%上升至2024年的12%，呈現(xiàn)出較為積極的回歸態(tài)勢，并主要聚焦于商業(yè)和長租公寓等資產(chǎn)類別。

隨著前幾年的機構投資熱潮褪去，部分基金面臨到期等一系列疊加因素，致使現(xiàn)在多家外資機構紛紛開啟出售資產(chǎn)的進程。這一現(xiàn)象并非市場衰退的信號，反而預示著未來市場上將會有更多優(yōu)質(zhì)項目可供選擇。這些待釋放的資產(chǎn)往往具備良好的區(qū)位優(yōu)勢、成熟的運營模式或獨特的商業(yè)價值。

資產(chǎn)成交類型呈現(xiàn)多樣化

在2024年上海投資市場中，各資產(chǎn)類別投資呈現(xiàn)多樣化，按成交金額排名前三的分別為辦公樓（40%）、長租公寓（14%）和零售物業(yè)（13%）。

2024年，辦公樓資產(chǎn)表現(xiàn)突出，成交金額占比達到 40%，成交宗數(shù)占比為 45%，穩(wěn)居市場首位。該資產(chǎn)類型吸引了各行業(yè)企業(yè)、政府平臺以及高凈值人士等多方參與。與2023年辦公資產(chǎn)類別中自用買家占據(jù)絕對主導地位有所不同，隨著資產(chǎn)價格逐漸向市場合理水平回歸，2024年辦公資產(chǎn)類別中有三分之一的交易出于投資目的，反映出市場對上海未來資產(chǎn)價值的積極預期。

隨著人們對居住條件的重視程度顯著提升，長租公寓等居住類資產(chǎn)順勢崛起。2024年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為 14%，成交宗數(shù)占比為 17%，成為上海投資市場的主流資產(chǎn)類別之一。長租公寓市場正進入快速增長階段，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流及收益的核心型投資機會逐漸增多，吸引了包括高凈值人士、險資、房地產(chǎn)基金在內(nèi)的各類投資人入市交易，促進了市場的流動性。隨著成熟運營的規(guī)模化，長租公寓項目陸續(xù)進入退出階段，預計未來將有多個租賃社區(qū)或資產(chǎn)包項目進入市場。

零售物業(yè)在2024年展現(xiàn)出強勁的吸引力，購物中心、沿街商鋪及商業(yè)裙房等類別均成功交易。外資機構憑借其全球化的視野和豐富的投資經(jīng)驗，在零售物業(yè)投資中更加注重項目規(guī)模效益帶來的長期回報和穩(wěn)定性。高凈值人士則將零售物業(yè)作為資產(chǎn)配置的一部分，以分散投資風險來尋求更多的收益機會。

價格合理化引領交易回暖，長租公寓、零售物業(yè)交易將持續(xù)活躍

在經(jīng)歷了市場的波動和價格預期調(diào)整后，市場在售項目的資產(chǎn)價格逐漸趨于合理。同時，隨著對長期市場恢復的信心，預計2025年將有更多項目入市并陸續(xù)成交。

內(nèi)資買家對于上海核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的配置需求依舊旺盛。該類物業(yè)的表現(xiàn)穩(wěn)定，雖部分項目存在土地剩余年限較短等因素，但在價格合理的情況下，依然獲得投資人青睞。因此，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商辦項目熱度有望回歸。

2024年全市場58只已上市公募REITs產(chǎn)品整體經(jīng)營穩(wěn)健，預計底層資產(chǎn)將持續(xù)擴容，進一步帶動零售物業(yè)和租賃住房項目的成交。

2024年險資繼續(xù)大舉收購以萬達廣場為代表的商業(yè)資產(chǎn)包，這凸顯了長期資本對購物中心等大體量資產(chǎn)的青睞。預計2025年擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售物業(yè)資產(chǎn)包和長租公寓資產(chǎn)包將不斷吸引險資和外資機構的關注。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示：“隨著業(yè)主以價換量帶動交易熱度，當前市場價格正逐漸趨于理性。在經(jīng)歷了市場的波動和價格調(diào)整后，預計2025年將迎來更多項目入市并成交。”