2月份，青島樓市在春節(jié)長(zhǎng)假的洗禮下落下帷幕。月初，陷入“春節(jié)低谷”，交易活動(dòng)相對(duì)冷清。下旬隨著假期的結(jié)束，樓市局部逐漸展現(xiàn)出一定的復(fù)蘇跡象?？傮w而言，2月份青島樓市“局部結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇+周期性筑底”特征明顯。

01

商品房簽約情況

（2025年2月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為2.1-2.27）

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月新增商品房1850套、22.75萬㎡，簽約新建商品房3434套，約42.52萬㎡，銷售總金額55.48億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額持續(xù)下滑，環(huán)比分別下滑37.1%、31%和30.4%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，2月簽約均價(jià)為13048元/㎡，環(huán)比上漲1.0%。較去年同期相比，套、面、金下滑幅度維持在10-18%。

其中商品住宅新增1449套，約17.94萬㎡，簽約2118套、約26.56萬㎡、銷售總金額39.41億元，簽約套數(shù)、簽約面積較上個(gè)月均出現(xiàn)大幅下滑，幅度維持在30%左右。簽約均價(jià)為14838元/㎡。

02

區(qū)域成交情況

（2025年2月全年各區(qū)市商品住宅成交情況）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，2月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸、城陽和即墨。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以413套、約5.08萬㎡的簽約量遙遙領(lǐng)先，占全市總簽約量的19.1%；城陽區(qū)簽約332套、約4.3萬㎡，簽約占比16.2%；即墨區(qū)簽約占比10.4%，簽約228套、約2.76萬㎡。

去化周期方面，受農(nóng)歷春節(jié)影響，商品住宅市場(chǎng)的去化周期已擴(kuò)大至24個(gè)月。其中，李滄區(qū)以10個(gè)月的成績(jī)成為全市去化周期最短的區(qū)域，這一現(xiàn)象主要?dú)w因于該區(qū)域在過去兩年宅地供應(yīng)的減少。其中東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的去化，存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。這一變化不僅體現(xiàn)了該區(qū)域市場(chǎng)的活躍，也預(yù)示著供需關(guān)系正在向更健康的方向發(fā)展。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項(xiàng)目。新年該板塊又添新項(xiàng)目——萬竹云峰，據(jù)了解該項(xiàng)目將由遠(yuǎn)洋代建代銷。

緊隨其后的是老四方區(qū)，其去化周期為18個(gè)月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加。不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、中車四方云匯、濱海國(guó)際中心等熱門樓盤吸引關(guān)注。去年入市的樓盤還有青實(shí)清荷茗苑、青樾灣、通和悅章等項(xiàng)目。加之年前剛剛規(guī)劃公示的國(guó)信和悅，環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等地塊，板塊內(nèi)新盤約13個(gè)，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，預(yù)示著未來競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。

特別是張村河片區(qū)，作為嶗山區(qū)向北發(fā)展的關(guān)鍵，市場(chǎng)定位趨向高端，但由于多個(gè)新樓盤集中推出且目標(biāo)客戶群重疊，導(dǎo)致了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)，而備受關(guān)注的新盤海信臻悅，首批推出1#、6#，建面約119-143㎡，其中建面約119㎡是在售最小面積的三居產(chǎn)品，也是張村河南岸的唯一。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其中110-144㎡戶型簽約占比為41.27%，90-110㎡戶型簽約占比為21.2%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

03

土地方面

2024年以來，青島在供地模式上展現(xiàn)了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數(shù)的限制。銳理君分析認(rèn)為，目前實(shí)行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業(yè)能夠提前對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估和研究，鎖定目標(biāo)地塊。

今年以來，共成交市南瞰海地塊和黃島中心城區(qū)珠江路南兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。市南地塊由保利&青鐵&金茂，3家央國(guó)企聯(lián)合競(jìng)得！這是保利首進(jìn)市南的第一個(gè)項(xiàng)目，金茂在市南區(qū)第二個(gè)，也是青鐵在市南區(qū)開發(fā)的第四個(gè)項(xiàng)目。

黃島中心城區(qū)珠江路南地塊為商住用地，商住比5:5，成交樓面地價(jià)6245元/㎡，總價(jià)3.09億元，競(jìng)得人是城發(fā)集團(tuán)。

04

政策方面

2025年2月，中國(guó)樓市政策圍繞穩(wěn)市場(chǎng)、促需求持續(xù)發(fā)力。多地密集優(yōu)化公積金政策，通過降低首付比例、提高貸款額度、延長(zhǎng)還款期限等方式支持購(gòu)房需求，同時(shí)試點(diǎn) "直付房租"、代際互助及靈活就業(yè)人員繳存權(quán)益，進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)潛力。

青島方面，2月21日，青島市發(fā)布五項(xiàng)公積金貸款額度上浮政策，包括異地繳存公積金可在青島申貸、購(gòu)買現(xiàn)房公積金貸款額度可上浮、靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存滿2年，可申請(qǐng)公積金貸款等，進(jìn)一步支持合理住房需求。

全市范圍內(nèi)，公積金貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為首套房20%、二套房30%，貸款期限最長(zhǎng)30年，且對(duì)多子女家庭、綠色建筑項(xiàng)目等疊加最高30%的額度上浮，最高可貸150萬元。

2025年1-2月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-2月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約62億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的45.7%。其中，前十名開發(fā)商的表現(xiàn)尤為亮眼，凸顯了它們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)大實(shí)力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卓越，市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)。1-2月簽約金額10.38億元，海信臻悅簽約1.42億、海信璟悅簽約1.13億、海信君璽和海信海德山莊分別簽約9892萬和9648萬左右。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第二位，共計(jì)簽約5.59億。

在青特濱湖國(guó)際二期、中歐青特濱江悅、青特海通匯豪蘭庭等多個(gè)高端項(xiàng)目的熱銷推動(dòng)下，青特置業(yè)成功摘得季軍的榮譽(yù)，累計(jì)簽約金額高達(dá)4.44億元。

魯商集團(tuán)和中鐵置業(yè)分別以簽約4.37億元和4.15億元躋身TOP5。

2025年1-2月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-2月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨(dú)占鰲頭，以10.36億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項(xiàng)目均由海信地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的顯著優(yōu)勢(shì)。

天一仁和以權(quán)益銷售金額5.34億，位居第二位。

緊隨其后的是魯商集團(tuán)，以4.62億元的權(quán)益銷售金額位居第三。

青特置業(yè)和中鐵置業(yè)以權(quán)益銷售金額4.36億元和4.15億元，躋身前五位。

2025年1-2月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-2月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積39.87萬㎡，占全市簽約總面積的38.3%。

魯商集團(tuán)以簽約5.1萬㎡位居第一位，魯商學(xué)府是簽約絕對(duì)主力。

海信置業(yè)以簽約面積4.25萬㎡，位列亞軍。

中鐵置業(yè)和青特置業(yè)緊隨其后，以簽約3.98萬㎡和3.05萬㎡位居三、四位。

2025年1-2月

商品住宅銷售總金額TOP20

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房企間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)集中于產(chǎn)品力和品質(zhì)的提升。為了與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)保持同步，眾多房地產(chǎn)企業(yè)正積極投身于產(chǎn)品的優(yōu)化與創(chuàng)新，以滿足市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)改善型產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)將成常態(tài)。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，天一仁和吾疆、銀豐玖璽城、嶗山·首府、海信臻悅、海信璟悅等5盤躋身TOP10。高端改善市場(chǎng)的活躍反映了人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，以及對(duì)稀缺資源的需求。

即墨魯商學(xué)府大批房源集中網(wǎng)簽，以簽約4.04億躍居冠軍。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量猛增至第二位，共計(jì)3.25億。

位于嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目銀豐玖璽城，以2.69億元的簽約額榮登銷售榜前三甲。自項(xiàng)目入市以來，憑借其優(yōu)越的城市地段和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，一直保持著市場(chǎng)的熱銷態(tài)勢(shì)。

嶗山·首府依托金家?guī)X核心地段、“高端改善”定位以及嶗山灣國(guó)企重磅打造等優(yōu)質(zhì)標(biāo)簽，吸引了大批高凈值人群的肯定。2025年新春伊始，該項(xiàng)目便以2.19億的銷售佳績(jī)，榮登全市商品住宅銷售榜單第四名，同時(shí)位列嶗山區(qū)商品住宅前三甲。這一成績(jī)充分展現(xiàn)出項(xiàng)目強(qiáng)勁市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力。

2025年1-2月

商品住宅銷售總面積TOP20

2025年1-2月商品住宅銷售總面積TOP10中，魯商學(xué)府集中網(wǎng)簽4.93萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

龍山華府和即墨萬達(dá)廣場(chǎng)以簽約2.01萬㎡和0.93㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年2月27日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？