今天說(shuō)點(diǎn)具體地區(qū)的房?jī)r(jià)狀況，在統(tǒng)計(jì)局70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出來(lái)之后，一線除了廣州持平，基本上新房?jī)r(jià)格、二手房成交量微漲；個(gè)別二線城市如南京、成都微漲，寧波企穩(wěn)等等。

然后拋開(kāi)事實(shí)不談，算止跌企穩(wěn)了。

但一年前我就提醒過(guò)一件事：樓市的分化，包括一線的核心和外圍，改善和剛需類產(chǎn)品成交量分離；二線城市改善需求比剛需降得慢，二手房掛牌量和成交分化；都市圈概念垮塌，沒(méi)有外溢，沒(méi)有投資噱頭等等。

先從具體地區(qū)講起，舉兩個(gè)相隔千里、看似風(fēng)馬牛不相及的地方。第一個(gè)是上海寶山最北邊的羅涇鎮(zhèn)，上海可以看農(nóng)田的地方，“鄉(xiāng)下”，近鄰工業(yè)區(qū)。羅涇當(dāng)年最大噱頭，軌道交通要通過(guò)去，然后買(mǎi)不到市區(qū)的群體，奔著炒上海市區(qū)外溢+外來(lái)接盤(pán)邏輯去，不少頭部房企也真敢拿地。多年之后，傳的玄乎的1號(hào)線沒(méi)來(lái)，7號(hào)線止步美蘭湖站，以至于后來(lái)很多人可能都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這件都市傳說(shuō)，但當(dāng)初可套住不少人。

下圖均來(lái)自寶山羅涇鎮(zhèn)總體規(guī)劃

羅涇成了寶山缺乏配套的邊緣地帶，跟嘉定西部堪稱臥龍鳳雛，但除了這倆還有高手，就是青浦與昆山花橋接壤的部分，站在青浦邊上看花橋，有種究竟誰(shuí)是大城市困惑。這三個(gè)地方當(dāng)年去出差，必須自駕，沒(méi)有其他適合開(kāi)展工作的交通方式，而今依然如此。

當(dāng)然這里也必須疊個(gè)甲，我的確是挑了太外圍的地方，想更加清晰展示，其實(shí)2萬(wàn)-3萬(wàn)冒頭的價(jià)格，在上海外圍有的是選擇，又沒(méi)必要選擇的局面。問(wèn)題是這些房子很多二手房當(dāng)初很多都被非本地的投資者拿下，現(xiàn)在的掛牌量可以一窺端倪，漲的時(shí)候沒(méi)它，跌的時(shí)候首當(dāng)其沖。沒(méi)有支撐，樓市分化的顯示就是需求和資金面支撐不了這么大的范圍，一線城市也不行。

第二個(gè)佛山千燈湖，過(guò)去15年來(lái)熱點(diǎn)一直有它。

廣佛同城概念，佛山“我自將心向明月”，千燈湖集萬(wàn)千寵愛(ài)，商業(yè)和城市規(guī)劃配套不差，交通條件也完備，但首先是佛山自己的購(gòu)買(mǎi)力支撐問(wèn)題，其次都是其次。因?yàn)閺V州在樓市繁榮的時(shí)候，也沒(méi)有能覆蓋外溢到把佛山拉起的地步。

千燈湖這地方建設(shè)的好，自然條件、文化屬性在南海乃至佛山均屬上乘；然而問(wèn)題出在房?jī)r(jià)上，過(guò)去幾年二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)能在一個(gè)順位趨勢(shì)上同步，可謂房東早早看破紅塵，以價(jià)換量的典范。

問(wèn)題是，目前分化嚴(yán)重，高端改善4萬(wàn)打不住，普通2萬(wàn)用不了，中間3萬(wàn)的很尷尬。而且次新房也未必打過(guò)老一點(diǎn)的二手，有點(diǎn)房齡的二手起碼便宜。新房里高端改善的設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品規(guī)劃迭代后，與已經(jīng)成型的項(xiàng)目相比有優(yōu)勢(shì)，對(duì)有購(gòu)買(mǎi)力的群體而言，為什么不買(mǎi)新產(chǎn)品，這就進(jìn)一步推動(dòng)了分化。

眼看佛山人口將達(dá)到千萬(wàn)級(jí)別，人不是問(wèn)題，建設(shè)不是問(wèn)題，千燈湖板塊是已經(jīng)成熟的好地方，問(wèn)題出在價(jià)格，2015-2016，2019-2020，這兩撥大漲之后，沒(méi)給自己留任何余地。不少在那里打拼買(mǎi)房的青年人，后來(lái)發(fā)現(xiàn)老家縣城的房?jī)r(jià)甚至比這里抗跌（當(dāng)然必須承認(rèn)兩者不是一個(gè)概念）。

對(duì)于過(guò)去這三年，許多城市的房?jī)r(jià)，錢(qián)不是問(wèn)題，問(wèn)題是沒(méi)那么多錢(qián)能支持整個(gè)局面。

同樣的情況，下一篇點(diǎn)評(píng)南京、成都、武漢。

聯(lián)絡(luò)鹽哥：saltsolution

升級(jí)版鹽選私享圈會(huì)員上線。