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大家好，我是地產高富帥。

可以看到，2024年下半年就是國央企軍團的分水嶺，早期土地紅利消失之后的一年，國企央企整體經營水平直接拉開了距離。

作為市場化領先的四大頭部央企之一的中海地產，首先開始破局一線城市，把集團大筆資金與優秀人才直接砸向了四大一線城市，客觀表現來看，這步棋是正確的。

再對比一批早期已經深耕地產多年的老牌國企央企，如今已經完全跌入虧損的漩渦無法自拔，已經完全不敢拿地，幾乎陷入一個經營死循環。

2024年大部分國央企年報可以直接看出來，虧損陣營仍然在持續，華僑城，電建，首創，首開等國央企陣營長期霸屏虧損榜單。

相對比國央企早期經營戰略，很多地產人會覺得民企更加有戰斗力，民企似乎更加熱愛高周轉，不過如今已經完全相反，國央企如果不加把勁，似乎也沒多少好日子了。

中海地產作為近幾年在開發賽道頗為激進的典型央企代表，其身上的壓力還是非常大的，一方面被保利發展常年在規模壓制，另外一個方面利潤表現已經被華潤置地超越。

可以看到，為了維持住行業規模，中海地產去年開始就完全進入地王戰略，在一二線核心城市拿高溢價土地，配合中海的高周轉戰略快速去化，取得階段性戰果。

從去年底到今年第一季度，中海地產在北京，深圳已經耗資幾百億拿下多個百億地塊，提高對一線城市的資源分配后，中海地產在四大一線城市的土地儲備開始進一步提升。

分區域來看，截至2024年12月底，北京區域土地儲備提升至411.83萬平方米，占總體量的10.68%；上海及嘉興土地儲備有181.77萬平方米，占比4.71%。

廣州、佛山、肇慶區域為320萬平方米，占比8.3%；在深圳、東莞區域為205.94萬平方米，占比5.34%。

在中海地產一線城市布局中，北京市場是中海地產的“王牌”區域和重倉之地，無論是土地儲備規模還是銷售業績。

克而瑞統計數據顯示，自2017年至今，中海地產在北京斥資1545億元購入土地，平均每年投資近200億元。

連續多年的資源沉淀和項目規模，持續放大中海北京競爭優勢。從2019年至2023年，中海地產連續5年穩坐北京房企權益金額榜冠軍，2024年中海北京依然斷崖式領先，繼續霸榜北京樓市。

隨著北京投資的持續加倉，中海北京地區的整體壓力肯定逐年加大，中海為了深耕北京市場，直接布局兩個獨立團隊加碼北京，這也是頭部央企少有的配置。

其實在中海重倉北京市場之前，北京市場不管從產品還是開發速度方面，對比華東華南還是有些許差距的，隨著中海的加入，北京市場已經被中海“帶偏”了。

中海地產在北京市場直接把高周轉運營帶到了新的標準，拿地到開盤直接縮短到45天，直接讓其他競爭對手汗顏，中海在北京玩出了很多民企未有的速度與激情。

時間回到中海在北京的巔峰的開始，中海京叁號院首次開盤去化150套；中海匯德里45億元拿地，開盤銷售50億元；中海興叁號院24.8億元拿地，開盤銷售20億元。

熱銷的背后是極度內卷的營銷考核力度，加上中海地產挖來了一批龍湖產品軍團，在北京直接刮起了一陣產品升級風潮，直接把其他開發商打了一個措手不及。

就像中海甲叁號院，憑借玻璃幕墻和鋁板的外立面，掀起了北京豪宅外立面“革命”，京城的豪宅從此似乎都迎來了一些新的審美革命。

同時，甲叁號院的立體園林、270°轉角云端露臺、寶格麗酒店風格的美學館會所等，都已超越時間的審美，一次次突破了豪宅設計的邊界。

不過這波高周轉策略的確是迎來了一波業績增長，但是其后續的質量維權問題，中海地產在北京也遭遇了輿論狙擊。

近年來，中海寰宇天下、中海云熙、中海金樾和著等多個由中海地產開發的北京項目均遭到業主投訴。

更加值得注意的是，北京中海剛拿的項目，也再次被相關部門“點名"。2024年雙12，中海110.54億元底價摘帝都西南二環外萬泉寺地塊。

近日，位于北京市豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地建設項目再次被投訴“項目審批和銷售違規問題”，并得到相關部門的回應。

值得一提的是，前一次的投訴回復中明確提出該項目設計方案是“落實住房和城鄉建設部關于推動“好房子”建設的部署要求，對住宅建筑進行了高品質設計，將推動我市住宅建設高質量發展。。

而本次投訴中不再提及該項目設計方案是“落實住房和城鄉建設部關于推動“好房子”建設的部署要求和《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》中有關要求”的說法。

底價拿下萬全寺后，中海北京又以底價40.08億元總價，拿下豐臺西南郊冷庫0005地塊，而這兩個的地塊，直線距離只有359米。

中海這今年在北京真的是有點瘋狂的節奏，兩個又都是三環內的豪宅地塊，中海恐怕要有一個內部競爭了，當然，中海面臨更嚴峻的挑戰是來自海淀。

萬泉寺和西南郊冷庫地塊都是不限價項目，定價權掌握在自己手里，是選擇做高利潤項目，還是做快周轉，降價保去化，需要中海根據市場情況來調整。

或許是這幾次激進投資策略確實有失誤，還是中海對北京團隊的要求過高的緣故，中海北方大區與北京公司高管變動正在加劇。

地產一品塘近期獨家獲悉，兩周之前，兩位中海悍將已經離職中海北部大區，內部對離職聲音也呈現不同看法，值得深入探究。

前中海地產北部大區分管營銷副總刁鵬與前中海北京分管投資開發副總王心邑同一時間離職，或許也是中海北方戰隊的有一次重新洗牌。

刁鵬，70后，中海海納招聘的營銷高管之一，在中海整個華北區域工作多年，之前經歷過三位華北區域總，屬于北京中海迅速崛起的見證者之一。

刁鵬在中海也是營銷系統的元老之一，從執掌北京中海到華北區域，最后到整合北部大區，在中海系統威望還是比較高的。

值得關注的是，本次一同離職的王心邑，一直都是北京中海的核心高管之一，屬于開發報建領域的頂級選手，北京中海能夠快速在北京打出一片天地，王總還是功不可沒。

不過有另外一個刺耳的版本也流傳在江湖，兩位核心高管離職的背后還有一些隱情？業內傳言“抬轎子”哄抬地價？

不管如何，這次中海北部大區兩位核心高管的離職，也確實算是近幾年行業的比較大的變動了，畢竟外面人來看，北京中海可是大佬們升職加薪的福利啊。

中海的頭號地區公司，如今已經成為多數人職業的黃金跳板。隨著顏建國的回歸，中海地產在北京的投入逐漸加大，高管們的晉升時間正式開始。

也是在2019年。當年中海分別以280.9億元的權益金額以及283.5億元的流量金額穩坐北京房企頭把交椅。

那兩年，中海北京的人事方面迎來巨變。此前中海華北區域負責人是歐陽國欣，是當年中海主席及行政總裁郝建民掌舵北京公司時的下屬。

很快北京公司總經理就交給了劉慧明短暫過渡，2020年，天津公司總經理成欣接任，中海北京公司完成了顏建國掌權后的一系列人事變革。

2022年，歐陽國欣被調回集團，成欣接替了他華北區首的位子。同年6月，中海再度在區域層面進行了調整。

其中華北區域與北方區域整合，成立了北部大區，新成立的北部大區仍舊由成欣執掌。

一系列人事調整后，中海北京業績表現突出，成欣很快得到晉升，2023年他調任集團分管營銷，中海北部大區總裁由付熙嵬接任，中海北京公司總經理則由原中海天津公司總經理倪健剛擔任。

可以看到，如今的中海北部大區，基本上嫡系都是成欣的班底為主，這位大佬如今也是中海地產的四大金剛之一。

中海地產在土地市場上瘋狂的這幾年，還沒有忘記自己的一些小弟，顏建國勝任中建集團副總之后的幾年，眼光已經不光在中海地產身上，更是站在了整個中建集團經營的視角。

要知道，中建系統的總包業務利潤逐漸在下滑，地產生意仍然還是要比建筑工程來的快準狠，為了這一盤大旗，中海地產在很多土拍市場似乎都留了一手。

可以看到，中建八子中的三局也一局，很明顯在很多核心城市投資力度也開始加劇，這或許又是顏建國在背后的精準掌舵。

中建系如今在地產江湖已經形成了一個巨大的體系，中海地產只是其中一個牽頭者角色，其他八子也都是總部布局的重點。

隨著中海地產在北京的牽頭廝殺，北京市場也迎來了央企國企的集中式內卷，四大巨頭正在玩命追趕，好戲似乎還在后頭。

今天就聊到這里，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續關注。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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