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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

可以看到，2024年下半年就是國(guó)央企軍團(tuán)的分水嶺，早期土地紅利消失之后的一年，國(guó)企央企整體經(jīng)營(yíng)水平直接拉開(kāi)了距離。

作為市場(chǎng)化領(lǐng)先的四大頭部央企之一的中海地產(chǎn)，首先開(kāi)始破局一線城市，把集團(tuán)大筆資金與優(yōu)秀人才直接砸向了四大一線城市，客觀表現(xiàn)來(lái)看，這步棋是正確的。

再對(duì)比一批早期已經(jīng)深耕地產(chǎn)多年的老牌國(guó)企央企，如今已經(jīng)完全跌入虧損的漩渦無(wú)法自拔，已經(jīng)完全不敢拿地，幾乎陷入一個(gè)經(jīng)營(yíng)死循環(huán)。

2024年大部分國(guó)央企年報(bào)可以直接看出來(lái)，虧損陣營(yíng)仍然在持續(xù)，華僑城，電建，首創(chuàng)，首開(kāi)等國(guó)央企陣營(yíng)長(zhǎng)期霸屏虧損榜單。

相對(duì)比國(guó)央企早期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，很多地產(chǎn)人會(huì)覺(jué)得民企更加有戰(zhàn)斗力，民企似乎更加熱愛(ài)高周轉(zhuǎn)，不過(guò)如今已經(jīng)完全相反，國(guó)央企如果不加把勁，似乎也沒(méi)多少好日子了。

中海地產(chǎn)作為近幾年在開(kāi)發(fā)賽道頗為激進(jìn)的典型央企代表，其身上的壓力還是非常大的，一方面被保利發(fā)展常年在規(guī)模壓制，另外一個(gè)方面利潤(rùn)表現(xiàn)已經(jīng)被華潤(rùn)置地超越。

可以看到，為了維持住行業(yè)規(guī)模，中海地產(chǎn)去年開(kāi)始就完全進(jìn)入地王戰(zhàn)略，在一二線核心城市拿高溢價(jià)土地，配合中海的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略快速去化，取得階段性戰(zhàn)果。

從去年底到今年第一季度，中海地產(chǎn)在北京，深圳已經(jīng)耗資幾百億拿下多個(gè)百億地塊，提高對(duì)一線城市的資源分配后，中海地產(chǎn)在四大一線城市的土地儲(chǔ)備開(kāi)始進(jìn)一步提升。

分區(qū)域來(lái)看，截至2024年12月底，北京區(qū)域土地儲(chǔ)備提升至411.83萬(wàn)平方米，占總體量的10.68%；上海及嘉興土地儲(chǔ)備有181.77萬(wàn)平方米，占比4.71%。

廣州、佛山、肇慶區(qū)域?yàn)?20萬(wàn)平方米，占比8.3%；在深圳、東莞區(qū)域?yàn)?05.94萬(wàn)平方米，占比5.34%。

在中海地產(chǎn)一線城市布局中，北京市場(chǎng)是中海地產(chǎn)的“王牌”區(qū)域和重倉(cāng)之地，無(wú)論是土地儲(chǔ)備規(guī)模還是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2017年至今，中海地產(chǎn)在北京斥資1545億元購(gòu)入土地，平均每年投資近200億元。

連續(xù)多年的資源沉淀和項(xiàng)目規(guī)模，持續(xù)放大中海北京競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從2019年至2023年，中海地產(chǎn)連續(xù)5年穩(wěn)坐北京房企權(quán)益金額榜冠軍，2024年中海北京依然斷崖式領(lǐng)先，繼續(xù)霸榜北京樓市。

隨著北京投資的持續(xù)加倉(cāng)，中海北京地區(qū)的整體壓力肯定逐年加大，中海為了深耕北京市場(chǎng)，直接布局兩個(gè)獨(dú)立團(tuán)隊(duì)加碼北京，這也是頭部央企少有的配置。

其實(shí)在中海重倉(cāng)北京市場(chǎng)之前，北京市場(chǎng)不管從產(chǎn)品還是開(kāi)發(fā)速度方面，對(duì)比華東華南還是有些許差距的，隨著中海的加入，北京市場(chǎng)已經(jīng)被中海“帶偏”了。

中海地產(chǎn)在北京市場(chǎng)直接把高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)帶到了新的標(biāo)準(zhǔn)，拿地到開(kāi)盤(pán)直接縮短到45天，直接讓其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手汗顏，中海在北京玩出了很多民企未有的速度與激情。

時(shí)間回到中海在北京的巔峰的開(kāi)始，中海京叁號(hào)院首次開(kāi)盤(pán)去化150套；中海匯德里45億元拿地，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售50億元；中海興叁號(hào)院24.8億元拿地，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售20億元。

熱銷(xiāo)的背后是極度內(nèi)卷的營(yíng)銷(xiāo)考核力度，加上中海地產(chǎn)挖來(lái)了一批龍湖產(chǎn)品軍團(tuán)，在北京直接刮起了一陣產(chǎn)品升級(jí)風(fēng)潮，直接把其他開(kāi)發(fā)商打了一個(gè)措手不及。

就像中海甲叁號(hào)院，憑借玻璃幕墻和鋁板的外立面，掀起了北京豪宅外立面“革命”，京城的豪宅從此似乎都迎來(lái)了一些新的審美革命。

同時(shí)，甲叁號(hào)院的立體園林、270°轉(zhuǎn)角云端露臺(tái)、寶格麗酒店風(fēng)格的美學(xué)館會(huì)所等，都已超越時(shí)間的審美，一次次突破了豪宅設(shè)計(jì)的邊界。

不過(guò)這波高周轉(zhuǎn)策略的確是迎來(lái)了一波業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但是其后續(xù)的質(zhì)量維權(quán)問(wèn)題，中海地產(chǎn)在北京也遭遇了輿論狙擊。

近年來(lái)，中海寰宇天下、中海云熙、中海金樾和著等多個(gè)由中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北京項(xiàng)目均遭到業(yè)主投訴。

更加值得注意的是，北京中海剛拿的項(xiàng)目，也再次被相關(guān)部門(mén)“點(diǎn)名"。2024年雙12，中海110.54億元底價(jià)摘帝都西南二環(huán)外萬(wàn)泉寺地塊。

近日，位于北京市豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊R2二類(lèi)居住用地建設(shè)項(xiàng)目再次被投訴“項(xiàng)目審批和銷(xiāo)售違規(guī)問(wèn)題”，并得到相關(guān)部門(mén)的回應(yīng)。

值得一提的是，前一次的投訴回復(fù)中明確提出該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是“落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推動(dòng)“好房子”建設(shè)的部署要求，對(duì)住宅建筑進(jìn)行了高品質(zhì)設(shè)計(jì)，將推動(dòng)我市住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。。

而本次投訴中不再提及該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是“落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推動(dòng)“好房子”建設(shè)的部署要求和《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》中有關(guān)要求”的說(shuō)法。

底價(jià)拿下萬(wàn)全寺后，中海北京又以底價(jià)40.08億元總價(jià)，拿下豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)0005地塊，而這兩個(gè)的地塊，直線距離只有359米。

中海這今年在北京真的是有點(diǎn)瘋狂的節(jié)奏，兩個(gè)又都是三環(huán)內(nèi)的豪宅地塊，中海恐怕要有一個(gè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)了，當(dāng)然，中海面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)是來(lái)自海淀。

萬(wàn)泉寺和西南郊冷庫(kù)地塊都是不限價(jià)項(xiàng)目，定價(jià)權(quán)掌握在自己手里，是選擇做高利潤(rùn)項(xiàng)目，還是做快周轉(zhuǎn)，降價(jià)保去化，需要中海根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)調(diào)整。

或許是這幾次激進(jìn)投資策略確實(shí)有失誤，還是中海對(duì)北京團(tuán)隊(duì)的要求過(guò)高的緣故，中海北方大區(qū)與北京公司高管變動(dòng)正在加劇。

地產(chǎn)一品塘近期獨(dú)家獲悉，兩周之前，兩位中海悍將已經(jīng)離職中海北部大區(qū)，內(nèi)部對(duì)離職聲音也呈現(xiàn)不同看法，值得深入探究。

前中海地產(chǎn)北部大區(qū)分管營(yíng)銷(xiāo)副總刁鵬與前中海北京分管投資開(kāi)發(fā)副總王心邑同一時(shí)間離職，或許也是中海北方戰(zhàn)隊(duì)的有一次重新洗牌。

刁鵬，70后，中海海納招聘的營(yíng)銷(xiāo)高管之一，在中海整個(gè)華北區(qū)域工作多年，之前經(jīng)歷過(guò)三位華北區(qū)域總，屬于北京中海迅速崛起的見(jiàn)證者之一。

刁鵬在中海也是營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的元老之一，從執(zhí)掌北京中海到華北區(qū)域，最后到整合北部大區(qū)，在中海系統(tǒng)威望還是比較高的。

值得關(guān)注的是，本次一同離職的王心邑，一直都是北京中海的核心高管之一，屬于開(kāi)發(fā)報(bào)建領(lǐng)域的頂級(jí)選手，北京中海能夠快速在北京打出一片天地，王總還是功不可沒(méi)。

不過(guò)有另外一個(gè)刺耳的版本也流傳在江湖，兩位核心高管離職的背后還有一些隱情？業(yè)內(nèi)傳言“抬轎子”哄抬地價(jià)？

不管如何，這次中海北部大區(qū)兩位核心高管的離職，也確實(shí)算是近幾年行業(yè)的比較大的變動(dòng)了，畢竟外面人來(lái)看，北京中海可是大佬們升職加薪的福利啊。

中海的頭號(hào)地區(qū)公司，如今已經(jīng)成為多數(shù)人職業(yè)的黃金跳板。隨著顏建國(guó)的回歸，中海地產(chǎn)在北京的投入逐漸加大，高管們的晉升時(shí)間正式開(kāi)始。

也是在2019年。當(dāng)年中海分別以280.9億元的權(quán)益金額以及283.5億元的流量金額穩(wěn)坐北京房企頭把交椅。

那兩年，中海北京的人事方面迎來(lái)巨變。此前中海華北區(qū)域負(fù)責(zé)人是歐陽(yáng)國(guó)欣，是當(dāng)年中海主席及行政總裁郝建民掌舵北京公司時(shí)的下屬。

很快北京公司總經(jīng)理就交給了劉慧明短暫過(guò)渡，2020年，天津公司總經(jīng)理成欣接任，中海北京公司完成了顏建國(guó)掌權(quán)后的一系列人事變革。

2022年，歐陽(yáng)國(guó)欣被調(diào)回集團(tuán)，成欣接替了他華北區(qū)首的位子。同年6月，中海再度在區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行了調(diào)整。

其中華北區(qū)域與北方區(qū)域整合，成立了北部大區(qū)，新成立的北部大區(qū)仍舊由成欣執(zhí)掌。

一系列人事調(diào)整后，中海北京業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，成欣很快得到晉升，2023年他調(diào)任集團(tuán)分管營(yíng)銷(xiāo)，中海北部大區(qū)總裁由付熙嵬接任，中海北京公司總經(jīng)理則由原中海天津公司總經(jīng)理倪健剛擔(dān)任。

可以看到，如今的中海北部大區(qū)，基本上嫡系都是成欣的班底為主，這位大佬如今也是中海地產(chǎn)的四大金剛之一。

中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上瘋狂的這幾年，還沒(méi)有忘記自己的一些小弟，顏建國(guó)勝任中建集團(tuán)副總之后的幾年，眼光已經(jīng)不光在中海地產(chǎn)身上，更是站在了整個(gè)中建集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的視角。

要知道，中建系統(tǒng)的總包業(yè)務(wù)利潤(rùn)逐漸在下滑，地產(chǎn)生意仍然還是要比建筑工程來(lái)的快準(zhǔn)狠，為了這一盤(pán)大旗，中海地產(chǎn)在很多土拍市場(chǎng)似乎都留了一手。

可以看到，中建八子中的三局也一局，很明顯在很多核心城市投資力度也開(kāi)始加劇，這或許又是顏建國(guó)在背后的精準(zhǔn)掌舵。

中建系如今在地產(chǎn)江湖已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的體系，中海地產(chǎn)只是其中一個(gè)牽頭者角色，其他八子也都是總部布局的重點(diǎn)。

隨著中海地產(chǎn)在北京的牽頭廝殺，北京市場(chǎng)也迎來(lái)了央企國(guó)企的集中式內(nèi)卷，四大巨頭正在玩命追趕，好戲似乎還在后頭。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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