常州二手房，好難！

　　在大部分政策利好新房市場的情況下，部分房東心態都比較激進，希望盡快拋售掉二手房轉而置換新房，這也導致了不少小區的成交價創造了新低。

　　對于一些預算不足，或者求穩想要入手二手房的人群來說，目前如果能看到一些價格合適的二手房源，還是比較值得下手的。

　　PART 1

　　以小牛看房單個平臺的數據為例，目前常州二手房掛牌量已經來到了97719套，對比年初又有了2000+房源數量的上漲。

　　與此同時，很多成交房源從最后的成交價格來看，房東大多是大幅度進行降價才能賣出，不少房子的降幅可以說十分驚人

　　1.怡康花園139㎡，降價45萬，183.8萬成交

　　位于天寧主城區的怡康花園一套139㎡戶型，初始掛牌價228萬，最終成交價183.8萬，降幅45萬。

　　怡康花園是主城學區房，北郊+博小，認可度很高，且其實目前這個階段是學區房成交高峰期，學區房大量成交。

　　該套房源房東降價的幅度很大，最終成交單價僅1.3萬/㎡。

　　2.九龍倉國賓一號195㎡，降價102萬，398萬成交

　　位于恐龍園板塊的九龍倉國賓一號一套195㎡房源，初始掛牌價500萬，最終成交價398萬，降價102萬成交。

　　九龍倉國賓一號是九龍倉在常州的高端改善小區，小區最小起步面積也是190㎡，業主非富即貴，是絕對的富人小區，掛牌量不高，目前最低掛牌價也在400多萬。

　　不過這類房源總價過高，價格來去幾十萬的波動，也非常正常。

　　3.龍宸壹號166㎡，降價87萬，343萬成交

　　位于新北區新市府的龍宸壹號一套166㎡戶型，初始掛牌價430萬，最終成交價343萬，降價87萬成交。

　　龍宸壹號是常州頂豪盤之一，目前依然在售，是絕對的第一梯隊豪宅，價格一直保持的也很穩定。

　　不過其實一旦交付了，定價權在業主手中，難免會有一些些波動，像該套房源2萬的成交單價也是絕對的“打骨折”。

　　當然這種基本上為極少數個例，對于小區的整體房價影響不大，參考價值有限。

　　PART 2

　　從鏈家網的數據來看，近期成交的不少二手房房源，除了成交價格慘不忍睹之外，成交周期也拉的非常長。

　　1.翠竹新村74.8㎡，成交單價8236元/㎡，成交周期732天

　　位于火車站板塊的翠竹新村一套74.8㎡小戶型，成交總價61.6萬，成交單價8236元/㎡，成交周期732天。

　　小區位置很好，周邊不遠就是常州站，離新北核心區也很近，但本身是老破小，已經勸退了絕大部分人了，自然也非常難成交。

　　2.衡麓世家96.86㎡，成交單價14041元/㎡，成交周期691天

　　位于天寧區雕莊的衡麓世家一套96.86㎡小戶型，成交總價136萬，成交單價14041元/㎡，成交周期691天。

　　小區房齡很新，且有房源是帶正衡學區，不過從位置上看，他是在高架外，且周邊競品項目其實很多，無形中都加大了房子成交的難度。

　　3.龍城金茂府114.18㎡，成交單價14697元/㎡，成交周期937天

　　位于鐘樓區的龍城金茂府東區一套114㎡的房源，成交總價167.8萬，成交單價14697元/㎡，成交周期937天，接近3年。

　　龍城金茂府分為東西兩區，西區為科技房，東區為普通房，且東區靠高架，對比周邊產品沒什么優勢。

　　PART 3

　　現如今的常州二手房市場，房子難賣，同時掛牌數量還在進一步增長，陷入了一個“惡循環”。

　　在這些房源中，有三類產品，則更加困難，除非業主砸盤，不然大概率都很難有人問津。

　　一是，缺少價值支撐的板塊；樓市價值回歸主城，自主價值回歸，遠郊或者缺少價值兌現的板塊，會非常困難。

　　二是，投資客多的板塊/小區；不管板塊還是小區都會經歷比較長的出清陣痛期，免不了會出現業主扛不住砸盤的情況。

　　三是，產品力已經過時的小區；市場在調整期，新盤都在死磕產品，各家的產品力都在內卷，二手房市場上產品力不具備競爭力的產品，自然要經歷以價換量的結果。

　　對比這些困難的房源，也有一些優質的房子，則相對堅挺，大部分能挺過這一輪的周期。

　　一是，主城稀缺地段；二是，資源屬性強；三是，具有迭代引領的產品；簡單說就是地段+資源+產品結合的均好項目。

　　對于接下來有置業需求的買房人，如果更青睞二手房的安全性，那么在買房時也請謹記以下幾點。

　　1、盡量留在主城核心地段。對比新城漫長的建設發展周期，主城的成熟度是新區說不能比的。主城價值回歸，是大勢所趨。

　　2、盡可能買意向片區中品質最高的產品。能洋房不高層，能低密不高密。因為具備不可替代性，未來流通性會相對更好。

　　3、重視房子附著的資源。二手房除了自身品質，更要看看配套資源，比如片區內的產業、科教文衛資源、學區教育配套、自然生態資源等。

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