作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，只要帶上“深高北”“深中”“深實驗”的項目，熱度就不會少。

蝸居學區

最近位于龍華紅山片區的紅山華府營銷中心開放。

據了解，預計在4月中旬入市。

作為深圳龍華紅山片區深圳高級中學（集團）北校區學區內的待售新盤，未入市熱度就出來了。

一方面，對孩子教育有要求的購房群體，幾乎都會盯著學區選房。

另一方面，紅山作為深圳熱門片區之一，各方面配套成熟，距離4號線紅山地鐵站約450米，同樣也是購房群體意向旺盛的片區。

根據實地考察，項目已經出地面十多層，西南跟東南側為城中村建筑，西北面一路之隔為深圳新華醫院。

第三是，釋放出的價格預期，相比周邊房價，有一定差距。

基本上，項目周邊非深圳高級中學（集團）北校區學區內二手房，成交單價水平在6萬～7萬/平。

如萊蒙水榭春天三期、中航天逸、華業玫瑰四季馨園二期等。

而過去深圳高級中學（集團）北校區學區內新房入市均價在8萬左右一平。

2022年6月中海學仕里入市，465套住宅，面積段83~117平，備案均價約81935元/㎡，總價區間約645萬~997萬；

2023年10月眾福紅山印入市，183套住宅，面積段79~243平，備案均價約78791元/㎡，總價區間約596萬~2187萬；

2024年10月深業上城學府入市，332套住宅，面積段79~139平，備案均價約80322元/㎡，總價區間約621萬~1178萬。

至于深圳高級中學（集團）北校區學區內的二手房小區，如萊蒙水榭春天5、6期，金亨利一以及匯龍灣，最新的成交價水平也在8萬—10萬一平。

金亨利瑜璟苑成交單價更是維持在12萬-13萬/平的水平。

這就意味著，學區有一定的溢價。

第四項目有明顯的矛盾點，市場說討論的聲音不小。

項目板塊與教育資源屬性不錯，但實際的地段屬性存在短板。

不僅面臨民寶路的噪音影響，還面臨著與創業花園距離過近，相隔僅約20米，有對視與遮擋視野的影響。

其次項目占地面積小，僅約0.5萬㎡，容積率達到5.17，幾乎無地面花園，休閑空間不足。

兩棟住宅共352戶，其中可售商品房僅186戶，其余為回遷房。

回遷房占比不低，不僅對居住純粹性有影響，未來成為二手房也有流通性影響。

第三車位供應不足，總戶數352戶，但規劃機動車位地上+地下共216個，配比僅1:0.61。

未來入住，搶車位有可能會成為小區的日常。

對于深圳普通住宅停車需求來看，遠遠達不到一般標準。

更重要的是，項目戶型均為小面積產品，主要為63-65-69-78㎡的兩房至三房，其中63-69㎡的兩房93套，78㎡的三房93套。

樓棟梯戶設計為2梯6戶。

這對居住有所追求的購房群體而言，居住舒適性要打上很大的折扣。

所以，項目比較精準的客群是沖著學區去的。

天花板效應

紅山華府的矛盾點明顯，基本上也代表了片區的一部分矛盾點。

對單純為投資或改善居住的群體來說，就算不上很友好。

紅山已經非常成熟，是龍華最熱門的板塊，配套有名校、軌道交通、商圈加持，非常符合剛需或者二次改善群體選擇。

也正因為是非常成熟的板塊，地塊的變動以及周邊城市規劃基本已經確定，這就意味著板塊的成長性開始放慢。

并且片區內，更值得留意的矛盾點是，雖然都市核心區空間范圍拓展，龍華紅山——北站片區也就順勢包含在其中，卻依舊改變不了紅山片區的產業支撐薄弱。

一方面，龍華的建設目標是“數字龍華、都市核心”，到2025年要“初步建成引領粵港澳大灣區數字經濟發展的都市核心區”。

雖然產業空間布局不斷優化，龍華北部重點以人工智能、數字生命、醫藥和智能網聯產業為主，中部側重數字時尚、5G電子信息產業，東部側重智能制造，工業互聯，但紅山片區所屬的南部則側重總部經濟、商業等中心產業建設。

基本上產業創新部分，尤其是人工智能、移動智能終端、生物醫藥等集中在龍華高新片區（也就是以九龍山數字城片區及福民創意園片區的范圍）。

另一方面，根據《深圳市龍華區國土空間分區規劃（2021—2035年）》（草案）紅山——北站的范圍主要是綜合服務和商業服務功能區域。

綜合服務和商業服務功能區域之外是成片的居住生活區。

所以如果問深圳人對紅山有什么印象，絕大部分人腦子里浮現的會是房子很多很密，6979的商場，深圳美術館新館，深圳高級中學北校區。

但如果要問紅山片區有什么產業，可能大部分人是沒有太多答案的。

這也進一步證明，紅山發展這些年，依然改變不了“升級版睡城”的事實。

而成為“睡城”，最容易讓人聯想到的就是當初的羅湖春風路。

作為深圳市最繁華的商業街之一，隨著深圳的發展而崛起，聚集有許多大型購物中心、酒店、餐廳和娛樂場所，房子又多又密集，是深圳當初的文化標簽。

但隨著深圳的發展，福田、南山和寶安等區域的崛起，羅湖的春風路也逐漸式微。

春風路兩側的房子逐漸老化，加上缺乏高端就業，房價上漲疲軟，如今基本集中在3萬—5.5萬/平的區間。

這就好比一家公司，如果公司已經很成熟，那么成長性往往會變慢，甚至開始失去成長性，而個人的成長空間也就有了局限性。

剩下的選擇，要么渾水摸魚，要么選擇趕緊把手中的權限變現。

板塊發展也如同公司發展，成熟過后，如果沒有新的增長點，成長性就會開始變得乏力。

而前些年，因為紅山片區的崛起，規劃概念逐漸兌現，區域內已經透支了部分價值。

所以，紅山的天花板已經成型。

這就意味著，紅山華府在小區規模，戶型設計上，不一定能真正滿足改善群體的居住要求，而片區的成長性也有一定天花板。

這就非常考驗選房人的接受程度了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場