作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，只要帶上“深高北”“深中”“深實驗”的項目，熱度就不會少。

蝸居學(xué)區(qū)

最近位于龍華紅山片區(qū)的紅山華府營銷中心開放。

據(jù)了解，預(yù)計在4月中旬入市。

作為深圳龍華紅山片區(qū)深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)的待售新盤，未入市熱度就出來了。

一方面，對孩子教育有要求的購房群體，幾乎都會盯著學(xué)區(qū)選房。

另一方面，紅山作為深圳熱門片區(qū)之一，各方面配套成熟，距離4號線紅山地鐵站約450米，同樣也是購房群體意向旺盛的片區(qū)。

根據(jù)實地考察，項目已經(jīng)出地面十多層，西南跟東南側(cè)為城中村建筑，西北面一路之隔為深圳新華醫(yī)院。

第三是，釋放出的價格預(yù)期，相比周邊房價，有一定差距。

基本上，項目周邊非深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)二手房，成交單價水平在6萬～7萬/平。

如萊蒙水榭春天三期、中航天逸、華業(yè)玫瑰四季馨園二期等。

而過去深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)新房入市均價在8萬左右一平。

2022年6月中海學(xué)仕里入市，465套住宅，面積段83~117平，備案均價約81935元/㎡，總價區(qū)間約645萬~997萬；

2023年10月眾福紅山印入市，183套住宅，面積段79~243平，備案均價約78791元/㎡，總價區(qū)間約596萬~2187萬；

2024年10月深業(yè)上城學(xué)府入市，332套住宅，面積段79~139平，備案均價約80322元/㎡，總價區(qū)間約621萬~1178萬。

至于深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房小區(qū)，如萊蒙水榭春天5、6期，金亨利一以及匯龍灣，最新的成交價水平也在8萬—10萬一平。

金亨利瑜璟苑成交單價更是維持在12萬-13萬/平的水平。

這就意味著，學(xué)區(qū)有一定的溢價。

第四項目有明顯的矛盾點，市場說討論的聲音不小。

項目板塊與教育資源屬性不錯，但實際的地段屬性存在短板。

不僅面臨民寶路的噪音影響，還面臨著與創(chuàng)業(yè)花園距離過近，相隔僅約20米，有對視與遮擋視野的影響。

其次項目占地面積小，僅約0.5萬㎡，容積率達到5.17，幾乎無地面花園，休閑空間不足。

兩棟住宅共352戶，其中可售商品房僅186戶，其余為回遷房。

回遷房占比不低，不僅對居住純粹性有影響，未來成為二手房也有流通性影響。

第三車位供應(yīng)不足，總戶數(shù)352戶，但規(guī)劃機動車位地上+地下共216個，配比僅1:0.61。

未來入住，搶車位有可能會成為小區(qū)的日常。

對于深圳普通住宅停車需求來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到一般標(biāo)準(zhǔn)。

更重要的是，項目戶型均為小面積產(chǎn)品，主要為63-65-69-78㎡的兩房至三房，其中63-69㎡的兩房93套，78㎡的三房93套。

樓棟梯戶設(shè)計為2梯6戶。

這對居住有所追求的購房群體而言，居住舒適性要打上很大的折扣。

所以，項目比較精準(zhǔn)的客群是沖著學(xué)區(qū)去的。

天花板效應(yīng)

紅山華府的矛盾點明顯，基本上也代表了片區(qū)的一部分矛盾點。

對單純?yōu)橥顿Y或改善居住的群體來說，就算不上很友好。

紅山已經(jīng)非常成熟，是龍華最熱門的板塊，配套有名校、軌道交通、商圈加持，非常符合剛需或者二次改善群體選擇。

也正因為是非常成熟的板塊，地塊的變動以及周邊城市規(guī)劃基本已經(jīng)確定，這就意味著板塊的成長性開始放慢。

并且片區(qū)內(nèi)，更值得留意的矛盾點是，雖然都市核心區(qū)空間范圍拓展，龍華紅山——北站片區(qū)也就順勢包含在其中，卻依舊改變不了紅山片區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐薄弱。

一方面，龍華的建設(shè)目標(biāo)是“數(shù)字龍華、都市核心”，到2025年要“初步建成引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的都市核心區(qū)”。

雖然產(chǎn)業(yè)空間布局不斷優(yōu)化，龍華北部重點以人工智能、數(shù)字生命、醫(yī)藥和智能網(wǎng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為主，中部側(cè)重數(shù)字時尚、5G電子信息產(chǎn)業(yè)，東部側(cè)重智能制造，工業(yè)互聯(lián)，但紅山片區(qū)所屬的南部則側(cè)重總部經(jīng)濟、商業(yè)等中心產(chǎn)業(yè)建設(shè)。

基本上產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新部分，尤其是人工智能、移動智能終端、生物醫(yī)藥等集中在龍華高新片區(qū)（也就是以九龍山數(shù)字城片區(qū)及福民創(chuàng)意園片區(qū)的范圍）。

另一方面，根據(jù)《深圳市龍華區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》（草案）紅山——北站的范圍主要是綜合服務(wù)和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)域。

綜合服務(wù)和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)域之外是成片的居住生活區(qū)。

所以如果問深圳人對紅山有什么印象，絕大部分人腦子里浮現(xiàn)的會是房子很多很密，6979的商場，深圳美術(shù)館新館，深圳高級中學(xué)北校區(qū)。

但如果要問紅山片區(qū)有什么產(chǎn)業(yè)，可能大部分人是沒有太多答案的。

這也進一步證明，紅山發(fā)展這些年，依然改變不了“升級版睡城”的事實。

而成為“睡城”，最容易讓人聯(lián)想到的就是當(dāng)初的羅湖春風(fēng)路。

作為深圳市最繁華的商業(yè)街之一，隨著深圳的發(fā)展而崛起，聚集有許多大型購物中心、酒店、餐廳和娛樂場所，房子又多又密集，是深圳當(dāng)初的文化標(biāo)簽。

但隨著深圳的發(fā)展，福田、南山和寶安等區(qū)域的崛起，羅湖的春風(fēng)路也逐漸式微。

春風(fēng)路兩側(cè)的房子逐漸老化，加上缺乏高端就業(yè)，房價上漲疲軟，如今基本集中在3萬—5.5萬/平的區(qū)間。

這就好比一家公司，如果公司已經(jīng)很成熟，那么成長性往往會變慢，甚至開始失去成長性，而個人的成長空間也就有了局限性。

剩下的選擇，要么渾水摸魚，要么選擇趕緊把手中的權(quán)限變現(xiàn)。

板塊發(fā)展也如同公司發(fā)展，成熟過后，如果沒有新的增長點，成長性就會開始變得乏力。

而前些年，因為紅山片區(qū)的崛起，規(guī)劃概念逐漸兌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)透支了部分價值。

所以，紅山的天花板已經(jīng)成型。

這就意味著，紅山華府在小區(qū)規(guī)模，戶型設(shè)計上，不一定能真正滿足改善群體的居住要求，而片區(qū)的成長性也有一定天花板。

這就非常考驗選房人的接受程度了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場