很久很久，沒有見過如此火爆的土拍了。

就在不久前，杭州一口氣賣出14宗地，落袋超179.5億，但這還不是最重要的，因為這座城市在短短半個月內，誕生了5個“板塊地王”。

聯想到今年春節期間，杭州“六小龍”瘋狂刷屏，你很難不把科創和財富，鏈接在一起。

開發商不是傻子，買家也不是傻子，科創對城市和樓市的重塑，由此可見一斑。

以史為鑒，地段+科創才是王道

如果客觀分析，其實杭州六小龍對當地樓市的拉動，并沒有想象中那么大。

道理很簡單，它們都是初創公司，人數并不多，財富還沒有疊加到，足以撼動城市房價的地步。

在這方面，員工人數近20萬的阿里才是大哥。

六小龍更多的是：給了這座城市希望和期待，并以榜樣的力量，激勵成千上萬有理想的年輕人，以及有耐心的資本。

一旦他們長大，片區的樓市就不可同日而語。

在房地產歷史上，我們見證過不少大廠帶飛板塊的經典案例，比如松山湖、杭州未來科技城，比如中國臺灣新竹——

你可以看到，過去20年里，新竹房價走勢平穩；2020年突然暴漲，遠超臺北市均價。

那一年，全球芯片代工巨頭臺積電，位于新竹的研發中心破土動工。同年，臺積電營收增長25%，創歷史新高。

房價暴漲的背后：只要財富在集聚，優質資產就可以持續保升值。

不過，在那個瘋狂的年代，泡沫是有的，一些概念被爆炒后，樓價出現回落。

所以現在正確的買房邏輯是：大廠要有，本身的地段也要有；

科技人才要多，但學校、商業、醫療，公園，高品質的服務也不能缺。

琶洲時代來臨，真地段價值=資產價值

在這一點上，作為廣州科創中心的琶洲，就屬于天選之子。

它乃廣州大CBD的鐵三角之一，與珠江新城，金融城和魚珠隔江相望；

而且海珠本身就是核心區，學校，商業，文娛各項配套齊全且成熟，不存在幾十公里造“飛地”的情況。

所以，琶洲的地段是真地段，不是概念，更不是泡沫。

而琶洲的上限，則不可估量。

一方面，琶洲有阿里、微信、唯品會、科大訊飛等頭部大廠帶隊，前兩天，抖音還在琶洲注冊了新公司，其華南總部也將落子這里。

大廠的背后，是約3.6萬家企業，蓄水養魚。

當這么多鯉魚齊躍龍門時，誰說不能出現DS、宇樹、強腦、云深處這樣的企業呢。

另一方面，琶洲憑借扎實的產業基因，成為廣州極少數能夠自主生產、并利用大數據的地方。

所以集聚人工智能與數字經濟的廣東省實驗室(廣州)、國家超算廣州中心也都落戶這里，琶洲算法大賽，更是舉辦了三屆。

別忘了，這里還有“頂流窗口”廣交會，當新質生產力轉化為科創成果，就從這里走向世界。

一水之隔，還有20萬師生集聚的“灣區大腦”——廣州大學城，持續為琶洲輸送高精尖人才。

所以，琶洲不僅是科創高地，是總部經濟CBD，更是廣深港科技走廊的重要節點。

就連廣州給琶洲的配置，也是灣區視角：

通航香港的港澳客運碼頭，直達白云機場和廣州南站的廣佛環線；今年下半年，我們更是能從琶洲打“飛的”直航香港澳門！

有這樣的地段，這樣的科研實力，這樣的大廠云集，這樣的生活配套和城市界面的，在四大一線城市中，還真找不到對標。

如此特別的琶洲，也演繹了什么叫：地段價值=資產價值。

我們來看幾個核心數據：

其一，琶洲誕生過廣州年度銷冠，甚至全國銷冠。

10年前，琶洲標桿保利天悅，開盤三年成交總金額近80億，妥妥的廣州銷冠（2013-2015年）。

另一個網紅盤琶洲南TOD，2023年更是霸榜全國銷量排名No.1，且斷層領先于京滬深，可見全國熱錢都在往這里沖。

其二，琶洲誕生的廣州地王，樓面價7.5萬/平，至今無人能破。廣州土地價值的天花板，就在琶洲。

其三，近3年全國房價深度調整，但琶洲在售網紅盤，價格始終站穩12-13萬/平，開盤至今從未降價。

其四，琶洲保利天悅約142平三房，月租能達1.7-2萬，反映的是真實居住需求。

你想想，琶洲各個大廠招聘的薪水，頭部大廠研發崗，年薪集中在50-100萬+，全廣州高精尖、高收入的人才，豈不蜂擁聚集在這里。

這不光能撐起租賃市場，更為片區的高端住宅，積蓄強勁的購買力。

從另一個角度看，如果琶洲項目總價可控，月租是可以抵扣月供，減少持有成本。

我們再放眼全國也能看到，2年前的6月盛夏，杭州未來科技城CBD，綠城汀岸辰風里，286套房吸引1389位買家瘋搶，開賣2小時售罄。

爆賣的背后，是阿里巴巴總部企業集聚效應，是科創為資產造富！

可以說，琶洲資產的價值，有扎實的科創根基，有廣闊的預期未來，它的上限令人充滿遐想。

保利琶洲南，一個可遇而不可求的項目

正因如此，很多人看好琶洲資產，也愿意用真金白銀去砸琶洲未來。

過去三年，琶洲網簽金額達356.2億元（中指院數據），將天河北、白鵝潭、金融城等市中心一線核心板塊，甩在身后，成為廣州成交金額TOP1的CBD。

數據的背后，是一條全新的共識：

如果說房地產上一個時代，買房找有錢人聚集的圈子；那么下一個時代，則是錨定科技企業圈。

而琶洲作為廣州人工數字經濟試驗區，政府對琶洲的打造，一直是產業優先，生態優先。

這里有會展公園、有占地約17萬平的廣州水博苑，還有超過3公里的沿江綠帶...你在廣州任何一個CBD，都找不到琶洲這么多公園。

政府更是惜土如金，板塊宅地一直在嚴控開發。

過去十幾年（2011年至2024年），廣州出讓了938宗宅地，珠金琶僅有15宗。

琶洲更是只有區區8宗，平均一年不到一塊，占比僅為0.9%，堪比沙漠中的一滴水。

只有在去年這個特殊年份，廣州政府才一口氣在琶洲南放出了三宗地，被保利一舉奪下。

這樣的機遇，有厚積薄發，水到渠成的因素；但也少不了，在特定時間環境下，政府對行業，對經濟的把控和托舉，真的可遇而不可求。

雖然今年，廣州藍皮書里，琶洲南釋放了三塊待拍宅地。可容積率達3.5-4.0，很難打造成低密板樓，產品力會稍欠一點。

相反，保利琶洲南三宗地，不僅面積足夠大，遠離主干道，位置更安靜，一路之隔就是規劃學校用地，容積率低至2.5......

這意味著什么？

其一，連片開發，2.5容積率極為稀有

我們統計發現，近5年（2020-2024年），海珠僅出讓了4宗，容積率小于2.5宅地，保利琶洲南就獨攬3宗，極為稀有。

其2.5的容積率，甚至比豪宅保利天悅（2.8）還要低。

三宗地塊抱成一團，連片開發，各組團規劃商業、園林、社區功能配套，都有機會實現資源共享。

其總面積達36.3萬平，在核心區CBD輻射圈，幾乎難得一遇。

二來，與琶洲CBD一河之隔，對面就是會展中心。

這里宛如CBD后花園，眼前是琶洲風華正茂的未來，你能輕松觸碰財富機遇；

轉身，生活居住與公園、商場、學校無縫對接，巧妙平衡了鬧與靜的關系。

所以拿地的開發商保利，對這塊地格外珍惜。

項目籌備開放期間，保利用城市運營的思維，默默推動周邊區域建設：修路，埋高壓線，建學校，修商業......

保利配建的商業綜合體，就在項目一路之隔，目前已經封頂，涵蓋購物中心，酒店，寫字樓.....

保利琶洲南與琶洲中區之間的臨時橋梁，已經連通了；周邊高壓線也在拆除，騰出養眼的河岸線，將沿河風光，拉得更漂亮了。

推窗見綠道，散步慢跑、露營遛娃的公園慢生活，未來就在家門口。

這樣的項目，很多人仿佛看到了下一個保利天悅。

你不必再等未來，現在就是最好的。

全南板樓設計，市區罕見

更重要的是，在產品打造上，保利琶洲南做到了純板樓+純南向+專梯設計，為高階改善人群量身定制。

作為保利高端系豪宅，我們能看到，外立面運用大面積玻璃幕墻，搭配豪宅標配的鋁板，十分高級。

無論是交標還是園林，全部按保利最高水平打磨。

全盤采用南北對流純南板樓設計，北高南低，保證高層視野和南向采光，又能有漂亮的城市天際線。

要知道，廣州市區純南向板樓項目，極為稀有！中心四區目前在售新盤超過80個，但純南板樓項目，僅有5個，而且去化極快。這其中，保利燕語堂悅純板樓貨量，僅有54套；爆賣的保利天瑞也進入尾貨階段，賣一套少一套。所以，當保利琶洲南拿出低密純南板樓，很多人開始把持不住，中產哪受得了如此誘惑。

據悉，項目首開區將推出建面約120/140/190平戶型，均為南北對流雙陽臺四房，全部專梯入戶設計，極為純粹。預測價為8-10萬/平，總價門檻在1000萬左右。這在琶洲如此硬核地段、硬核產業、硬核配套的加持下，顯然是預留了增值空間的。如今項目即將正式亮相，或者，這是你押注廣州，享受琶洲的大好機會。