作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

不僅市場盯著進度，開發商也在卷進度。

庫存補充

隨著一季度逐漸收尾，幾乎不怎么跟進供應的新房，又活躍了起來。

截至3月13日，深圳新房預售僅發了11張預售證和2張限售證，共計3940套住宅。

去年這個時間段，雖然是發了12張預售和現售證，但共計供應有7087套新房住宅，而2023年這個時間段發了15張預售及現售證，共計5639套新房住宅。

對比之下，同時間段差了不少。

這就意味著，接下來如果完成一季度供應24個項目，共計6130套新房住宅的計劃，3月新房的入市節奏就要起飛。

現在一季度很快收尾，但供應完成度，才到官宣計劃的64.27%。

一方面，由于今年春節假期相比過去長了點，另一方面，今年深圳新房也處于轉型階段，無論是規劃，還是市場，都已經發生變化。

第三是過去幾個月的利好政策效應消退，各項新的政策和規則發生變化，也改變了各大開發商對市場的研判，各大開發商重新進入觀望期。

所以近期，也可以看到深圳各大新房項目的吹風節奏加快了不少。

比如位于龍華的塘城壹號花園展廳和樣板間已開放，即將入市；

位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城也開放了展廳，即將入市；

位于龍華紅山的紅山華府已開放展廳和樣板間；

還有寶中中鐵能建閱臻府、尖崗山泰禾深圳院子、寶安航城盛合天瑞、寶安卓越前海未來城、光明中心區振業天境云庭、龍崗坂田信義君御山匯瓏花園、坪山臻文府等全都開放了展廳和樣板間。

一般來說，開放了展廳和樣板間，就已經到了項目進入蓄客的沖刺階段，很快就可以入市。

這就代表著，深圳蓄勢待發的新房，都排著隊，準備扎堆入市。

所以，深圳接下來會進入新房供應的小高峰。

那么新房市場將繼續卷起來。

據了解，位于龍華觀瀾的片區，將會集中式爆發。

一方面龍華供應最多的片區將會是觀瀾，另一方面舊改巨無霸鴻榮源觀城也準備入市，并且價格也傳出驚喜，市場吹風“3字頭”，近萬套的體量，并且項目已經到了即將開放展廳及樣板房的階段。

對整個觀瀾片區而言，片區內的競爭將更加激烈。

踩著節點建設

深圳新房除了即將進入扎堆供應，其他一些市場關注的重點項目也在搶進度，基本上是能有多快，就有多快。

最明顯的，一些以前很早拿了地的開發商，或者一些舊改項目，這兩年進度開始提速，今年還有不少似乎在搶節奏。

比如位于景田片區新聞路，鄰近地鐵9號線香梅站的新世界香蜜四季家園，前身是華泰舊改，2010年被納入城市更新計劃，歷經十幾年的拉扯，終于有新的動態。

2023年中就已經動工，到了2023年9月都還處于基坑狀態。

但去年10新世界香蜜四季家園官方舉行了 “地下室結構正負零封頂”儀式。

按照正常工期推算，很快就可以達到預售入市的條件。

根據實地考察，項目最新進度已經達到十多層的高度。

比如位于南山區南頭街道的中海·云啟源境項目，前身為潤亞奕拓廠房城市更新項目，2023年納入深圳市南山區城市更新單元計劃，2024年1月取得規劃批復，到去年4月批準基坑建設，今年3月開放了展廳，預計今年2季度能夠預售。

根據實地考察，項目出地面也有好幾層，達到預售條件也很快了。

這些都是深圳新房中一些細微的變化。

最主要的原因，一方面，舊改推進提速，若不抓準當下持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造的一些節點，那么有的項目就要面臨更大的問題。

比如到期或者到期已經延期的更新計劃直接“失效”。

去年寶安就有5個城市更新計劃直接宣告“失效”的，包括福海街道的新興紙業廠區，沙井街道的東寶工業區、西鄉街道107發展帶的固戍片區、松崗街道的大田洋工業區東方三隊、四隊片區、航城街道的草圍舊村及南片區，對于無法開展拆建工作的項目深圳似乎是嚴格了許多。

另一方面，深圳新房也在迭代更新。

傳統戶型的得房率普遍70%～80%的區間。

大部分這兩年建設的項目，得房率都還是會保持原來的設計，畢竟已經落實到施工設計，就很難推翻從頭再來。

而深圳建筑新規后，越來越多項目通過卷飄窗，陽臺等面積，把得房率提升到90%以上。

即使通過這樣的方式卷得房率，還是達不到市場心中對實際得房和使用的預期。

但也比過去的新房戶型好不少。

這對已經達到預售標準、現房或者前期設計已經敲定的存量待售新房來說，就不太友好。

這無形中，也促使已經拿到項目的開發商，加緊腳步開發。

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作者觀點，不代表格隆匯立場