Vol.1

Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 南山區(qū)商業(yè)

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網(wǎng)，已獲授權(quán)

細(xì)數(shù)起來，深圳南山區(qū)的商業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢，也就是近幾年的事情。

開業(yè)較早的蛇口招商花園城、海岸城購物中心，都比較偏向區(qū)域型商業(yè)，海岸城購物中心曾雖是深圳西部的標(biāo)桿，但近幾年發(fā)展受到一定擠壓。

到2017年、2018年接連開業(yè)的深圳來福士廣場、深圳萬象天地、深圳灣萬象城，開業(yè)之初都經(jīng)歷過一段時(shí)間的陣痛期。

特別是深圳萬象天地、深圳灣萬象城，早些年有聲音表示，南山區(qū)是深圳的科創(chuàng)中心，IT從業(yè)者眾多，這些人能撐起南山商業(yè)消費(fèi)嗎？深圳能撐起第二家奢場嗎？

出乎意料的是，僅僅幾年時(shí)間，南山的商業(yè)出現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展，猶如熔爐一般，匯聚了頂奢商業(yè)、潮流地標(biāo)、非標(biāo)商業(yè)等多元化業(yè)態(tài)，為深圳商業(yè)發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力。

深圳灣萬象城，等了幾年，CHANEL、DIOR、GUCCI等多家奢侈品牌逐漸落位，與深圳萬象城形成東西鼎立的格局。

深圳萬象天地，憑借其開放式街區(qū)設(shè)計(jì)和高端品牌組合，迅速成為深圳的時(shí)尚潮流地標(biāo)，吸引了大量年輕消費(fèi)者和高端消費(fèi)群體。

海岸城購物中心，作為南山區(qū)的老牌商業(yè)地標(biāo)，長期保持著較高的客流量和商業(yè)活力。

南山益田假日廣場，體育老師打造的商場，曾風(fēng)光無限。隨著新興購物中心的崛起，它也面臨著巨大的競爭壓力。近年來，益田假日廣場積極尋求轉(zhuǎn)型，通過品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)整、場景打造等方式，重新煥發(fā)活力。

另外，近些年以差異化路線發(fā)展的后海匯、kaledo，加之文旅地標(biāo)海上世界、歡樂海岸，即將開業(yè)的深圳K11 ECOAST，成為深圳商業(yè)版圖中的重要部分。

特別是深圳最近發(fā)布的“十年內(nèi)建成五大世界級(jí)地標(biāo)商圈”的規(guī)劃，后海-深圳灣商圈赫然在列。

截取自深圳政府在線網(wǎng)站

要知道，目前全球公認(rèn)的世界級(jí)商圈——紐約第五大道、倫敦牛津街、巴黎香榭麗舍大街、東京銀座、香港中環(huán)等，代表了全球商業(yè)的頂尖水平。

后海-深圳灣商圈作為深圳規(guī)劃打造的世界級(jí)商圈之一，可見政府對(duì)其潛力的看好，也可預(yù)見到會(huì)有更多政策性扶持，推進(jìn)商圈商業(yè)發(fā)展。

一路卷的南山商業(yè)，有的在競爭中沒落，有的在競爭中強(qiáng)勢崛起，成為商業(yè)引領(lǐng)者。未來，還有誰會(huì)脫穎而出，讓時(shí)間來見證。

深圳灣萬象城通過“重奢+輕奢+設(shè)計(jì)師品牌”梯度布局，形成高端消費(fèi)生態(tài)閉環(huán)。

若是再引進(jìn)Prada，項(xiàng)目就將集齊“6+4”指標(biāo)性重奢品牌矩陣，成為華潤系商業(yè)少有的集齊“6+4”指標(biāo)的重奢項(xiàng)目。

此外，深圳灣萬象城在街區(qū)舉辦的市集，常常帶來新鮮的品牌，不乏全國/華南/城市首店。

定期舉辦的藝術(shù)展覽，強(qiáng)化“商業(yè)+文化”標(biāo)簽，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。

特別是2024年的VOGUE時(shí)尚之力盛會(huì)，在深圳灣萬象城舉辦，這是對(duì)項(xiàng)目，乃至深圳這座城市時(shí)尚氣質(zhì)的認(rèn)可。

深圳灣萬象城通過構(gòu)建“品牌力×場景力×運(yùn)營力”的護(hù)城河，對(duì)新生代高消費(fèi)群體形成巨大吸引力。

最新消息顯示，建設(shè)中的深圳灣萬象城二期，預(yù)計(jì)今年下半年會(huì)亮相。二期開出后，海岸城、后海匯等商業(yè)體將會(huì)與深圳灣萬象城實(shí)現(xiàn)連通。

步行天橋也會(huì)改善區(qū)域內(nèi)人車交叉問題，提高交通效率。

屆時(shí)，整個(gè)后海商圈的幾大商業(yè)體連點(diǎn)成片，從相對(duì)割裂狀態(tài)融成一體，商業(yè)縱深空間更廣闊，對(duì)于品牌和客流的集聚，將產(chǎn)生正向效應(yīng)。

流行，需要既流且行，深圳萬象天地引爆了深圳商業(yè)市場的潮流，并且將流行控制住，使其成為一種可以被量化和可持續(xù)運(yùn)營的商業(yè)能力。

項(xiàng)目以高街+里巷+Mall的開放式動(dòng)線，融合城市公共空間與商業(yè)功能，提升場景社交屬性。

它的核心競爭力已從“空間出租”轉(zhuǎn)向“場景運(yùn)營”。對(duì)項(xiàng)目的評(píng)判，也不能再如傳統(tǒng)商業(yè)一般，簡單的用坪效來評(píng)估商場銷售效率。

每年，深圳萬象天地不斷引進(jìn)各級(jí)別首店、國內(nèi)外潮牌，強(qiáng)化首店經(jīng)濟(jì)標(biāo)簽。

同時(shí)，不少品牌在深圳萬象天地開出快閃、慢閃店，形成快閃+慢閃+核心店鋪的格局，形成流量引擎。

根據(jù)贏商云智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年深圳萬象天地引進(jìn)各級(jí)別首店49家，位列深圳各大購物中心第二位。

如去年開出的HAUS NOWHERE，是全球最大的門店，引起巨量關(guān)注。

開業(yè)至今，門店流量一直不錯(cuò)。深圳萬象天地偏僻的角落不再是冷區(qū)，水廣場也不只是因?yàn)橛袊娙M(fèi)者。

消費(fèi)者能在深圳萬象天地了解前沿風(fēng)尚，品牌也能獲取消費(fèi)者反饋。與其說深圳萬象天地是一個(gè)商場，不如說其將自己做成一個(gè)消費(fèi)者與品牌互動(dòng)的私域平臺(tái)。

相較新興項(xiàng)目，海岸城購物中心是深圳老牌商場，曾經(jīng)引領(lǐng)了深圳商業(yè)潮流。

但也因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)早，在動(dòng)線設(shè)計(jì)、空間體驗(yàn)感上存在一定的代際差距。

很多消費(fèi)者都被后來入市的商業(yè)項(xiàng)目分流，距離最近的是來自深圳灣萬象城的競爭壓力。

人才公園

不過，這幾年海岸城購物中心一直在努力改變，通過對(duì)項(xiàng)目外立面、室內(nèi)公共空間進(jìn)行改造，同時(shí)對(duì)品牌進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，與相對(duì)老化的硬件實(shí)現(xiàn)對(duì)沖，提升項(xiàng)目場景體驗(yàn)。

去年，項(xiàng)目對(duì)場內(nèi)不少品牌進(jìn)行煥新，同時(shí)引進(jìn)多家餐飲首店，提升項(xiàng)目吸引力。

在項(xiàng)目現(xiàn)場能看到，人氣不錯(cuò)，下午兩點(diǎn)多，不少餐飲店還坐滿了人在用餐。

從項(xiàng)目發(fā)展來看，海岸城購物中心面對(duì)競爭，并非盲目追求高端化，而是不斷強(qiáng)化“生活樞紐”屬性，精耕忠實(shí)客群，鞏固項(xiàng)目在深圳西部的商業(yè)地位，即便在存量時(shí)代仍能保持韌性。

后海匯是一個(gè)超前的項(xiàng)目，但缺了點(diǎn)運(yùn)氣。

后海匯在規(guī)劃定位上早早就明確以“Z世代”為目標(biāo)客群，與周邊商業(yè)形成差異化。

并且在2019年底，率先創(chuàng)造了虛擬人物想想Hilda占位小紅書平臺(tái)，成為國內(nèi)首個(gè)擁有自創(chuàng)虛擬偶像的商業(yè)項(xiàng)目。

按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這樣超前的商業(yè)思維和前瞻目光，在市場上比較少有，也讓很多人期待項(xiàng)目呈現(xiàn)。

但項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，過低的開業(yè)率，以及當(dāng)時(shí)精致的小而美商業(yè)不算很流行，市場對(duì)這類項(xiàng)目的包容度不高，使得人們對(duì)其由期待變?yōu)槭?/p>

而當(dāng)非標(biāo)商業(yè)成為年輕人的心頭好后，后海匯雖聚焦年輕群體，但標(biāo)準(zhǔn)的建筑形式又顯示不出特色，對(duì)消費(fèi)者的吸引力比較弱。

去年11月開出的Kaledo嘉樂道，工業(yè)風(fēng)與都市自然主義理念，在商業(yè)市場激起一陣水花。

不過目前市場對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)好壞參半，仍需時(shí)間驗(yàn)證這種合作開發(fā)+品牌輸出模式是否能夠成功復(fù)制。

后海匯、Kaledo嘉樂道用相對(duì)差異化的經(jīng)營理念，走出與深圳灣萬象城、海岸城購物中心不一樣的路徑。

雖然目前市場表現(xiàn)相對(duì)較弱，但后海商圈形成整體發(fā)展后，兩大項(xiàng)目或許能夠獲得不少紅利。

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