上海的新房?jī)r(jià)格體系亂成一鍋粥了，不同能級(jí)的板塊之間迎來(lái)了一場(chǎng)價(jià)格大亂斗。

一些還在猶豫要不要入場(chǎng)的買(mǎi)家，正在被逼得加速做出抉擇：

1、徐濱綠城項(xiàng)目樓板價(jià)13.1萬(wàn)/㎡，新房預(yù)計(jì)價(jià)格到了19萬(wàn)/㎡；

原本能買(mǎi)外灘金陵華庭的，之后只能買(mǎi)徐濱綠城潮鳴東方。

2、金茂在瑞虹新城拿的地，預(yù)估價(jià)格17+萬(wàn)/㎡，直接帶瑞虹進(jìn)階到世博濱江的體系；

原本買(mǎi)綠發(fā)浦江園、保利世博天悅，之后買(mǎi)金茂瑞虹新城。

3、華潤(rùn)新楊思地王售價(jià)邁向12萬(wàn)+，取代了前灘的價(jià)格體系；

原本買(mǎi)世紀(jì)前灘天匯，之后買(mǎi)新楊思的翡雲(yún)悅府。

4、甚至原本能買(mǎi)南大的，再等等就只能去看嘉定新城了...

在新房?jī)r(jià)格體系新老交替的大背景下，曾經(jīng)那些去化一般的中產(chǎn)“守門(mén)員”項(xiàng)目，終于等到了面粉漲價(jià)去庫(kù)存面包的機(jī)會(huì)。

我們挑選了幾個(gè)比較具有代表性的例子，看看誰(shuí)會(huì)是這場(chǎng)大亂斗的幕后贏(yíng)家？

西北守門(mén)員：桃浦若干新房

去年桃浦新房難賣(mài)程度是公認(rèn)的。

當(dāng)時(shí)普陀金茂府二期加推241套房源，結(jié)果只有66組客戶(hù)捧場(chǎng)，認(rèn)購(gòu)率僅27%；

象嶼交控中環(huán)云悅府一期認(rèn)購(gòu)率29%，二期認(rèn)購(gòu)率11%直接躺平。

主打品質(zhì)震撼的建發(fā)海閱首府，346套房源賣(mài)了4個(gè)多月，網(wǎng)簽率也僅有28%。

桃浦難賣(mài)的問(wèn)題不僅出在桃浦本身的bug多，還遭遇著新房扎堆供應(yīng)，短期供大于求的困境。

而且相同的地段，隔壁南大去年的價(jià)格穩(wěn)定在6.5萬(wàn)左右，襯托得桃浦像個(gè)冤種。

去年7批次土拍桃浦、南大新地塊樓板價(jià)拔高，其中桃浦的潤(rùn)雲(yún)金茂府預(yù)計(jì)售價(jià)9萬(wàn)+，南大中環(huán)鉑樾預(yù)計(jì)售價(jià)7萬(wàn)+。

客觀(guān)來(lái)說(shuō)，利好當(dāng)下這些存量新房去庫(kù)存。

而且桃浦上游也在發(fā)生變化，長(zhǎng)征越秀蘇河和樾府四開(kāi)四罄，普陀10萬(wàn)單價(jià)的新房暫時(shí)絕版。

而普陀南面招商越秀天山項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)14萬(wàn)+，外環(huán)邊上的西郊云廬聯(lián)動(dòng)價(jià)11.8萬(wàn)，都在把1000萬(wàn)左右預(yù)算的客戶(hù)往外趕。

普陀理論上是長(zhǎng)寧的下游，繼真如、萬(wàn)里、長(zhǎng)征之后，桃浦終于成了最后的漏斗。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，這個(gè)漏斗又漏了，一街之隔的南大共享桃浦所有利好。

論房屋品質(zhì)，南大不相上下；論價(jià)格，南大立減兩萬(wàn)。

西北片區(qū)的需求總共就那么多，桃浦+南大的供應(yīng)量已經(jīng)嚴(yán)重多于市場(chǎng)需求，未來(lái)二者還有大量土拍地塊入市，二手房集中踩踏.....

這樣看來(lái)桃浦想要翻身的核心動(dòng)力不是全市新房?jī)r(jià)格暴漲，而是先“消滅”一個(gè)南大。

西南守門(mén)員：九星城古美閱華

九星城占著七寶、古美兩重身份，兩個(gè)爸爸都是比較有實(shí)力的角色，所以當(dāng)2021年第一次新房入市的時(shí)候就被市場(chǎng)瘋搶。

結(jié)果賣(mài)到最后一期項(xiàng)目古美閱華的時(shí)候，稍微有些滑鐵盧了。

古美閱華從去年8月至今一共推了467套房源，目前網(wǎng)簽去化率65%左右，相比起觸發(fā)積分還日光的前輩們有些失敗。

總結(jié)下來(lái)，古美閱華讓大家比較抗拒的有三：

第一，公共交通不方便，和地鐵站的步行距離較遠(yuǎn)。

第二，靠近高架，可能存在噪音影響。

第三則是九星城片區(qū)配套落地速度較慢，尤其是說(shuō)好的九年一貫制文來(lái)學(xué)校還沒(méi)看到，讓很多家長(zhǎng)缺少下單沖動(dòng)。

不過(guò)8.5萬(wàn)/㎡的古美閱華也熬到上海西南片區(qū)的第二次價(jià)格起飛了。

綠城憑借一己之力，把徐匯濱江抬到了全市一梯隊(duì)價(jià)格體系，西南人民有了自己的人民廣場(chǎng)。

而從九星城坐12號(hào)線(xiàn)，10站路一站式直達(dá)徐匯西岸。

古美下游的春申板塊預(yù)計(jì)也在今年再送一波輔助，去年保利拿下的春申地塊，預(yù)計(jì)項(xiàng)目均價(jià)在8萬(wàn)+。

論未來(lái)的教育資源，二者可能不相上下；論周邊城市界面，也是半斤八兩；論去地鐵的距離，目前誰(shuí)也不算近。

但前者是外環(huán)內(nèi)8萬(wàn)+，后者是外環(huán)外8萬(wàn)+；

九星城的新房已經(jīng)絕版，未來(lái)春申還會(huì)陸續(xù)釋放新地塊。

這樣看來(lái)，還能深度綁定漕河涇的九星城是不是又有性?xún)r(jià)比了？

浦東守門(mén)員：三林永泰三里城

三林永泰三里城的爭(zhēng)議一直很大，8.2萬(wàn)/㎡的價(jià)格，離地鐵和商業(yè)的距離都步行可達(dá)，偏偏銷(xiāo)售去化非常緩慢。

過(guò)去三林在浦東絕對(duì)算是比較早成熟的板塊，浦東出了內(nèi)環(huán)想要比較大的商業(yè)、醫(yī)院第一選擇就是三林。

結(jié)果這幾年三林周邊板塊都迎來(lái)巨大發(fā)展，三林有些沒(méi)落了：

前灘崛起，新楊思MCAZ橫空出世，北蔡楔形綠地一出手就是近10萬(wàn)/㎡。

就連什么都沒(méi)有的后起之秀張家浜，新房比三林貴2000元/㎡還全靠搶。

唯一能pk的就是有高架、高壓線(xiàn)影響的港城御橋項(xiàng)目，但后者的城市界面和三林不可同日而語(yǔ)。

不過(guò)在新的價(jià)格體系下，新楊思即將站上12萬(wàn)的單價(jià)；

北蔡楔形綠地待拍地塊初始樓板價(jià)5.1萬(wàn)/㎡，未來(lái)新房?jī)r(jià)格很可能沖破10萬(wàn)大關(guān)。

三林板塊自身也進(jìn)入轟轟烈烈的城中村改造階段，永泰三里城后續(xù)還有二期、三期地塊等著入市，價(jià)格也將水漲船高。

相比之下，當(dāng)下8.2萬(wàn)/㎡的永泰三里城似乎顯得有些便宜了。

其實(shí)永泰三林城位置本身還算不錯(cuò)，主要問(wèn)題是品質(zhì)實(shí)在太辣雞，配套又沒(méi)有特別突出的亮點(diǎn)。

項(xiàng)目用一句話(huà)總結(jié)來(lái)說(shuō)就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商做的高配動(dòng)遷房：

理論上，只有周邊改善需求的老人可能愿意為三里城的裝修風(fēng)格買(mǎi)單。

看慣了新一代新房產(chǎn)品的中產(chǎn)客戶(hù)來(lái)看永泰三里城都被雷成了五分熟，樣板間裝修風(fēng)格還停留在20年前。

雖然項(xiàng)目被襯托得有性?xún)r(jià)比，但是真的花一千萬(wàn)去買(mǎi)一套高配動(dòng)遷房，很多大概率是下不去手的。

內(nèi)環(huán)守門(mén)員：靜安璽樾

靜安璽樾位于新靜安西藏北路板塊，售價(jià)12.5萬(wàn)/㎡，論價(jià)格更低的還有楊浦東外灘的一眾新房。

之所以說(shuō)它是內(nèi)環(huán)守門(mén)員，是因?yàn)橄啾炔畈欢嗤谌胧械谋＠樧u(yù)幾乎清盤(pán)的成績(jī)，靜安璽樾的數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常不理想。

靜安璽樾在2024年5月首開(kāi)，527套房子網(wǎng)簽了174套，去化率僅33%：

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)將近一年的時(shí)間里，成功“熬走”了同在西藏北路的幾大競(jìng)品。

先是越秀靜安悅在靜安璽樾的目送之中清盤(pán)了，后來(lái)又看著更晚入市的保利永興里被搶完。

隨著中環(huán)的大寧新房都要邁入16萬(wàn)+時(shí)代，機(jī)會(huì)是不是終于輪到內(nèi)環(huán)守門(mén)員靜安璽樾了？

很遺憾，靜安璽樾不出意外是不會(huì)有什么水花了。

去年12月西藏北路板塊公示了新項(xiàng)目象嶼蘇河琹廬即將入市，12.5萬(wàn)的單價(jià)和靜安璽樾不相上下。

區(qū)別是蘇河琹廬的區(qū)位相較靜安璽樾更靠近蘇河灣板塊，地段上比靜安璽樾略勝一籌。

靜安璽樾是一個(gè)品質(zhì)一般的純小高層小區(qū)，但蘇河琹廬是高層+風(fēng)貌別墅的組合，在視覺(jué)效果上后者顯得更有B格。

不利因素方面，蘇河琹廬靠近地上軌交存在一定噪音影響；靜安璽樾靠近內(nèi)環(huán)高架，同樣也免不了噪音問(wèn)題。

如果西藏北路硬要選一個(gè)中產(chǎn)剛需盤(pán)，靜安璽樾的優(yōu)先級(jí)估計(jì)還是排在最后。

未來(lái)在西藏北路，還將陸續(xù)迎來(lái)11.9萬(wàn)的上海靜投電影廠(chǎng)項(xiàng)目、12.3萬(wàn)的蘇河灣靜安項(xiàng)目等新房。

如果是當(dāng)年積分火熱的情況下，靜安璽樾還可能憑借低分或者不要份撿漏一些客戶(hù)。

現(xiàn)在內(nèi)環(huán)大把豪宅都做不到日光的情況下，靜安璽樾估計(jì)涼得很徹底。

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結(jié)語(yǔ)

新老價(jià)格體系的沖擊之下，很多中產(chǎn)最直觀(guān)的感受都是預(yù)算1000萬(wàn)，真的買(mǎi)不到房了。

上周一位工作在浦東的朋友找我吐槽：

唐鎮(zhèn)最火的時(shí)候，積分不夠沒(méi)上車(chē)租在了保利金爵；

結(jié)果現(xiàn)在要賣(mài)8萬(wàn)了，發(fā)現(xiàn)便利程度對(duì)不住1000萬(wàn)的真金白銀，遂徹底放棄。

之前新楊思開(kāi)始拓荒的時(shí)候，妻子嫌棄周邊荒涼、動(dòng)遷房含量太高，等了幾個(gè)項(xiàng)目也沒(méi)有下手。

去年最中意的中鐵世博項(xiàng)目，被最終的戶(hù)型背刺了；

3房戶(hù)型原本以為會(huì)在100㎡左右，結(jié)果限制放開(kāi)后做到了115㎡，總價(jià)多了一百萬(wàn)遺憾離場(chǎng)。

今天在新房市場(chǎng)看來(lái)看去，真的只剩這些“守門(mén)員”項(xiàng)目了，感覺(jué)是一場(chǎng)委曲求全。

一千萬(wàn)預(yù)算的中產(chǎn)什么時(shí)候能買(mǎi)到合適的房子？

其實(shí)答案很簡(jiǎn)單。

當(dāng)市場(chǎng)形成了新的價(jià)格體系共識(shí)之后。

那時(shí)再看今天這些“守門(mén)員”，也可能出現(xiàn)贏(yíng)家。

當(dāng)然，并不是當(dāng)下所有處于舊的價(jià)格體系之中的新房都值得買(mǎi)。

價(jià)格是一方面，更重要的還要結(jié)合片區(qū)潛力和未來(lái)供地情況以及項(xiàng)目本身的品質(zhì)來(lái)分析。

那些想趁亂炒作賣(mài)郊區(qū)滯銷(xiāo)樓盤(pán)的，還是長(zhǎng)點(diǎn)心吧。