上海的新房價格體系亂成一鍋粥了，不同能級的板塊之間迎來了一場價格大亂斗。

一些還在猶豫要不要入場的買家，正在被逼得加速做出抉擇：

1、徐濱綠城項目樓板價13.1萬/㎡，新房預計價格到了19萬/㎡；

原本能買外灘金陵華庭的，之后只能買徐濱綠城潮鳴東方。

2、金茂在瑞虹新城拿的地，預估價格17+萬/㎡，直接帶瑞虹進階到世博濱江的體系；

原本買綠發(fā)浦江園、保利世博天悅，之后買金茂瑞虹新城。

3、華潤新楊思地王售價邁向12萬+，取代了前灘的價格體系；

原本買世紀前灘天匯，之后買新楊思的翡雲(yún)悅府。

4、甚至原本能買南大的，再等等就只能去看嘉定新城了...

在新房價格體系新老交替的大背景下，曾經(jīng)那些去化一般的中產(chǎn)“守門員”項目，終于等到了面粉漲價去庫存面包的機會。

我們挑選了幾個比較具有代表性的例子，看看誰會是這場大亂斗的幕后贏家？

西北守門員：桃浦若干新房

去年桃浦新房難賣程度是公認的。

當時普陀金茂府二期加推241套房源，結果只有66組客戶捧場，認購率僅27%；

象嶼交控中環(huán)云悅府一期認購率29%，二期認購率11%直接躺平。

主打品質震撼的建發(fā)海閱首府，346套房源賣了4個多月，網(wǎng)簽率也僅有28%。

桃浦難賣的問題不僅出在桃浦本身的bug多，還遭遇著新房扎堆供應，短期供大于求的困境。

而且相同的地段，隔壁南大去年的價格穩(wěn)定在6.5萬左右，襯托得桃浦像個冤種。

去年7批次土拍桃浦、南大新地塊樓板價拔高，其中桃浦的潤雲(yún)金茂府預計售價9萬+，南大中環(huán)鉑樾預計售價7萬+。

客觀來說，利好當下這些存量新房去庫存。

而且桃浦上游也在發(fā)生變化，長征越秀蘇河和樾府四開四罄，普陀10萬單價的新房暫時絕版。

而普陀南面招商越秀天山項目預計均價14萬+，外環(huán)邊上的西郊云廬聯(lián)動價11.8萬，都在把1000萬左右預算的客戶往外趕。

普陀理論上是長寧的下游，繼真如、萬里、長征之后，桃浦終于成了最后的漏斗。

萬萬沒想到，這個漏斗又漏了，一街之隔的南大共享桃浦所有利好。

論房屋品質，南大不相上下；論價格，南大立減兩萬。

西北片區(qū)的需求總共就那么多，桃浦+南大的供應量已經(jīng)嚴重多于市場需求，未來二者還有大量土拍地塊入市，二手房集中踩踏.....

這樣看來桃浦想要翻身的核心動力不是全市新房價格暴漲，而是先“消滅”一個南大。

西南守門員：九星城古美閱華

九星城占著七寶、古美兩重身份，兩個爸爸都是比較有實力的角色，所以當2021年第一次新房入市的時候就被市場瘋搶。

結果賣到最后一期項目古美閱華的時候，稍微有些滑鐵盧了。

古美閱華從去年8月至今一共推了467套房源，目前網(wǎng)簽去化率65%左右，相比起觸發(fā)積分還日光的前輩們有些失敗。

總結下來，古美閱華讓大家比較抗拒的有三：

第一，公共交通不方便，和地鐵站的步行距離較遠。

第二，靠近高架，可能存在噪音影響。

第三則是九星城片區(qū)配套落地速度較慢，尤其是說好的九年一貫制文來學校還沒看到，讓很多家長缺少下單沖動。

不過8.5萬/㎡的古美閱華也熬到上海西南片區(qū)的第二次價格起飛了。

綠城憑借一己之力，把徐匯濱江抬到了全市一梯隊價格體系，西南人民有了自己的人民廣場。

而從九星城坐12號線，10站路一站式直達徐匯西岸。

古美下游的春申板塊預計也在今年再送一波輔助，去年保利拿下的春申地塊，預計項目均價在8萬+。

論未來的教育資源，二者可能不相上下；論周邊城市界面，也是半斤八兩；論去地鐵的距離，目前誰也不算近。

但前者是外環(huán)內8萬+，后者是外環(huán)外8萬+；

九星城的新房已經(jīng)絕版，未來春申還會陸續(xù)釋放新地塊。

這樣看來，還能深度綁定漕河涇的九星城是不是又有性價比了？

浦東守門員：三林永泰三里城

三林永泰三里城的爭議一直很大，8.2萬/㎡的價格，離地鐵和商業(yè)的距離都步行可達，偏偏銷售去化非常緩慢。

過去三林在浦東絕對算是比較早成熟的板塊，浦東出了內環(huán)想要比較大的商業(yè)、醫(yī)院第一選擇就是三林。

結果這幾年三林周邊板塊都迎來巨大發(fā)展，三林有些沒落了：

前灘崛起，新楊思MCAZ橫空出世，北蔡楔形綠地一出手就是近10萬/㎡。

就連什么都沒有的后起之秀張家浜，新房比三林貴2000元/㎡還全靠搶。

唯一能pk的就是有高架、高壓線影響的港城御橋項目，但后者的城市界面和三林不可同日而語。

不過在新的價格體系下，新楊思即將站上12萬的單價；

北蔡楔形綠地待拍地塊初始樓板價5.1萬/㎡，未來新房價格很可能沖破10萬大關。

三林板塊自身也進入轟轟烈烈的城中村改造階段，永泰三里城后續(xù)還有二期、三期地塊等著入市，價格也將水漲船高。

相比之下，當下8.2萬/㎡的永泰三里城似乎顯得有些便宜了。

其實永泰三林城位置本身還算不錯，主要問題是品質實在太辣雞，配套又沒有特別突出的亮點。

項目用一句話總結來說就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)商做的高配動遷房：

理論上，只有周邊改善需求的老人可能愿意為三里城的裝修風格買單。

看慣了新一代新房產(chǎn)品的中產(chǎn)客戶來看永泰三里城都被雷成了五分熟，樣板間裝修風格還停留在20年前。

雖然項目被襯托得有性價比，但是真的花一千萬去買一套高配動遷房，很多大概率是下不去手的。

內環(huán)守門員：靜安璽樾

靜安璽樾位于新靜安西藏北路板塊，售價12.5萬/㎡，論價格更低的還有楊浦東外灘的一眾新房。

之所以說它是內環(huán)守門員，是因為相比差不多同期入市的保利瑯譽幾乎清盤的成績，靜安璽樾的數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常不理想。

靜安璽樾在2024年5月首開，527套房子網(wǎng)簽了174套，去化率僅33%：

項目開盤將近一年的時間里，成功“熬走”了同在西藏北路的幾大競品。

先是越秀靜安悅在靜安璽樾的目送之中清盤了，后來又看著更晚入市的保利永興里被搶完。

隨著中環(huán)的大寧新房都要邁入16萬+時代，機會是不是終于輪到內環(huán)守門員靜安璽樾了？

很遺憾，靜安璽樾不出意外是不會有什么水花了。

去年12月西藏北路板塊公示了新項目象嶼蘇河琹廬即將入市，12.5萬的單價和靜安璽樾不相上下。

區(qū)別是蘇河琹廬的區(qū)位相較靜安璽樾更靠近蘇河灣板塊，地段上比靜安璽樾略勝一籌。

靜安璽樾是一個品質一般的純小高層小區(qū)，但蘇河琹廬是高層+風貌別墅的組合，在視覺效果上后者顯得更有B格。

不利因素方面，蘇河琹廬靠近地上軌交存在一定噪音影響；靜安璽樾靠近內環(huán)高架，同樣也免不了噪音問題。

如果西藏北路硬要選一個中產(chǎn)剛需盤，靜安璽樾的優(yōu)先級估計還是排在最后。

未來在西藏北路，還將陸續(xù)迎來11.9萬的上海靜投電影廠項目、12.3萬的蘇河灣靜安項目等新房。

如果是當年積分火熱的情況下，靜安璽樾還可能憑借低分或者不要份撿漏一些客戶。

現(xiàn)在內環(huán)大把豪宅都做不到日光的情況下，靜安璽樾估計涼得很徹底。

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結語

新老價格體系的沖擊之下，很多中產(chǎn)最直觀的感受都是預算1000萬，真的買不到房了。

上周一位工作在浦東的朋友找我吐槽：

唐鎮(zhèn)最火的時候，積分不夠沒上車租在了保利金爵；

結果現(xiàn)在要賣8萬了，發(fā)現(xiàn)便利程度對不住1000萬的真金白銀，遂徹底放棄。

之前新楊思開始拓荒的時候，妻子嫌棄周邊荒涼、動遷房含量太高，等了幾個項目也沒有下手。

去年最中意的中鐵世博項目，被最終的戶型背刺了；

3房戶型原本以為會在100㎡左右，結果限制放開后做到了115㎡，總價多了一百萬遺憾離場。

今天在新房市場看來看去，真的只剩這些“守門員”項目了，感覺是一場委曲求全。

一千萬預算的中產(chǎn)什么時候能買到合適的房子？

其實答案很簡單。

當市場形成了新的價格體系共識之后。

那時再看今天這些“守門員”，也可能出現(xiàn)贏家。

當然，并不是當下所有處于舊的價格體系之中的新房都值得買。

價格是一方面，更重要的還要結合片區(qū)潛力和未來供地情況以及項目本身的品質來分析。

那些想趁亂炒作賣郊區(qū)滯銷樓盤的，還是長點心吧。