我是紫沐，這是我第437篇日記。

最近被問到，能不能買老破小投資？

租金保底年化4%以上，比存銀行劃算。

萬一舊城改造真來了，還能以小博大一波肥。

看起來很美好是吧。

那這篇文章，我就來打破你們對投資老破小、買房收租的所有幻想。

大部分新人入坑，都是盯上了兩塊肥肉：

拆遷暴富和穩定高額租金。

但這兩塊其實不是肥肉，而是魚餌，就是用來釣你上鉤的。

比如最近兩會工作報告說，2000年以前建成的老舊小區，都要納入城市更新范圍。

很多人就是看完這條利好才進坑的，想以小博大，老破換新房。

但坦白說，這就是一張餅。

不要自己腦補，把城市更新和拆遷重建畫等號，這是不可能的。

看一組數據：

國內2000年前建成的住宅總量，接近2.57億套，占全國住房存量的60%。

其中2000年前建成的老舊小區，接近22萬個，覆蓋3900萬戶居民。

這么龐大的規模，你覺得以現在的經濟，能做到嗎？

很多人還不知道，“老舊社區納入城市更新”這句口號，不是第一次出現。

早在2019年，這張餅就已經畫過一次了。

而過去這幾年，老破小拆遷有變快嗎？

經濟增速期都做不到的事，在經濟失速期更不可能做到。

還有一個地方，也能看出是在畫餅。

就是沒有明確時間節點，也沒有要求強制落實。

凡是沒有明確時間節點的利好，都是空頭支票。

凡是不強制執行的利好，都是哄人話術。

所以老破小拆遷到底能不能實現，明眼人都看得出來。

只是有些人不說，有些人誤導著說，誰信誰掉坑。

而且城市更新的定義太泛了，給老破小刷一下外墻，也算是城市更新。

就像當年廣州搞亞運會的時候，很多老舊小區都搭棚刷了一遍外墻。

但老破小真正的問題，比如管道老化、生銹、漏水，還有居住層面的隔音和反臭，還是那么爛。

指望抄底老破小之后，靠城市更新提升居住質量，同樣是癡人說夢。

至于第二塊肥肉，也就是所謂的收租，現在也不好做了。

最新的一線城市房租指數，廣州已經跌回2014年，空租房源更是多如牛毛。

收租不好做，有幾個原因。

一個是供需。

由于樓市不好，房價下跌嚴重。

很多原本想賣房的，都躺平把房子拿去出租。

市場上的可租房源，就變得越來越多。

但同時租賃需求卻在減少。

現在低總價新房越來越便宜，也越來越實用。

像番禺的瓏曜上城，100多萬就能買3+1房帶主套。

20萬首付，一個月幾千塊月供，就能有自己的房子。

月供和房租差不了多少，卻能大幅提升幸福感和安全感。

那為啥還花幾千塊去租你的老房子呢？

當然最重要的還是經濟。

現在的經濟和就業，很多人的租房預算都降低了。

穩中向好只是口號，數據才能反饋現實。

剛過去的2月份，CPI同比下降0.7%。

回顧過去15年，只有24年1月和今年2月，有如此大的同比降幅。

物價下跌、失業高企、經濟萎靡，才是現實。

反饋到樓市，不僅買家很難承受高房價，租客也很難承受高房租。

租金下跌，空租嚴重。

很多早早入局的職業房東/二房東，都在加速撤離這個領域。

你一個小白現在逆勢進場，是趕著做接盤俠嗎？

而且現在買老破小，還要面臨一個巨大風險，就是本金虧損。

很多老破小的總價，在近郊板塊都能買新盤了。

瓏曜上城、萬科傲璟、珠江印象，400萬以下都能入手。

400萬以上，更是天河/海珠/番禺/黃埔/荔灣，都能挑。

同價位新盤，得房率100%起步，帶新裝修，學鐵商也不差。

隨著地鐵路網越鋪越大，近郊板塊的日常通勤早就不是問題。

而老破小呢，發霉的墻面、滲水的管道、老派的戶型、昏暗的電梯井...

怎么跟同價位的新房打啊？

特別現在低總價新盤還天量供應，以后愿意接盤老破小的只會越來越少。

租金在跌，房價也在跌，你還希望靠投資老破小賺錢？

現在的樓市，不是以前的樓市。

現在買房，只建議純自住買房。

產品好、價格低，花一樣的錢，能享受兩倍的居住體驗。

所以剛需上車、改善換房，都是好節點。

但你要投資買房，還買的老破小。

結局只會是機關算盡，高位接盤。