三月本是傳統(tǒng)樓市旺季，但2024年的合肥卻呈現(xiàn)詭異的分化——二手房連續(xù)四周成交破800套，市場活躍度直逼歷史高點(diǎn)；而新房單周僅賣220套，同比去年腰斬。一邊是房東降價(jià)拋售，剛需抄底二手房；另一邊是新房價(jià)格逆勢上漲，成交量持續(xù)低迷。這場“金三”小陽春究竟是黃了，還是暗藏新變局？市場風(fēng)向到底往哪吹？

NO.1|壹
二手房“以價(jià)換量”：業(yè)主割肉，剛需狂歡

根據(jù)第一房研究院AI指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，合肥二手房已連續(xù)四周成交超800套，單日最高成交量達(dá)160套。但繁榮背后是“以價(jià)換量”的殘酷現(xiàn)實(shí)：

成交均價(jià)環(huán)比暴跌7.7%，至1.32萬/㎡，降價(jià)房源占比猛增6.5%；

品質(zhì)次新房加價(jià)出售：新華御湖莊園、萬科時(shí)代之光等小區(qū)部分房源掛牌價(jià)上調(diào)超百萬；

剛需搶占“撿漏窗口”：總價(jià)低、配套成熟的次新房成熱門。

市場真相：房東急于在金三銀四套現(xiàn)，議價(jià)空間普遍放大，而新房價(jià)格持續(xù)倒掛，倒逼剛需轉(zhuǎn)向二手房。

NO.2|貳

新房“量價(jià)迷局”：越漲越難賣？

與二手房相反，合肥新房陷入“量跌價(jià)漲”怪圈：

單周成交僅220套，環(huán)比下跌24.4%，同比去年金三縮水超30%；

均價(jià)卻飆至25609元/㎡，環(huán)比上漲6.5%；

豪宅“撐場面”：新站少荃湖別墅備案價(jià)達(dá)4.5萬/㎡（總價(jià)超3000萬），政務(wù)東偉星ONE139放風(fēng)價(jià)破千萬級，直接拉高區(qū)域均價(jià)。

矛盾根源：

1. 剛需被擠出：主城新房普遍2.5萬+/㎡，剛需轉(zhuǎn)向二手或外圍板塊；

2. 改善客猶豫：市場仍未明顯好轉(zhuǎn)，購房者持續(xù)觀望；

3. 價(jià)格泡沫隱現(xiàn)：北城、新站等洼地板塊新房價(jià)格跳漲，與二手房倒掛拉大，市場接受度存疑。

NO.3|叁

純新盤“救市”？這三大信號決定走向

盡管新房市場整體低迷，但一批純新盤正試圖破局：

信號1：現(xiàn)房銷售“安全牌”

現(xiàn)房規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)，直接擊中改善客痛點(diǎn)，但受限于早期拿地規(guī)劃（得房率偏低），客群仍鎖定高端。

信號2：房貸利率或破3%

央行近期頻繁釋放“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”信號，合肥首套利率有望降至3%以下。若政策落地，或?qū)⒋碳傂枞雸觥?/p>

信號3：產(chǎn)品力“神仙打架”

改善盤靠產(chǎn)品力突圍，尤其豪宅產(chǎn)品剛需盤等政策救市，市場分化將進(jìn)一步加劇。

從上周成交情況來看，政務(wù)東熱度一直較高，前十中意禾澄廬、保利龍川瑧悅以及四川邦泰璟和朗月都上榜，另外政務(wù)東紅達(dá)天映、云縵璞舍以及偉星ONE139純新盤關(guān)注度也較高，下面具體來看下政務(wù)東項(xiàng)目情況。

天阜壹號是江淮廠三子中首個入市項(xiàng)目，首開勁銷超5.8億，項(xiàng)目南北雙側(cè)均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設(shè)計(jì)。目前只有165㎡戶型在賣，165m2優(yōu)惠96折。

作為江淮三子中首個入市項(xiàng)目，與其他兩個項(xiàng)目相比，戶型面積偏剛改+改善，而且在價(jià)格上與其他兩個項(xiàng)目有優(yōu)勢，位置上相比其他兩個項(xiàng)目有一定優(yōu)勢。不過目前項(xiàng)目所剩房源不多，可選擇性比較少。

意禾澄廬3月5號已經(jīng)拿到3幢的預(yù)售證。小高面積144-226㎡不等，總價(jià)332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價(jià)395-682萬元。

意禾澄廬是江淮三子中定位最高端的，主打高端改善，強(qiáng)調(diào)私密性與圈層屬性，但項(xiàng)目緊鄰宿松路和南二環(huán)高架，有一定的影響。

四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價(jià)2.78萬左右。目前項(xiàng)目與車位同買可享受94折優(yōu)惠，單獨(dú)購房可享受96折優(yōu)惠。

四川邦泰璟和朗月在江淮三子中品牌有一定優(yōu)勢，而且項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)均是四房，全系大橫廳，產(chǎn)品定位上也是四川邦泰最高端的和系列產(chǎn)品，主打高端改善。

保利龍川瑧悅是合肥第二個新計(jì)容后的入市的樓盤，整體得房率超過90%，目前樓盤總價(jià)350-550萬。

保利龍川瑧悅是政務(wù)東首個新計(jì)容產(chǎn)品，央企保利開發(fā)，交付保障性強(qiáng)，產(chǎn)品力穩(wěn)定，可能延續(xù)“瑧悅系”高端基因。

紅達(dá)天映作為合肥首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡。全玻璃幕墻+蜂窩鋁板外立面、約14000㎡寶格麗風(fēng)園林、地庫行車道全環(huán)氧磨石，甚至超前配置無人超市和洗車房，設(shè)計(jì)理念不輸當(dāng)下頂豪。

作為合肥首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，有安全感，規(guī)避期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)，小道消息的放風(fēng)價(jià)2.5-2.6萬/㎡，對比周邊二手房有明顯倒掛。但短板同樣明顯，受限于2年前拿地規(guī)劃，得房率后期應(yīng)該會低于新計(jì)容項(xiàng)目，總價(jià)門檻鎖定高端客群。

偉星ONE139，政務(wù)東的首個四代住宅，雖然價(jià)格沒出來，對外放風(fēng)也是千萬級別的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客廳挑高6.2米，贈送40-50㎡露臺。小道消息預(yù)計(jì)會在5-6月份左右開盤。

項(xiàng)目是偉星打造的頂豪，價(jià)格在千萬級以上，圈層較為純粹，主打純高端改善，四代住宅，贈送面積較高。

云縵·璞舍項(xiàng)目規(guī)劃7棟11層洋房+2棟16層小高，只有兩個面積段，138平/168平，地鐵口，3.3米層高，住房使用率能達(dá)到105%-110%，小道消息放風(fēng)價(jià)大概3萬左右。

項(xiàng)目是姚公廟TOD項(xiàng)目，在交通上有很大的優(yōu)勢，與政務(wù)區(qū)一路之隔，區(qū)位上優(yōu)勢比較明顯，不過項(xiàng)目也緊鄰金寨路高架，有一定的影響。

觀點(diǎn)：當(dāng)下買房，必須看清三大真相

1. 二手房仍是剛需主場：降價(jià)潮未結(jié)束，可緊盯學(xué)區(qū)房、地鐵盤撿漏；

2. 新房“兩極分化”成定局：政務(wù)、濱湖等核心區(qū)豪宅堅(jiān)挺，外圍板塊需警惕價(jià)格泡沫；

3. 政策底已現(xiàn)，但市場底未到：利率下調(diào)利好有限，除非出現(xiàn)“史詩級救市”，否則房價(jià)難普漲。