3月14日，壹地產(chǎn)在朋友圈看到「南天二花園優(yōu)秀學(xué)子被知名院校提前錄取」的橫幅組圖。

圖源：朋友圈，僅供參考

南天二花園5位優(yōu)秀學(xué)子，分別被清華大學(xué)（2人）、北京大學(xué)（1人）、美國(guó)加州理工（1人）、倫敦藝術(shù)大學(xué)（1人）提前錄取。

正常高考時(shí)間是6月份，一般通過(guò)高考的提前批錄取時(shí)間是7月初，而這五名學(xué)子在3月就捷足先登，收到了知名學(xué)府的橄欖枝，比其他人提前踏上了夢(mèng)想的征途，真可謂是贏在了起跑線上。

在這一組圖中，除了幾個(gè)知名院校外，「南天二花園」這幾個(gè)字也格外亮眼。

眾所周知，南天二花園是深圳福田百花片區(qū)的標(biāo)志性名校學(xué)區(qū)房，坐擁「雙實(shí)驗(yàn)」（深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部）頂級(jí)學(xué)位，一直備受重視教育的家長(zhǎng)青睞。

而3、4月正值學(xué)區(qū)房交易高峰，在爆出小區(qū)出現(xiàn)「5名名校提前錄取學(xué)子」新聞后后，南天二花園是否有成交？與其同為「雙實(shí)驗(yàn)」的國(guó)城花園房?jī)r(jià)表現(xiàn)又如何？

01.

名校學(xué)區(qū)房降價(jià)了！

晚入手3年，能省下1088萬(wàn)

南天二花園與國(guó)城花園為深圳少有的“雙實(shí)驗(yàn)”組合學(xué)區(qū)房，初中對(duì)口學(xué)校是升學(xué)率長(zhǎng)期位列全市前茅、去年公辦普高率高達(dá)87%的深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。

值得注意的是，與這兩個(gè)小區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源形成反差對(duì)比的，是較為一般的居住環(huán)境。

但只要有「優(yōu)質(zhì)教育資源」加持，即便樓齡大、居住舒適度欠佳，家長(zhǎng)普遍還是愿意買單。

先來(lái)看，這次“上新聞”的南天二花園。

該小區(qū)建成于1994年，是有31年樓齡的老小區(qū)，部分電梯和樓棟外墻存在一定的老化現(xiàn)象。

即便環(huán)境一般，但就在「5名學(xué)霸被名校提前錄取」消息出來(lái)后，南天二花園就有一套建面約89平的戶型，以總價(jià)1020萬(wàn)，單價(jià)約11.46萬(wàn)/平成交。

圖源：@華宇 陳輝 微信公眾號(hào)

這個(gè)價(jià)格是什么水平呢？

目前該小區(qū)掛牌均價(jià)13.19萬(wàn)/平，近3月成交均價(jià)11.44萬(wàn)/平。

也就是說(shuō)，11.46萬(wàn)的成交單價(jià)，只略比過(guò)去幾個(gè)月成交均價(jià)高那么一點(diǎn)點(diǎn)，屬于一個(gè)正常的水平。

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-20）

不過(guò)把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上南天二花園小區(qū)目前的價(jià)格，已經(jīng)非常低了！

南天二花園在2020-2021年深圳學(xué)區(qū)房暴漲期間，成交單價(jià)普遍為20萬(wàn)上下，里面一套建面約82平的戶型，成交單價(jià)去到22.87萬(wàn)/平。

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-20）

去年南天二花園的成交單價(jià)，普遍在9-11萬(wàn)之間徘徊，其中一套82平2房成交單價(jià)在9.6萬(wàn)/平。

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-20）

買入3年前82平那套房的業(yè)主，如果當(dāng)時(shí)沒(méi)買，去年8月才入手82平的戶型，能省下1088萬(wàn)；而曾經(jīng)的1875萬(wàn)和如今的787萬(wàn)相比，說(shuō)腰斬也不為過(guò)；但即便如此，依舊站在單價(jià)10萬(wàn)+的梯隊(duì)。

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-19）

再來(lái)看，同樣為「雙實(shí)驗(yàn)」學(xué)位的國(guó)城花園。

這個(gè)小區(qū)，建成于1998年，樓齡已有27年，同樣存在設(shè)施陳舊、外墻老化的現(xiàn)象。

國(guó)城花園學(xué)區(qū)房2022年實(shí)拍圖，僅供參考

即便如此，國(guó)城花園在2020-2021年深圳學(xué)區(qū)房暴漲期間，有多套房成交單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)，其中小戶型的成交單價(jià)要更高，一套建面約44平的戶型成交單價(jià)超過(guò)26萬(wàn)。

雖然今年1月，國(guó)城花園兩套44平的戶型，成交單價(jià)已經(jīng)回到17萬(wàn)+/平，和高峰期相比，大概縮水了3成，但房?jī)r(jià)依舊是深圳的TOP級(jí)別。

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-20）

總的來(lái)說(shuō)，雖在「雙實(shí)驗(yàn)」加持下，南天二花園和國(guó)城花園房?jī)r(jià)難逃在樓市周期調(diào)整后「縮水」的命運(yùn)，但其房?jī)r(jià)依舊是深圳TOP級(jí)的存在。

02.

有「深中龍華」學(xué)區(qū)加持

蘋果園4個(gè)月就漲價(jià)超47%

對(duì)于深圳家長(zhǎng)而言，好的學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)值得好鈔票支持，無(wú)論是市場(chǎng)調(diào)整期，抑或是暴漲期，總有人愿意為之一擲千金。

也正因此，在深圳一旦房子和好學(xué)校掛上鉤，房?jī)r(jià)大概率就會(huì)蹭蹭蹭往上漲。

如位于龍華的蘋果園：

這個(gè)項(xiàng)目在早些年，因面積小，上車成本低，一度與八卦嶺、博林君瑞等網(wǎng)紅小區(qū)一同，在2021年深圳樓市高峰期，房?jī)r(jià)一路飆升。

彼時(shí)，一套建面約26平的1房，總價(jià)能賣到210萬(wàn)，成交單價(jià)超8萬(wàn)。

在市場(chǎng)回調(diào)之下，去年2月該項(xiàng)目同樣面積大小的戶型成交總價(jià)僅112萬(wàn)，成交單價(jià)約4.31萬(wàn)/平，基本腰斬了！

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-20）

隨后去年5月，蘋果園被劃進(jìn)了深圳中學(xué)龍華學(xué)校的“單校劃片學(xué)區(qū)”內(nèi)（深圳中學(xué)龍華中學(xué)采取“單校劃片+多校聯(lián)動(dòng)”，單校劃片學(xué)區(qū)內(nèi)1類錄完有名額再按積分錄多校聯(lián)動(dòng)片區(qū)）。買入蘋果園，意味著孩子有很大概率能入讀該學(xué)校！

于是乎，蘋果園成交猛漲，2024年5、6月兩月成交了28套，要知道3、4月合計(jì)才成交了9套！

與此同時(shí)，成交價(jià)也起來(lái)了，其中同樣為26平的戶型，成交價(jià)則飆到了6.35萬(wàn)/平，4個(gè)月漲超47%，賊猛。（數(shù)據(jù)來(lái)源：行舟深房，僅供參考）

圖源：行舟深房（截圖自2025-03-19）

在深圳，這樣的案例比比皆是。

03.

深圳六大學(xué)區(qū)房

34個(gè)樓盤，最低6.85萬(wàn)/平

在“優(yōu)質(zhì)資源”為房?jī)r(jià)硬通貨的深圳，家長(zhǎng)的確是更愿意為孩子的未來(lái)買單，也正因此，深圳每年的名校學(xué)區(qū)房成交量均處于上漲趨勢(shì)。

樂(lè)有家曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，深圳六大學(xué)區(qū)房去年10月-11月的成交量無(wú)論環(huán)比還是同比，均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中成交量最多的是福田香蜜湖片區(qū)，同比漲勢(shì)最猛的是龍華深高北片區(qū)，環(huán)比漲勢(shì)最牛的是南山南二外片區(qū)。

圖片來(lái)源：樂(lè)有家，僅供參考

從價(jià)格來(lái)看，福田香蜜湖片區(qū)和南山南二外片區(qū)均處于11萬(wàn)+/平的梯隊(duì)，也是目前六大名校片區(qū)中上車門檻較高的；其次是福田百花片區(qū)和龍華深高北片區(qū)，在9萬(wàn)+/平的梯隊(duì)；而羅湖深中片區(qū)以及寶安寶中片區(qū)屬于7萬(wàn)+/平。

可以看出，即便福田香蜜湖片區(qū)價(jià)格高，但是愿意為之買單的朋友還是比較多。

那，如果想在這些片區(qū)買房，有哪些小區(qū)可以選？

壹地產(chǎn)梳理了一份清單，有需要的朋友可以拿走：

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