花開倒春寒，太陽出來咯喂！

進入3月，談資成都的后臺收到了許多購房者們的真誠（但極為虎狼的）提問——

“新房求推薦！喜歡第四代那種帶入戶花園的，娃兒兩歲半，要考慮學區，高新南區和天府新區最好，總價預算400萬！！！”

ps：最后的三個感嘆號是小編自己擅自加的！至于為何說真誠而虎狼，且把我們的精選留言看完——

“二胎寶媽，十年攀成鋼業主，急于改善，不考慮繞城以外，城市配套要夠，總價350萬左右有無像樣的新房推薦？？？”

ps:不需要解釋問號三連了吧！

“現住金牛區金沙片區，房齡10年以上了，想換，越久越賣不起價了。傾向城南，求推薦，總價450萬以內可以接受！”

本著為購房者服務的宗旨，談資成都將目前市面上比較熱門的區域板塊和在售產品進行了梳理，發現，一條巨大的鴻溝已經出現：像樣的新盤——購房者出價能力400萬，開發商在售700萬起檻！

這下，能明白嘆號三連與虎狼之詞的所指了吧！讓我們看看，具體是怎樣，或者說，2025年，成都中產心目中的“像樣的新房”，預算到底要多少個W？

認真梳理目前成都中產（普通穩定收入階層）真誠而洶涌的購房需求，共性如下：

其一，非首次置業，多為賣一套買一套的換房需求，總結，自住；

其二，面積和產品。不說具體面積，但一定要在三房以上，考慮小孩、父母同住，二胎也是大概率，總結，不能太小；

其三，從商業到學校、醫院，城市生活配套需完備。總結，不能太遠，不能太新！

△圖據錦江發布

好難！不是首次置業，說明對產品是有要求的，你看，對第四代的大陽臺，戶型空間的得房率，使用動線是有真實體感的，既然是改善型，容積率應該在2.0左右，板式大平層比上一個時代的塔樓更安逸，精裝嘛配置還要是夠……不能太小，這是現實需求，娃兒在長大，二胎在醞釀，父母要同住，143m2以下，不考慮；第三條最難，新區，不行，城市更新區域，貌似也不行！

以上三條，既要又要還要！

那么，與之對應的市場供應端，開發商正在或即將入市的新盤又是怎樣的情況呢？

據相關數據顯示，2025年3月，成都市市區內約有21個樓盤取證入市，成都中心城區商品房成交4457套，套均134.53m2。

△圖據成都購房通

位于二八板塊的招商·錦城序奈何戶型面積段太小，僅有120m2和137m2；茶店子板塊的保利·花照天珺，奈何單價太高，142m2戶型總價約在500萬左右；最后是560萬的恒大·天府半島，274m2精裝現房，周邊配套還待兌現......但是，這些產品真的適合這部分人么？

先到天府新區看一看，目前天府新區有新盤供應且適合換房需求人群的板塊主要有：麓湖板塊、天府前灣、錦江生態帶這幾個區域。毋庸置疑，從目前的城市生活配套角度來看，大麓湖板塊（注意不是麓湖生態城）最為適合。

麓湖板塊左側是錦江，右側是麓湖生態城，整個生態環境，商業配套的建設進度，以及小學、中學、幼兒園的全線教育配套是滿足換房生活需求的。

△麓湖-錦江生態帶實拍，圖據談資成都

再從價格層面來看看，2024年麓湖生態城·玄鳥灣以精裝均價5萬元/m2入市，總價約在1200萬左右；潤達豐濱江·麗世縵華精裝均價7.7萬/m2入市，總價約在2000萬左右。那么這一區域是否有總價400萬左右的新盤供應呢？很遺憾，我們沒有找到！

△麓湖板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

目前，麓湖板塊內還有兩宗住宅用地正處于待開發狀態。一宗為潤達豐濱江所竟得，一宗為錦安善造所竟得。這兩宗土地的價格分別為24300元/m2及19000元/m2。

從目前開發商的產品調性和市場中傳出的信息來看，也不可能呈現為500萬以內的剛改型產品，大概率還是奔著高端改善而去！

位于城東的錦江區林家壩板塊，可謂是近兩年最受關注的高品質改善型區域。從最初的金融城東硬掛金融城熱度（其實也是因為確實不遠），到如今“林家壩板塊”獨當一面。傾注了錦江區大量優質城市資源的林家壩確實是換房需求的優質可考慮目標。

從絕對的地理位置而言，板塊連接著金融城三期和白鷺灣板塊，通達城東和城南，包括火車東站、天府國際機場、雙流機場和金融城商圈都很便捷。

△林家壩TOD規劃示意圖，圖據錦江投促

從城市配套來看，除了錦江注入的鹽道街小學和川師附中兩個優質教育資源以外，林家壩TOD本身規劃的兩宗50余畝商業用地和明確將修建的醫院、養老基地等配套設施都是不錯的板塊價值保障。

那么，從住宅產品的供應層面看，林家壩板塊又如何呢？

目前，林家壩板塊內濱江潤達豐·交子縵華最近一批次精裝均價為57863元/m2，產品形態為2T2小高層，面積段在190-223m2，總價約為1000-1700萬。

△林家壩板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

此前入市的金茂·璞逸錦江套均價約為900萬，中鐵建·西派交子均價600萬……一眼可見的好，這是林家壩板塊的特點，與之匹配的是一眼可見的貴！

目前林家壩區域內，濱江潤達豐還有一宗占地約33畝的純住宅用地，成交樓面價為26000元/m2。從目前所公布的信息來看，產品形態為高層+疊拼組合形式。從地價和濱江的產品定調來看，大概率也將以高端產品的方式呈現。

目前林家壩區域內有沒有400萬左右的產品呢？

答案是：無！

就在上周，招商蛇口以31700元/㎡，拿下大源南板塊約63畝純住宅用地，也是目前成都樓市中最高樓面地價宗地。就目前高新南來看，大源南和大源西是綜合條件不錯且有新房供應的一個板塊。

作為大源的外溢板塊，大源南居住氛圍濃厚，同時已擁有成都教科院附屬學校(南區)，成都市高新區科創幼兒園等教育配套。商業配套同樣較為成熟，離世豪廣場、伊藤洋華堂、鷺洲里都不遠，還有新晉的非標商業cypark、源野regular等滿足生活所需。

△cypark實拍，圖據談資成都

此前，2023年中鐵建·西派善成以均價37490元/m2入市，總價約在700萬左右。2024年，遠達·天宸名邸精裝均價在4萬元/m2，主力戶型面積段為160m2，總價同樣在700萬左右。

△大源南板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

目前板塊內，交投·溪云善成清水最高均價29900元/m2，戶型面積段為143-215m2，清水總價約在420萬起。目前該片區還有新綠色所竟得的兩宗純住宅地塊待開發，預計整體定位也應該偏高端。

好了，因為對換房人群的需求雖然說不清——像樣點的新房，但充分get到——既要又要還要，談資成都先尋覓了第一輪，答案不樂觀！

這中間的鴻溝，主要還是需要換房置業的購房者要對當前成都樓市的發展現狀，價格現狀，產品現狀有更加充分和清醒的認知——簡單來說，聚焦到成都樓市中的優質住宅板塊來看，好地段越來越好，土地越來越貴，不出繞城要買400萬且像樣的新房，大概率是mission impossible！

△圖據清源水環境

從市場來看，開發商拿地不易，一定也會充分考量，做足利潤。目前改善型需求中，高端改善產品明顯更有利于開發商的測算邏輯。另外，產品層面，經歷過數年的跌宕起伏，總體來說，成都房地產市場的產品確實也全面得到了提升，板式大平層、精裝配置等等都決定了總價的上升。

那么，從這一期的篩選來看，換房的朋友們，你們會調整自己心目中的價位嗎？或者，可以看看二手房呢？