南大崛起，大吳淞強勢破空而出，寶山的發展正在進入前所未有的歷史轉折點。

在東西兩翼齊飛、吳淞、濱江、南大“三箭齊發”的背景下，寶山中部這一輪被暫時輪空。

尤其是寶山曾經最好的板塊共康，樓市地位正在嚴重下滑。

共康前些年在寶山的地位很高，是很多人心中寶山最好的板塊。

2022年之前，預算600萬的市區白領想在上海北區買一套三房，安家共康的概率很高。

2022年后共康也迎來巔峰時期，寶宸怡景園成交單價超過8.5萬/㎡，成交周期僅3天；

算上談判時間幾乎是一掛出來就被秒了，當年市場認可度可見一斑。

共康樓市過去能取得成功，是占了三大天時地利：

首先，共康的板塊位置在寶山相對完美。

共康位于寶山區中部，整體位于外環內，板塊內部基本沒有什么硬傷。

相比起同環線寶山的其它板塊，共康不僅沒有鐵路碎地面的分割，核心住宅區受大場機場影響也微乎其微。

對寶山人民而言，共康是個難得的宜居之地。

第二，共康的配套早期在整個北上海郊區也有很大亮點。

2004年開通了地鐵一號線，從此從共富新村地鐵站到人民廣場只有10站26分鐘，到大寧只要3站11分鐘。

2012年，共康地鐵站北側又開通了寶山第一座萬達廣場，商業體量足足17萬方，相當于大寧國際和大寧音樂廣場的商業面積之和。

可以說北上海出了內環除五角場外再無對手，怎能不讓共康人民不感到驕傲！

雖然共康教育和醫療資源不算強勢，寶山二中心、華師大實驗學校都是三梯隊郊區夠用；

板塊內沒什么大醫院，不過去彭浦的市皮膚病院、市北醫院也都是一腳油門的事。

第三，共康的產品也在北上海相對具有稀缺性。

以長江西路為界，分隔開了共康的老公房和商品次新片區。

南面是90年代建好的共康新村，板塊街容市貌成熟得和徐匯南部、虹口北部、普陀西部很多市區板塊幾乎沒什么差別。

北面次新由寶宸共和家園、寶宸怡景園、和欣國際花園、中環國際公寓等九個小區組成，形成了比較純粹的居住氛圍。

早期在整個北上海成片開發的商品次新社區非常稀缺，排得上號的大寧、新江灣都成功了；下游的共康、經緯甚至西面的南翔相對脫穎而出。

最后是共康抱緊大寧的大腿，過去吃到了不少購買力外溢。

共康是寶山距離靜安區最近的板塊之一，上游彭浦、陽城、永和幾乎沒有多少商品次新。

買不了大寧次新房的人，看房的下一站可能就直奔共康。

再加上通過1號線的鏈接，共康還能直達人民廣場，深得市區上班族的心。

地理位置不錯，競品又相對較少，配套還有亮眼之處，共康能坐上寶山頭把交椅不無道理。

隨著寶山的發展格局發生重大改變，共康樓市也進入陣痛期。

在這一輪回調中，共康老破小跌回2016年，次新房基本跌回2020年；

部分如九英里、中環國際公寓二期小戶型等，上一輪漲幅本就不算高，最新成交價甚至跌至2018年令人震驚：

共康房價抗跌表現還是遠不如唐鎮、御橋等外環外板塊，是因為曾經的那些利好正在逐一消失。

寶山發展格局大洗牌，共康成了寶山兩大戰略高地之間的“低谷”，住宅產品也面臨著雙面夾擊。

寶山東部大吳淞以吳淞創新城為載體，以北部高鐵寶山站區域、中部科創總部區域形成雙核心，作為寶山“科創領航區”。

西部南大智慧城，已經聚集中車、中建港航、捷瑞肯、太初等國央企及上市公司，最近又引入炙手可熱的宇樹科技，未來也是寶山的產業高地。

隨著兩大規劃而來的，是陸續被釋放出的新建住宅地塊。

2024年南大共推盤13次，共計2671套新房，8次認購率破百，一躍成為上海中外環的熱點區域。

不僅如此，在金茂、華潤的產品推出后，南大的住宅品質口碑也一路飆升，相較于有著10多年產品代差的共康次新房簡直是秒殺性的存在。

更可怕的是，未來包括中建七局項目在內，南大還有十幾幅宅地待開發。

吳淞創新城也在經歷一場前所未有的城市更新，即將上實吳淞道1號算是正式打響第一槍。

兩大片區的新房主力價格段都是600萬+，精準夾擊共康樓市，不僅是二手次新，共康的新房也遭受毀滅性打擊。

其實以大華公園城市系列為棋子，共康內部的城市邊界也一直在向西拓展。

當年大華公園城市2019年入市遭到瘋搶，當年售樓處的介紹這里是距離18號線二期康寧路地體站200m的地鐵房。

結果2020年底18號線二期發布公告整體北抬，康寧路站消失不見，大華公園城市和最近站點的距離也變成了1.5km。

遭到背刺之后，共康新房的處境逐漸艱難。

去年8月大華公園城市四期公園柏翠入市，570套房子，至今還剩308套，網簽去化率僅有46%，被隔壁南大新房吊打。

與此同時，共康攀附的大寧，因為靜安區內戰略調整也進入發展冷靜期，共康倚仗的利好再減一員。

繼蘇河灣之后，靜安在蘇州河以內的更新重點到了西藏北路板塊。

南面海量新房入市，同樣分流著大寧的二手市場。

在某頭部中介的成交紀錄中，2024年新靜安拋盤量TOP15里，慧芝湖一二期、明園森林都市、靜安府東區赫然在列。

曾經大寧賣12萬/平的時候，作為真實下游的共康自然能賣8萬/平；

現在大寧次新都在拋，慧芝湖的成交價徘徊在10萬/平，共康掉到6萬自然在情理之中。

失去了大寧外溢的庇護，共康也嘗試過往產城融合的方向轉型，搞出了綠地新都會，龍盛活力小鎮之流。

但總體來說共康的產業在寶山真正的“三支箭”面前不成氣候，無法形成支撐房價的核心力量。

實際上，共康今天的樓市“悲劇”絕對不會是最后一次，也不是第一次。

問題本質其實是，北上海的住宅區同質化實在太嚴重了。

之前我們的文章《北上海實在太亂了》分析過，北上海的一大特點就是各板塊之間定位相似，中產社區遍地開花。

內中環有普陀的真如、武寧，閘北西藏北路、大寧，虹口北外灘、四川北路，楊浦東外灘，大家主力的產品、總價區間都高度重合。

同樣的故事也發生在中外環以及外環外。

總價600多萬預算，未來看南翔、南大、上大、大華、共康，甚至顧村、楊行的居住區很難說出有什么本質區別。

更可怕的是北上海的大多數板塊產業定位缺失，中產客戶的自給自足能力約等于0。

所以大家都在往市區的產業外溢里搶客戶，客源池子幾乎是固定的，所以留給這些純粹住宅板塊的路只剩下卷。

在這樣的大背景下，不僅是寶山，整個北上海中環外都需要南大智慧城、大吳淞取得成功。

北上海的其它板塊也急需找到各自的獨特定位，擁抱新時代的產業浪潮。

否則今天共康的問題，明天可能就是南大的問題，既北上海次新住宅的窘境：

只能論自住，不能談保值。