人民法院案例庫：“以房抵債”取得的房屋能否排除強制執行？

以房抵債協議合法有效，且受讓人已經實際占有房屋的，可優先于普通債權排除執行。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

執行異議及執行異議之訴是目前我國司法實務中執行救濟的重要途徑，有助于保護相關當事人的合法權益。在以房抵債協議引發的執行異議糾紛中，受讓不動產的案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以山西省太原市中級人民法院處理的執行異議案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

通過以房抵債協議受讓不動產的案外人，若在查封前已簽訂合法有效協議，案外人對被執行人的債權合法有效且抵債數額與房屋實際價值相當，不存在規避執行情形，且非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續，人民法院可以認定案外人享有足以排除強制執行的實體權益。

案件簡介：

1、2014年，太原某融資擔保公司因追償權糾紛起訴山西某鋼鐵公司及張某等，法院判決山西某鋼鐵公司償還本息1097萬余元，張某等承擔連帶保證責任。

2、2014年9月22日，山西中某鋼融資再擔保公司依據另案生效裁判對張某等申請執行，法院查封張某名下案涉房屋。

3、2015年5月28日，張某與山西中某鋼融資再擔保公司簽訂《房屋轉讓協議》，約定以案涉房屋抵償100萬元債務，并交付房屋。

4、2017年4月，山西中某鋼融資再擔保公司將案涉房屋出租給中行某資產管理公司，租期20年。

5、2021年8月30日，太原某融資擔保公司依據之前的生效判決向法院申請執行，太原市中級人民法院查封案涉房屋。之后，山西中某鋼融資再擔保公司提出執行異議，主張排除執行。

6、2022年7月27日，太原市中級人民法院裁定中止對案涉房屋的執行。該裁定送達后，當事人均未提起執行異議之訴。

案件爭議焦點：

山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

太原市中級人民法院裁判要點：

1、以房抵債協議合法有效，且案外人與被執行人存在到期的債權債務關系。

太原市中級人民法院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司與被執行人張某在案涉房屋被查封前存在經生效裁判確認、合法有效的到期債權債務關系。雙方在案涉房屋被本案執行查封前已簽訂書面以房抵債協議，不存在規避執行或逃避債務情形，應屬合法有效。

2、本案可以參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條。

太原市中級人民法院認為，雙方在案涉房屋被本案執行查封前已簽訂書面以房抵債協議，案外人山西中某鋼融資再擔保公司實際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協議約定的抵債價格適當。因此參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十八條規定，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

綜上所述，太原市中級人民法院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，依法支持其提出的排除對案涉房屋強制執行的主張。

案例來源：

人民法院案例庫：《山西中某鋼融資再擔保公司與太原某融資擔保公司案外人執行異議案》[案號：山西省太原市中級人民法院(2022)晉01執異25號]，入庫編號：2024-17-5-201-004。

實戰指南：

1、根據本期入庫參考案例的觀點，案外人以以房抵債為由請求排除強制執行，同時具備以下七個條件，人民法院可參照《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，依法支持案外人提出的排除對案涉房屋強制執行的主張：（1）案外人與被執行人的債權債務已經到期；（2）案外人與被執行人的債權債務關系在案涉房屋被查封前就已經存在，且已經生效裁判確認、合法有效；（3）雙方在案涉房屋被本案執行查封前已簽訂書面以房抵債協議；（4）以房抵債協議約定的抵債數額與房屋實際價值相當；（5）以房抵債不存在規避執行或逃避債務的情形；（6）非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續；（6）在本案執行依據生效前且在案涉房屋被查封之前，案外人已實際合法占有涉案房屋。其中值得注意的是第一點，以物抵債的協議要在債權債務到期后簽訂。在(2021)最高法民終1029號案件中，最高人民法院明確了這一觀點，即在履行期限屆滿前達成的以物抵債協議，較一般金錢債權不具有優先性，無法排除執行。

2、在此，我們建議債權人在接受以物抵債時，應對債權債務關系進行結算確認，核實抵債資產是否已經被查封。債權人應當簽訂書面的以物抵債協議，在接受抵債之后應及時占有不動產，更換鑰匙，支付物業、水電費用，并及時申請辦理房屋過戶登記手續。如果遇到債務人的其他債權人執行抵債資產時，債權人可以《執行異議和復議規定》第二十八條為依據，及時提出執行異議以及執行異議之訴。

法律規定：

1、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條：“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。”（本案適用的是2022年1月1日施行的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條）

2、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、《執行異議和復議規定》第二十八條可以適用于“以房抵債”的情形。

案例一：《龍口市某某融資擔保有限公司、煙臺某某企業集團股份有限公司等申請執行人執行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586號]

最高人民法院認為，我國以不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則，但實踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經實際占有相關不動產，非因不動產受讓人自身原因而未對相關不動產辦理過戶登記的情況。故《執行異議復議規定》第二十八條在綜合考慮一般債權與不動產物權受讓人利益的情況下，對符合該條四項條件的不動產物權受讓人權利作出了保護性規定，該種保護不因不動產受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協議受讓相關不動產而不同。不論是債務更新還是新債清償，只要新的債務被實際履行，其后果一樣，都是所有債務的消滅。如果在案涉不動產被查封之前，受讓人已經從一般債權人身份變更為該不動產的實際權利人，即已符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的4項條件，則其權利應優先于一般金錢債權，可以排除一般金錢債權就案涉不動產的強制執行。2、買受人通過“以物抵債”方式取得房屋期待權的，對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。

案例二：《田蕙、中國農業銀行股份有限公司貴陽黔靈支行等申請執行人執行異議之訴案》[最高人民法院(2022)最高法民申104號]

最高人民法院認為，執行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。普通買受人的物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍是債權請求權。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務是否具有優先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉讓作為舊債清償的方式，不同于實質意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。

3、受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務人簽訂的以物抵債協議只具有借款擔保的性質，不具有以物抵債的性質，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權，亦無法據此排除對案涉房屋的強制執行。

案例三：《李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍驛房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民終1029號]

最高人民法院認為，李兆屹提交了武悅出具的《說明》以及2019年3月27日武悅與龍驛公司簽訂的《房屋抵償借款確認書》，擬證明2015年8月10日龍驛公司向武悅借款100萬元現金，借款期限為一個月，借款利息為壹拾萬元的事實，但李兆屹并未提交武悅出借100萬元現金的來源以及借款協議等直接證據佐證上述事實。雖然武悅與龍驛公司于2015年8月10日簽訂了《房屋買賣合同》和《產權認購協議書》，武悅、龍驛公司、李兆屹也于2015年9月5日達成《抵債協議書》，但此時李兆屹所主張的上述借款尚未屆清償期，故上述行為也只具有借款擔保的性質，而不具有以物抵債的性質。李兆屹不具備《執行異議和復議規定》第二十八條規定的排除強制執行的條件。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業秘密案件中判賠金額最高的商業秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業秘密民事案件入選某高級人民法院知識產權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業客戶完成企業商業秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業客戶建設完善的商業秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執行案件，例如：疫情封控期間，在一周內代理客戶保全被告數億現金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執行人拍賣土地、廠房，最終爭取執行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。