昨天一早，徐匯區(qū)2025第1號(hào)協(xié)議出讓公示，東安新村地塊中其中一塊出讓給上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，也就是上海地產(chǎn)集團(tuán)——

　　地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)格83.5億元，樓板價(jià)超12萬(wàn)/平，未來(lái)售價(jià)不太可能低于18萬(wàn)/平；

　　地塊規(guī)劃容積率2.63，建筑高度不超過(guò)100米，沒(méi)有中小套面積和公租房要求，可以做出一個(gè)像樣的平層豪宅產(chǎn)品。

　　這次出讓的東安新村不靠?jī)?nèi)環(huán)但更靠近醫(yī)院，也是3個(gè)地塊中最小的一個(gè)；后續(xù)地塊預(yù)計(jì)都會(huì)在2025年出讓?zhuān)w交付時(shí)間預(yù)計(jì)都會(huì)在2028年后：

　　在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)拆出一塊230畝的地，東安新村可以說(shuō)近年來(lái)上海最大的一塊舊改用地，也很有可能成為全國(guó)地王。

　　東安新村位于徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)，北邊隔著肇嘉浜路就是衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)、南邊過(guò)了內(nèi)環(huán)就是徐匯濱江、西邊就是徐家匯，位置可以說(shuō)得天獨(dú)厚；

　　根據(jù)目前公示的地塊規(guī)劃，3個(gè)住宅地塊總計(jì)超15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)也會(huì)拆分給不同家開(kāi)發(fā)商；

　　根據(jù)網(wǎng)友爆料，我們不僅將在東安新村看到央企名頭，也將看到某品質(zhì)民企的名字，值得期待。

　　東安新村地塊中包含公辦幼兒園一所和公辦九年制學(xué)校一所，徐匯一直都是教育 強(qiáng)區(qū)，學(xué)校一定不會(huì)差，學(xué)區(qū)預(yù)期也是一個(gè)很大的溢價(jià)點(diǎn)。

　　我國(guó)地塊出讓金額最高記錄應(yīng)該是2020年香港置地取得西岸金融城310億，這塊地預(yù)估價(jià)格就在530億，相當(dāng)于香港置地金融城的1.7倍；

　　上海2024年公開(kāi)土地出讓金1342億，相當(dāng)于一塊地頂了上海一年的40%，全國(guó)地王已經(jīng)是預(yù)定事實(shí)了。

　　參考今天的新房行情，東安新村項(xiàng)目很可能均價(jià)在20萬(wàn)元/㎡以上；

　　對(duì)比之下，今天徐匯濱江的綠城潮鳴東方是眼前徐匯買(mǎi)房的最好選擇，項(xiàng)目采用立面造型、鋁板工藝、花玻技法等，項(xiàng)目外立面采用4層玻璃增加隔熱，產(chǎn)品硬核：

　　看戶型圖很多朋友可能覺(jué)得很普通，但懂行的朋友一看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，承重柱結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)幾乎可以秒殺目前所有的豪宅產(chǎn)品，也可以看出綠城做好產(chǎn)品的決心——

　　目前豪宅為了實(shí)現(xiàn)360度的景觀，均采用了框筒結(jié)構(gòu)（承重墻全部位于公區(qū)，戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)為承重柱），但綠城的用心在于，寧可在室內(nèi)多設(shè)計(jì)3根承重柱，也要讓主臥、客廳、次臥，衛(wèi)生間都有毫無(wú)死角的景觀：

　　全屋360度無(wú)墻體落地窗，這是市面上所有的豪宅都做不到的，這就是加分項(xiàng)。

　　我們看看同樣是落地窗設(shè)計(jì)的金陵華庭，因?yàn)槌兄刂谧钔鈧?cè)，所以景觀面被割裂；內(nèi)部如此之長(zhǎng)的承重墻也是問(wèn)題，戶型沒(méi)法改動(dòng)了：

　　潮鳴東方戶型最大優(yōu)勢(shì)就是極度舒適的全景倉(cāng)主臥——

　　視野瞬間展開(kāi)，無(wú)死角全景主臥，甚至主衛(wèi)都是270度的景觀。

　　根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目前后3棟22層高層80米住宅組成，如果按照18.5萬(wàn)均價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目估計(jì)沒(méi)有5000萬(wàn)是買(mǎi)不到了。

　　項(xiàng)目分為285平和325平兩個(gè)戶型，主力就是下面這個(gè)285平總共95套，另外有少量頂復(fù)戶型，整個(gè)小區(qū)也就120套：