今年小陽春烈火烹油，二手房交易屢創新高。

新房卻垮掉了，觸發積分的熱盤越來越少。

今年新房一共才觸發積分8次，其中6次都在浦東。

不少客戶咨詢，是不是只有浦東新房還有倒掛？

不然怎么會這么多人搶浦東？

我的看法恰恰相反，浦西的客戶就別去浦東買新房了。

去浦東干嘛？墾荒嗎？

象嶼聯發金海汀雲臺不說了，畢竟是剛需盤不挑你刺。

浦開云璟三期單價8萬多了啊，大戶型都得1000多萬。

花1000多萬，住在這種地段？

浦開云璟三期周邊環境

前灘公館更貴，單價近12萬，隨便一套房子都1000萬。

1000萬的房子，周邊開發幾乎達到了五大新城同等水平。

前灘南周邊環境

北蔡楔形綠地的新房也很熱，周邊也夠荒涼。

北蔡楔形綠地周邊環境

甚至要打造中央商務區的新楊思，現在也是不忍直視。

新楊思地區周邊環境

浦東中環中產三駕馬車+前灘南，新房都達到了千萬級。

花1000多萬買房，還得去墾荒，這要說給外地的朋友會被嘲笑吧？

這些地方不僅荒涼，配套都約等于0。

真不敢想象以后怎么生活。

前灘公館，沒地鐵、沒商業、沒醫療、沒學校。

新楊思還好，多走走能享受老破小的配套。

浦開云璟三期配套只有一個公園。

北蔡楔形綠地，說起來是綠地，實際就是高架路旁邊的防護林。

連公園都沒有。

我們經常講房子不值錢，值錢的是附著在土地上的資源。

你這些土地上也沒見到資源吧？

看到這一定會有人說，我們買的是規劃，是潛力，你到底懂不懂？

如果是400萬預算你這么說我同意，花1000多萬你還信規劃？

這幾年信規劃買房的，有一個有好下場嗎？

信臨港的，現在套牢十年。

信大虹橋的，面臨2026年天量二手沖擊。

信東外灘的，看到仁恒海上源、保利天匯破發開始瑟瑟發抖。

再往前信長三角一體化的，環滬的房子賣了還不夠還貸款。

你還在這里信規劃？

說句不好聽的，這些新房以后跑贏大盤的概率不大。

犧牲了10年生活品質，房子也帶不來額外收益。

你圖什么？

前灘南看起來便宜，前灘15萬，一條馬路之隔只賣12萬。

那不是馬路，那是中環，那是城鄉分界線。

前灘就是最后一片市區，再往南統統都是郊區。

管你浦東三林還是閔行浦江，統統都是郊區。

郊區就有郊區的價格體系，前灘南就面臨閔行浦江的無限制分流。

1100萬可以在前灘公館買個87平小三房，套內可能70平都沒有。

向南5公里，就能買到140-150平超大三房、四房。

退后的這5公里，并沒有地段斷崖式下跌，大家都不是核心市區。

但是居住體驗差了兩個量級。

你說以后二手房市場大家怎么選？

更可怕的是，前灘南的優勢，浦錦街道幾乎全部具備。

低密度社區環境、優質的小區品質、一江一河規劃溢價。

更可怕的是，浦錦街道同質化二手房汪洋大海一般，像黑洞一樣虹吸前灘南的接盤客群。

你問為什么前灘公館那么火，為什么那些人都不去買浦錦？

等會兒告訴你。

新楊思新房單價飆到12萬以上，靠的是中環內的地段，靠的是商務區規劃。

新楊思地區規劃

然而浦東中環不值錢，浦東中環內荒地多了去。

然而新楊思商務區可能建不好（《50年難回本！"PPT造城"暴擊下，“浦東版新天地”成泡影？》）。

1400萬買套房子，周邊長期是建不成的荒地，以后賣給誰去？

北蔡楔形綠地更有趣，完全不像一個城市，除了空地還是空地，規劃中除了小區還是小區。

聯洋之所以是國際社區，是因為這里規劃了一整套的城市資源。

北蔡楔形綠地除了小區啥都沒有。

浦東人民就該承受兩點一線的生活嗎？下班后車開地庫，上樓睡覺？

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那為什么浦東新房還賣這么好？

因為你們沒得選啊。

不買這些買哪去？

今天不買浦開云璟三期，后面四期還買得起嗎？

今天不買北蔡楔形綠地，后面12萬去買新楊思嗎？

這些都不喜歡？那沒辦法，沒別的了。

好容易搞出個永泰三里城，浦東新房癌們還都看不上。

浦東真的沒得選。

2024年浦東供應新房13362套，看起來不少，占全市22%了。

但是這個數據包含了臨港這個bug，扣除臨港后，浦東實際供應套數估計只有9000套。

占全市15%。

浦東人口占上海23%，經濟占上海35%，給15%的新房肯定不夠。

2021年以來，臨港就搶走了浦東大部分新房供應指標，浦東新房市場白熱化。

臨港大開發，又給了大量落戶名額。

這些新落戶，很多又不買在臨港。

現在臨港樓市崩盤，終于不再供地，結果就是浦東新增住宅用地進一步下滑。

2024年浦東供地計劃只完成了24%，諾大的浦東只供應了6幅宅地，占11%。

6個樓盤，讓浦東580萬人去搶。

你看看人家寶山，供地完成率100%，226萬人分享7個樓盤。

2025年的浦東新房難買。

浦東、閔行又是兩大外地人聚集地，外地年輕人很多都是新房癌。

上海本地人不少都有地域情結，郊區新房好他們不一定喜歡，很多動遷戶都會買回老家附近。

外地人不一樣，很多看不上二手房，就盯著新房買。

浦東新房又很少，導致什么垃圾項目都賣得動。

收割一下新房癌就能賣掉這幾個項目了。浦東放開供應，房價會不會暴跌？

所以我們環線提出兩個建議。

第一，多給浦東建一些新房。

浦東產業發達，很多年輕的碩士、博士、海龜扎堆張江，他們都需要很多新房。

第二，浦西居民別去搶浦東新房了，把僅有的新房留給浦東人。

很多讀者說浦東人也可以買浦西啊，這句話是廢話，浦西人也可以買浦東。

區域內供需失衡就是供需失衡，別看別的區域。

很多浦東上班的，真的就只能買浦東。

我們別再去搶他們的新房了。

而且同等預算，浦西的樓盤、小區周邊更成熟、配套更全，何必去浦東拓荒呢。

浦東在上海心目中就是賺錢的地方，只要源源不斷的貢獻GDP、貢獻稅收，浦東的使命就算完成了。

什么配套、什么居住舒適度，這些都不是浦東首要考慮的。

當然浦東也有浦東的優勢，沒浦西那么擁擠、道路比較寬、停車比較方便。

浦東、浦西，各取所需吧。