辦了房產(chǎn)過戶，合同就萬無一失？

北京市一法律師事務(wù)所 韓洪律師

引言：

很多人在買賣房產(chǎn)、車輛時，常常認(rèn)為“只要完成了過戶登記，合同就肯定沒問題了”！但現(xiàn)實真的這么簡單嗎？

本文告訴你，已經(jīng)作為財產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)的合同并不必然有效！

為什么這么說？

一、行政機(jī)關(guān)登記時，不會全面審查合同！

行政機(jī)關(guān)辦理財產(chǎn)權(quán)變更或轉(zhuǎn)移登記時，主要審查合同是否違反法律、行政法規(guī)的“紅線條款”（比如是否涉及非法交易）。至于合同是否存在欺詐、脅迫、重大誤解等問題，屬于法院或仲裁機(jī)構(gòu)的職責(zé)，登記機(jī)關(guān)既無權(quán)也不負(fù)責(zé)審查。

舉個例子：張三用偽造的簽名辦理了房產(chǎn)過戶，登記機(jī)關(guān)可能因材料齊全而通過。但事后若發(fā)現(xiàn)造假，合同可能被判定無效，登記也會被撤銷。因此，登記通過，不等于合同合法有效

二、登記和合同效力是兩碼事！

根據(jù)《民法典》，財產(chǎn)權(quán)登記的核心作用有兩點：

其一，物權(quán)生效（如不動產(chǎn)）：不登記，房子不算你的；

其二，對抗第三人（如車輛）：不登記，若被轉(zhuǎn)賣，可能追不回來。

但登記本身不決定合同是否有效！合同是否合法有效，要看三點：

一看簽約人是否有民事行為能力；二看是否自愿簽訂，要無欺詐、脅迫；三看內(nèi)容是否合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗。

即使合同無效，只要登記材料齊全，行政機(jī)關(guān)也可能辦理過戶。但事后一旦被查實，合同和登記都可能被推翻！

實踐中，有人為避稅簽“陰陽合同”，陽合同用于登記，價格虛低；陰合同用于實際交易，價格真實。

根據(jù)《民法典》第146條，陽合同因“虛假意思表示”直接無效，而陰合同是否有效，需看內(nèi)容是否合法。若陰合同合法，雙方仍需按真實價格履行！

三、如何避免“登記了合同卻被認(rèn)定無效或被撤銷”的坑？

其一，合同內(nèi)容要合法：不踩法律紅線，不簽陰陽合同；

其二，警惕合同是否存在無效或可撤銷情形；

其三，保留聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、簽約視頻等證據(jù)，證明交易真實；

其四，遇糾紛找專業(yè)律師：合同效力問題復(fù)雜，需結(jié)合證據(jù)和法律判定。

結(jié)語

財產(chǎn)登記是交易的“最后一步”，但合同是否有效才是“成敗關(guān)鍵”！登記只是公示，合同合法有效才是根基。交易前多一份謹(jǐn)慎，事后少一場糾紛！