文/上海進深 張林霞

上海浦東唐鎮樓市，這幾年一直特立獨行。

2號線唐鎮地鐵站的全新地鐵房保利·天奕，將推建面約102-140㎡3-4房，4月初開放售樓處樣板間，5月份首批次入市，預計均價7.8萬/㎡左右。

2024年10月28日，上海第七批次土拍現場競爭激烈。浦東新區PDPO-0405單元C-05C-04、C-05D-03地塊，經過73輪的角逐，保利發展最終以32.93億元總價將該地塊收入囊中。溢價率達26.5%，地塊樓板價飆升至4.4萬/㎡。

項目由兩塊子地塊組成，其中，C-05C-04地塊出讓面積1.2萬平方米；C-05D-03地塊1.8萬平方米；總計2.99萬平方米，容積率2.5，限高80米。中小套型占比50%，住宅套數下限無設定，集采價2500元/㎡。

根據項目設計方案公示，其中，C-05C-04地塊：擬建2棟6-7F多層住宅、2棟17F高層住宅、1棟15F保障房、1棟社區文化中心以及若干社區配套，共計規劃229戶。

C-05D-03地塊：擬建5棟17F高層住宅以及若干社區配套，共計規劃365戶。

從設計方案可以看出，項目地面無車位，全部實現人車分流，03地塊設置有下沉式庭院，預計會配置地下會所；項目車行出入口位于東側銀鼎路，人行出入口位于兩幅地塊中間的允迪路。

建面約102㎡三房兩廳兩衛

優點：該戶型南向三開間，室內采光充足；所有居室均贈送飄窗，空間感得到加強，尤其是主臥與北次臥設計了270°轉角飄窗，不僅增加了采光面，還讓視野更加開闊，在同面積段戶型中屬于頂級配置。

缺點：盡管整體動靜分區，但由于客廳等活動區域與臥室距離較近，如果客廳有較大的聲音，可能會對臥室中的居住者產生一定的噪音干擾，影響休息。

建面約122㎡四房兩廳兩衛

優點：采用飛機戶型，布局合理，各個功能區的面積配比恰當；南向四開間設計，室內采光條件優越；主臥帶有270°轉角飄窗，不僅拓寬了視野，還讓主臥空間顯得更加寬敞明亮。

缺點：不同樓層和朝向的約122㎡邊戶在景觀視野上可能存在較大差異。低樓層戶型可能會受到周邊綠化或建筑物的遮擋，視野不夠開闊。

建面約137㎡四房兩廳兩衛

優點：戶型整體動靜分區明確，活動區與休息區互不干擾；南向四開間設計，使得室內采光充足；廚房、客餐廳、陽臺采用KDLB一體化設計。

缺點：雖然整體空間開闊，但由于戶型布局的特點，某些房間的形狀可能不太規則，在家具布置上可能會受到一定限制。

目前，唐鎮新房均價維持在約7萬 /㎡，盡管市場有所波動，區域內次新二手房價格呈現一定下行趨勢，但最終成交價格依然維持在8萬 /㎡的高位，部分房源成交價甚至突破9萬/㎡。

縱觀上海各區域，唐鎮是為數不多至今仍保持顯著一二手房倒掛優勢的板塊，這種市場特征，也讓唐鎮在上海樓市中占據了特殊地位。

唐鎮板塊新房供不應求、紅盤扎堆，保利·天奕周邊分別為華發·半島華庭和安高申宸院，均三開三磬觸發積分，除此之外，板塊浦發唐城最近2個月連續推盤2次，均觸發積分。

浦發唐城緊鄰2號線創新中路站，直線距離約140米，與保利?天奕相比，距地鐵更近，且2號線作為浦東東西大動脈，可快速直達張江、陸家嘴、虹橋樞紐等核心區域，通勤優勢明顯。

新房均價7.2萬/㎡，對比唐鎮核心區次新二手房如綠城玉蘭花園約10萬/㎡，存在倒掛空間，性價比顯著，而保利?天奕預計均價8萬/㎡，價格相對較高。

華發半島華庭均價約7.06萬/㎡，與保利?天奕預計均價8萬/㎡相比，價格更具優勢。

安高申宸院均價約6.96萬/㎡，價格低于保利?天奕，對于預算有限的購房者更具吸引力。

與保利?天奕相鄰，同屬唐鎮板塊，享受相似的區域配套資源，但保利?天奕位于唐鎮核心地段，位置相對更好。

唐鎮8成以上的新房，依舊能夠觸發積分，并且開盤當日售罄，屬于紅盤區域，走出了上海獨立行情。

原因在于唐鎮事實上就是“張江的后花園”，一站地鐵就直抵張江。張江集結了藥谷、硅谷、芯片等大量高精尖技術產業人群；同時唐鎮自身還在建設金融信息技術產業基地（卡園一期和二期）和上海金谷智能終端制造基地。

唐鎮雖地處上海外環外，但浦東的交通的確方便，尤其是2號線穿行于唐鎮，無論是到陸家嘴，還是往人民廣場，從唐鎮出發，非常便捷。

此外，唐鎮在教育方面，從東方幼兒園（市級示范），到上海福山唐城外國語小學（培德校區），到建平培德實驗中學（唐龍），涵蓋12年優質教育。

保利?天奕周邊界面較原始，赤沙村、廠房和高壓線影響觀感，商業依賴規劃中的大圍公園改造，短期內需依賴較遠商圈（如六元素體驗天地）。

項目南側緊鄰高科東路這一交通主干道，車流量較大，尤其在早晚高峰時段。這可能導致部分樓棟會受到較為明顯的車流噪音干擾。

保利?天奕的項目公司是上海保栩房地產有限公司、上海保利城市發展有限公司。

上海保栩房地產有限公司成立于2025年，注資1億元，法定代表人傅小君，公司由保利發展持股100%。

上海保利城市發展有限公司 成立于2007年，注資5000萬元，法定代表人康勇，公司由保利發展持股100%。