老黃埔的項目案名辨識度并不高，城系泛濫，光叫“城”的就有五個——萬科黃埔新城、合生中央城、中鼎書院上城、中建海絲城、廣州地鐵·瓏岄上城。

現(xiàn)在又多了一個——中交科城·黃埔未來城。

黃埔未來城就在黃埔新城對面，將軍山改造項目與沙步村舊改項目的正面對壘，連案名都非常接近。

將軍山片區(qū)住宅總開發(fā)體量約106萬㎡，體量相當于黃埔新城總建面（約150萬㎡）的70%。

黃埔未來城項目區(qū)位地圖

去年12月，黃埔區(qū)廣深沿江高速以南、開發(fā)大道以東HPG-NG-06地塊被中交城投聯(lián)合廣州峻森投資拿下，折合樓面價9482元/㎡。

資料顯示，項目分三期進行開發(fā)，地塊除了一宗宅地，還有工業(yè)用地、教育用地和服務設施用地。

項目總規(guī)劃建面約200萬㎡，定位為產(chǎn)住融合綜合體。其配套涵蓋小學、完全中學、幼兒園、機械城公園（暫定名）等等。

將軍山改造項目效果圖

根據(jù)規(guī)劃，項目由12棟住宅樓組成，整體容積率2.8。項目總戶數(shù)638套，其中超過50%為舒適型小高層板式住宅，充分保證居住品質(zhì)。

市場關注黃埔未來城的另一個焦點是130%使用率，項目陽臺占比最高可擴展到30%。項目首期組團為130-202㎡戶型，首推130-177㎡戶型，妥妥的改善盤。

黃埔未來城毗鄰地鐵5號線與13號線換乘站夏園站，步行距離約800米。該項目未來將通過規(guī)劃的橫一路和金竹山路隧道實現(xiàn)與天河、黃埔及東莞的快速連通。

項目效果圖

項目地處老黃埔南崗邊緣，緊鄰新塘，屬區(qū)域外圍板塊。周邊以工業(yè)集聚為主，鄰近高速路，城市界面一般，居住環(huán)境有待提升。

配套方面，基礎生活設施齊全但能級不足，需依托萬科黃埔新城資源補充。整體來看，該片區(qū)屬城市發(fā)展次級區(qū)域，短期改造空間有限。

曾經(jīng)，萬科城市之光、富頤華庭和中鼎珺合府（現(xiàn)名中鼎書院上城）并稱“老黃埔”三大盤。但隨著雙沙、文沖東、珠江村等舊改及新盤入市，這一格局被打破。

如今，從區(qū)府板塊到更遠的東區(qū)街道，萬科黃埔新城等大盤加入競爭，老黃埔進入多盤混戰(zhàn)時代。另一個明顯變化是開發(fā)主體從民企轉(zhuǎn)向國資主導。例如：

• 保利招商華發(fā)中央公館（三大國央企開發(fā)）
• 廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城（廣州地鐵開發(fā)）
• 雙沙舊改中建海絲城（中建八局開發(fā)）
• 文沖東舊改未來方洲（中建玖合開發(fā)）
• 珠江村舊改珠江春（中交四航局開發(fā)）
• 新溪村舊改黃埔潤府（華潤置業(yè)開發(fā)）

國資項目已成市場主力。目前老黃埔剛需大盤中，萬科黃埔新城在售2.5-3.6萬/㎡，中建海絲城3.1-3.4萬/㎡，中建未來方洲3.7-4.8萬/㎡。

今年2月，黃埔新城一套二手房92.6㎡三房總價217萬、單價2.3萬/㎡成交。

你認為黃埔未來城會賣多少錢？你會選擇哪個樓盤？