文︱劉德科

我們繼續(xù)用笨辦法，把2025年一季度出臺(tái)的所有關(guān)鍵樓市政策，按時(shí)間順序整理一遍。我們的感受，可以用三個(gè)詞來(lái)概括：口號(hào)嘹亮，政策蓄勢(shì)，地王頻出。

●地王頻出

競(jìng)買頭部城市核心地段的宅地，是幾乎所有房企的投決共識(shí)。這導(dǎo)致上海、北京、杭州與成都這四座城市地王頻出，尤其是樓面地價(jià)歷史紀(jì)錄屢被刷新——上海樓面地價(jià)紀(jì)錄已突破16萬(wàn)元/㎡，北京突破10萬(wàn)元/㎡，杭州突破8萬(wàn)元/㎡，成都突破4萬(wàn)元/㎡……

需要特別關(guān)注的是，這些地王的單價(jià)絕對(duì)值確實(shí)很扎眼，但地王成色其實(shí)并不足，因?yàn)檫@些地王基本上都擁有豐厚的利潤(rùn)，不存在「賭性」（利潤(rùn)的不確定性）。

●政策蓄勢(shì)

在杭州、成都、上海與北京這四座城市的帶動(dòng)下，一季度的全國(guó)樓市整體行情還算過(guò)得去。所以，一季度從中央到地方都沒(méi)有追加出臺(tái)任何關(guān)鍵政策措施。在我們能看到的政策工具箱里，那些儲(chǔ)備措施目前仍未掏出來(lái)，比如央行提出的「擇機(jī)降準(zhǔn)降息」〔2025/3/6〕，比如總理《政府工作報(bào)告》提出的「因城施策調(diào)減限制性措施」〔2025/3/5，主要是指京滬深繼續(xù)放松限購(gòu)〕，仍未有落地跡象。

去年底〔2024/12/11-12〕中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已提出的「加力實(shí)施城中村改造」，是有在正常推進(jìn)，但截至目前仍沒(méi)有「加力實(shí)施」的跡象。

●口號(hào)嘹亮

「持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)」，仍然是官方敘事的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)法。無(wú)論是總理的《政府工作報(bào)告》還是地方政府的文件與表態(tài)，第一句通常就是「止跌回穩(wěn)」。

重慶因城施策地把「止跌回穩(wěn)」升格為「企穩(wěn)回升」——重慶在「新春第一會(huì)」〔2025/2/5〕上提出，要「全力推動(dòng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)企穩(wěn)回升」。你能感受到兩者的區(qū)別：「止跌回穩(wěn)」側(cè)重防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，「企穩(wěn)回升」側(cè)重促經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

剛過(guò)完一季度，關(guān)稅大戰(zhàn)就爆發(fā)了。如果關(guān)稅大戰(zhàn)確實(shí)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的壓力，那么樓市提振政策很有可能就會(huì)升級(jí)，甚至有可能從「止跌回穩(wěn)」升格為「企穩(wěn)回升」。這一切目前尚未發(fā)生的事情，等到二季度結(jié)束之后我們?cè)賮?lái)盤點(diǎn)。

2025年一季度

中國(guó)樓市政策日志

◆2025/1/1：沈陽(yáng)市皇姑區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)閆曦搭檔自媒體房產(chǎn)主播一起拍攝短視頻售，推銷皇姑區(qū)國(guó)資委旗下的中環(huán)圣苑。

◆2025/1/3：李強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究推進(jìn)城市更新工作：「城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。」

◆2025/1/22：《重慶市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上向好若干政策舉措》印發(fā)，提出「完善我市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，不再將市外人員購(gòu)買普通住宅納入征稅范圍」。

◆2025/2/5：重慶市委書(shū)記袁家軍在「新春第一會(huì)」上說(shuō)要「全力推動(dòng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)企穩(wěn)回升」。

◆2025/2/5：國(guó)家發(fā)改委主任鄭柵潔在署名文章中強(qiáng)調(diào)要「持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)」〔《全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神 扎實(shí)推動(dòng)發(fā)展改革工作不斷取得新進(jìn)展新成效》〕。

◆2025/2/5：寧波市自然資源規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計(jì)算規(guī)則的通知（試行）（征求意見(jiàn)稿）》：「不封閉陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于2.4米的，按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率」；「居住小區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、室外非機(jī)動(dòng)車棚，不納入容積率計(jì)算」。

◆2025/2/6：深圳市委常委會(huì)召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議在提及房地產(chǎn)時(shí)說(shuō)，「房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長(zhǎng)」。

◆2025/2/8：重慶市住建委發(fā)文宣布全面取消住房限售政策：「即日起取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。」

◆2025/2/10：李強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究提振消費(fèi)有關(guān)工作：「更好滿足住房消費(fèi)需求。」

◆2025/2/25：上海靜安寺附近宅地以協(xié)議方式出讓，由靜安區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)獲得，樓面地價(jià)161101元/㎡，刷新宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為上海單價(jià)地王。用地面積為2100㎡，容積率1.44，預(yù)計(jì)將建造風(fēng)貌別墅。

◆2025/2/28：廣東省財(cái)政廳發(fā)行307億專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地。

◆2025/2/28：政治局會(huì)議再提「穩(wěn)住樓市股市」。

◆2025/2/28：長(zhǎng)沙出臺(tái)物業(yè)費(fèi)新規(guī)，空置房實(shí)行階梯式優(yōu)惠，兩年內(nèi)按70%繳納物業(yè)費(fèi)，第三年開(kāi)始按90％繳納，該政策有效期五年〔《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》〕。

◆2025/3/5：李強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》提出：「持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的『好房子』。」

◆2025/3/5：《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上說(shuō)，「樓市股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)，也可以更好地提振消費(fèi)，更好地促進(jìn)物價(jià)溫和回升」；《政府工作報(bào)告》起草組負(fù)責(zé)人、國(guó)務(wù)院研究室主任沈丹陽(yáng)說(shuō)，「之前的一些經(jīng)濟(jì)下拉因素，比如房地產(chǎn)，現(xiàn)在也出現(xiàn)了積極變化，對(duì)增長(zhǎng)的所謂拖累效應(yīng)正逐步減弱」。

◆2025/3/6：央行行長(zhǎng)潘功勝兩會(huì)經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上說(shuō)，「去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過(guò)5000萬(wàn)戶家庭減少利息支出約1500億元」，「今年，我們將根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息」。

◆2025/3/9：住建部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上提出「2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍」。

◆2025/3/10：蘇州出臺(tái)「三低一寬」人才購(gòu)房政策，即低首付、低利息、低月供、寬期限，可享受前五年每月最低只歸還100元本金，延長(zhǎng)購(gòu)房者本金還款期限，降低購(gòu)房初期還款壓力。

◆2025/3/11：自然資源部和財(cái)政部出臺(tái)文件，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債開(kāi)展土地儲(chǔ)備，特別強(qiáng)調(diào)「各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃」，存量土地包括「企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地。」〔《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》〕。

◆2025/3/11：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)民營(yíng)房企座談會(huì)，濱江、龍湖、旭輝、榮盛、中梁、新鷗鵬等企業(yè)代表參加。

◆2025/3/17：中央公布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》提出「更好滿足住房消費(fèi)需求」。過(guò)去十年以來(lái)，但凡跟「提振消費(fèi)」相關(guān)的文件，基本上是不提房地產(chǎn)的；過(guò)去談「提振消費(fèi)」，必談汽車與家電，現(xiàn)在終于加上了房地產(chǎn)。

◆2025/3/18：中海地產(chǎn)競(jìng)得北京市海淀區(qū)樹(shù)村地塊，樓面地價(jià)10.23萬(wàn)元/㎡，刷新宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為北京單價(jià)地王。

◆2025/3/26：深圳官宣房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑〔《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》〕。

◆2025/3/26：安徽省住建廳發(fā)文提出，「全面取消住房限制性措施」，「鼓勵(lì)各市推出階段性購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房消費(fèi)券、『以舊換新』等促銷政策」，「停止新建安置房，大力推行『房票』等貨幣化安置方式，鼓勵(lì)各地加大『房票』優(yōu)惠力度和覆蓋范圍」。

◆2025/3/27：義烏出臺(tái)政策，首次購(gòu)買新房的多孩家庭最多可補(bǔ)貼25萬(wàn)元，不限社保戶籍。

◆2025/3/27：建發(fā)競(jìng)得成都金融城三期H10宅地，樓面地價(jià)41200元/㎡，刷新宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為成都單價(jià)地王。此前的3月11日，招商蛇口競(jìng)得高新區(qū)桂溪街道宅地，樓面地價(jià)31700元/㎡，這個(gè)單價(jià)地王紀(jì)錄僅僅持續(xù)了16天，便被打破。

◆2025/3/28：建發(fā)競(jìng)得杭州西溪宅地，樓面地價(jià)88029元/㎡，刷新宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為杭州單價(jià)地王。過(guò)去兩個(gè)月，杭州的單價(jià)地王紀(jì)錄已被三度刷新。

◆2025/3/31：南京推出穩(wěn)樓市七條措施，其中包括全市范圍內(nèi)取消限售〔進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策新聞發(fā)布會(huì)〕。

◆2025/3/31：歷經(jīng)六年的征求意見(jiàn)稿階段，住建部終于發(fā)布了新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，包括「新建住宅建筑層高不低于3米」，「4層及以上住宅設(shè)置電梯」等。此前，不少城市已經(jīng)提前在地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中強(qiáng)制要求住宅層高不得低于3米。

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2024年中國(guó)樓市政策報(bào)告

2025/2/5

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科