日前，仲量聯(lián)行“向光而行 聚光成焰｜2025中國(guó)辦公樓市場(chǎng)研討會(huì)”圓滿落幕。此次研討會(huì)邀請(qǐng)多位行業(yè)專家，聚焦上海、北京、深圳三個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)，共同在新周期中前瞻新趨勢(shì)、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機(jī)遇。

“兩會(huì)”閉幕、《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》出爐，以人工智能為代表的新興賽道重塑科創(chuàng)版圖，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)在復(fù)雜多變的環(huán)境中迎來(lái)新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀預(yù)測(cè)，在2025年，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存；在最新宏觀經(jīng)濟(jì)的政策信號(hào)指引下，辦公樓市場(chǎng)參與方除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時(shí)需要關(guān)注其中涌現(xiàn)的需求“新元?jiǎng)菽堋保c人工智能、新消費(fèi)、游戲、生命科學(xué)等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場(chǎng)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

伴隨上海經(jīng)濟(jì)規(guī)模突破5萬(wàn)億元大關(guān)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的積極趨勢(shì)，持續(xù)為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)增量潛力，帶動(dòng)需求端溫和復(fù)蘇。然而，整體市場(chǎng)仍有大量新增項(xiàng)目即將入市，上海辦公樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示：“租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動(dòng)型的升級(jí)和搬遷帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在此過(guò)程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來(lái)看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類，支撐起辦公樓市場(chǎng)需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場(chǎng)韌性。”

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場(chǎng)行業(yè)需求中，金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)這六大行業(yè)在2020至2024過(guò)去五年中，每年新租需求占比均超過(guò)85%；這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領(lǐng)需求增長(zhǎng)的新興元素悄然改變，涌現(xiàn)的“新元”需求，如人工智能相關(guān)、新消費(fèi)、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達(dá)到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)潛力。

北京辦公樓市場(chǎng)需求緩和，業(yè)主方不斷釋放“極限價(jià)格”試探市場(chǎng)的平衡點(diǎn)，但租金的深度回調(diào)也對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生了顯著影響，數(shù)據(jù)顯示，2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交量同比2023年上升31%。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“低價(jià)策略有效激發(fā)了部分在京大面積租戶的搬遷和升級(jí)意愿。此外，當(dāng)前企業(yè)在選址時(shí)，大多優(yōu)先考慮租賃成本管理而非行業(yè)聚集度，這也推動(dòng)其選址范圍持續(xù)擴(kuò)大、分散。盡管整體市場(chǎng)仍然面臨新增需求受限的挑戰(zhàn)，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，并在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。”

從需求行業(yè)來(lái)看，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)的崛起持續(xù)激活辦公樓市場(chǎng)潛力；而重點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場(chǎng)的主力需求來(lái)源，游戲、內(nèi)資律所、資產(chǎn)管理、教育領(lǐng)域等多個(gè)細(xì)分賽道表現(xiàn)活躍，與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)雙軌并行，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。

粵港澳大灣區(qū)正由制造灣區(qū)向創(chuàng)新灣區(qū)的深度轉(zhuǎn)型，深圳在此過(guò)程中以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了生態(tài)式崛起與全球化突圍。隨著機(jī)電一體化、人工智能等技術(shù)融合應(yīng)用，智能制造、商貿(mào)流通等領(lǐng)域有望支持深圳辦公樓市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部資深董事曾麗預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，深圳辦公樓市場(chǎng)將面臨新增供應(yīng)集中入市，但整體需求增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，預(yù)計(jì)全市空置率將保持較高水平。面對(duì)供需不平衡的情況，業(yè)主將采取更加靈活的租賃策略，加速建立全方位配套體系與服務(wù)建設(shè)。

2025年，“固本培元”和“提質(zhì)增效”成為辦公樓市場(chǎng)參與方必須進(jìn)一步回應(yīng)的關(guān)鍵議題。在本次研討會(huì)的專題討論環(huán)節(jié)，與會(huì)嘉賓們分別從租戶與業(yè)主視角出發(fā)，圍繞“重構(gòu)｜中國(guó)辦公樓市場(chǎng)變革期的租戶價(jià)值提升路徑”這一核心主題展開(kāi)深入交流，并深入探討了如何通過(guò)租約管理和企業(yè)房地產(chǎn)策略優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，同時(shí)通過(guò)科技賦能來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效率和租戶體驗(yàn)。

歐萊雅北亞及中國(guó)房地產(chǎn)總監(jiān)陸軼瑋從租戶視角表示，目前租約的靈活性愈發(fā)受到關(guān)注，能夠隨著團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張或業(yè)務(wù)收縮動(dòng)態(tài)調(diào)整的合同更符合當(dāng)下企業(yè)的訴求。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理兼華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人張冀蘇提及了租約重組這一時(shí)下熱門的現(xiàn)象，他分享到，租約重組不再是單純的成本博弈，而是空間戰(zhàn)略的延伸。瑞安新天地總部辦公業(yè)務(wù)副總經(jīng)理戴立慧表示，租約重組正從“租賃合同”升級(jí)為“長(zhǎng)期價(jià)值伙伴協(xié)議”，也正是因此，如今業(yè)主的角色是“租戶的‘空間價(jià)值投資人’”。

仲量聯(lián)行智動(dòng)辦公中國(guó)區(qū)主席李晶指出，以人為本的科技正在重構(gòu)空間價(jià)值，未來(lái)的辦公場(chǎng)所不僅僅是辦公地點(diǎn)，而是一個(gè)可以讓員工成長(zhǎng)和互聯(lián)的空間；此外，根據(jù)仲量聯(lián)行《2024人性化體驗(yàn)調(diào)研》顯示，企業(yè)通過(guò)“煥活辦公場(chǎng)所設(shè)計(jì)”可以顯著改善獨(dú)立專注辦公的環(huán)境、提升協(xié)作效率并優(yōu)化空氣質(zhì)量，從而提高員工的工作表現(xiàn)。仲量科技高級(jí)商務(wù)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳震東分享表示，當(dāng)下房地產(chǎn)科技的應(yīng)用已經(jīng)聚焦到資產(chǎn)生命周期數(shù)字化，通過(guò)利用數(shù)字孿生等技術(shù)預(yù)演空間改造方案，能夠有效壓縮平均空置期，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。

與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，辦公樓市場(chǎng)的進(jìn)化，本質(zhì)是租約從“空間占有契約”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)共創(chuàng)承諾”，而科技正在成為這場(chǎng)變革的“新算法”——既解構(gòu)傳統(tǒng)規(guī)則，更在全新時(shí)期下創(chuàng)建新的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。