是貼身肉搏，但也帶來了更多機會和好房子。

尤其是現在價格降下來后，310萬買個98平，對于大學城和琶洲很有吸引力。

最近，去了好幾趟番禺。

定位剛改的龍湖沙溪，到殺穿剛需的瓏曜上城，都算是廣州這一輪新盤中的佼佼者，開出來也足夠爆。

加上原本就很好賣的悅府、大學城、亞運城，番禺這一波算熱起來了。

帶客戶到瓏曜凍資，甚至找不到位置坐，銷售中心都是人。

給大家反饋一下，真實的一線市場聲音。

①新廣客戶比較多，很多都是帶著小孩子來的。

吹風170多萬，買一個3房兩衛，帶9年制廣外附和3號線，回珠江新城地鐵40多分鐘。

作為落戶廣州的第一套房，這個價格很適合到廣州工作不久，成家的新廣客戶。

現場，能看到很多都是帶小孩子來的，基本都是兩三歲很活潑的小朋友。

對學位有要求，但又沒有那么著急，能匹配收樓入讀時間。

②瓏曜凍資500多組，搶300套房。

我們實際凍資后，編號是52X，前面有500多號人，首開就300套房子，真是看運氣。

200萬以內，市場最全能新盤，不管是學鐵商配套、產品，剛需看重的點，都能給到。

73平，客廳開間近約4米，很震撼。

③配套要等，廣州地鐵新造個社區

大家比較在意的缺點是，周邊還是相對荒蕪，人不多，氛圍沒起來。

不過，自身帶一定體量商業，滿足日常需求，等和學校配套一起落地就好了。

就相當于廣州地鐵在這里造一個新的大社區，上班地鐵線也準備齊整了。

④亞運城，確定性很重要，所見所得

看完瓏曜，我們還去了一趟亞運城。同樣，現場座無虛席。

而且，亞運城還漲價了，目前87平報價200萬出頭，去年185萬就能搞定。

一方面是，亞運城的確定性，給了急著讀書的剛需，一個夠用的容身之所，鐵一學校號召力很強。

有地鐵、學校、商業，周邊都是成熟交樓的小區，亮燈率也很高，氛圍也夠雞娃。

另一方面，3號線開通，始發站一覺睡到珠江新城，通勤體驗很好。

亞運城的銷量，開發了這么多年，還依舊排在廣州TOP3。

除了過年前后，每個月穩定貢獻100多套網簽量。

⑤番禺解決學校問題，就很值得期待

回過頭看，番禺3月份月數據很好，成交量僅次于增城，全市第二。

通勤，是番禺最大優勢。

3號線，直達珠江新城+天河北；

18號線，直達琶洲+珠江新城；

4號線+7號線，直達大學城+琶洲。

3個廣州穩定的“牛馬圣地”，番禺都有地鐵線能直達。

同時，番禺搞出了長隆萬博商業中心，天河城、萬達廣場、四海城山姆、吉盛偉邦...

3+18+7，這3條線還都能到長隆萬博，商業和通勤都解決了。

真正難點在學校上。

長隆萬博東風東學位引發的爭奪，大學城創新城的番廣附學位爭議。

其實，都是好學校不夠帶來的結果。

番禺賣的比較好的樓盤，都是自身有在學校做努力的。

華潤悅府的東風東+廣雅、亞運城的鐵一、龍湖金地天峯的廣外附小、星河盛世錦城的番中附小...

在教育上補足了短板，番禺就能拿捏住剛需、剛改的需求。

當一個有地鐵線直達CBD的后花園，番禺很合格。

比如說，星河盛世錦城。

主要客戶，是來自琶洲打工人，和大學城的老師。

坐4號線和7號線，可以10分鐘到大學城，半小時到琶洲。

310-340萬，能買到一個10多層高的小高層，98平3+1房。

想要更便宜的，2期有一套2樓尾貨，113平，只需要300萬，單價2.9萬/平。

學校是番中小學，自身是舊改孵化，有商業街配套。

今年，盛世錦城推了3期的3棟樓，一個月就能賣掉1棟，的確很好賣。

實景交標也很不錯。

瓏曜上城和亞運城在200萬價位段PK，前者有更好的產品和戶型，后者有確定性更高的學校和配套。

另一個適配琶洲和珠江新城的新盤，是沙溪龍湖央璟頌。

18號線和3號線，兩條地鐵線，通勤很方便，還有南北江景。

首推95、107、125、139平，全南向產品。

這個盤，就是一個相對番禺地緣的盤。

沒那么剛需，偏改善一點，但對于長期生活在番禺的人，很有吸引力。

總的來說，番禺這輪絞殺局，是踩在熱點上了。

龍湖亞倫央璟頌和創新城（星匯城、盛世錦城）在300-400萬價位段搏殺。

一個有更好的景觀和產品，另一個學校配套更好。

一方面，補足教育短板，開發商瘋狂卷戶型，是市場上第一梯隊產品。

另一方面，地價不貴，對剛需、剛改客戶的價格接受度更高，可以做出更有性價比的產品。

番禺，越來越卷，也越來越香。