1.啥都能直播，有吃播，打麻將直播，上課直播。今天很多人

風播

直播北京刮大風。

有開發(fā)商直播自己家的窗戶能扛幾級大風嗎？Rose看到朋友圈有人直播自己家小區(qū)外立面被刮掉了。歡迎評論區(qū)留言

2.今天北京風大，是否會有政策窗口春風？特別是對等關稅下，地產(chǎn)有沒有政策加碼？中信證券首席分析師陳聰原話說，

房地產(chǎn)政策加碼時間窗口預測是4-5月份。

他說了四條加碼辦法，Rose翻譯就是：1.繼續(xù)降首付、繼續(xù)降利率；2.對改善和豪宅出政策；3.政府下場收開發(fā)商手中土儲；4.開發(fā)貸等方面繼續(xù)對房企放寬。

Rose猜測政策落地到北京，差不多要到4月底5月初。

3.有信源透露，即將上市的寶山地塊，周邊有三大件，一是回遷房，二是經(jīng)濟適用房，三是垃圾場，都讓人頭疼。

還有配套都在石景山，定價邏輯走石景山還是海淀，都不太確定。

換句話說，靠石景山的海淀和石景山，每平米到底差多少錢呢？石景山降價了，寶山要不要跟著降？

還有一種觀點認為，沒有學區(qū)的海淀，就是斷腿的海淀，定價上要慎重。

4.接上條，還有一種觀點認為，能去寶山的客戶，會跟青塔、大瓦窯、小瓦窯糾結，這對后者是利好。

5.近期，gm地產(chǎn)在北京新成立了一家分公司，專門招高新人才，沒看懂。廈門駐京辦主任陳錫彬參加了，gm地產(chǎn)總經(jīng)理鄭瑋也參加了。豐臺街道也派人去了，是不是很奇怪？

6.yx上個月底開好房子大會，在上海辦，沒在北京辦，有幾個意思？董事長lzy說，舊模式是快字當頭，新階段是好字優(yōu)先。按l董這種說法，上個月一分鐘收官的功德寺雙子，屬于舊模式。

新部門老大hgb也演講了，叫4X4好產(chǎn)品理念，lex也講了一堆話。從產(chǎn)品體感上，產(chǎn)品力上體感還在進化中。

7.碧桂園發(fā)年報了，大概有4組數(shù)據(jù)：

一是去年虧損110.54億，超過公司2024年末凈資產(chǎn)10%。后半句話是不是說，碧桂園資不抵債？

二是有息債務約1026億，短債約809億。就是說，碧桂園年內(nèi)要掏809億現(xiàn)金還債，必須要掏的，除非債權人豁免了。

三是截至去年底，碧桂園賬上現(xiàn)金是189.22，受限175.6億，也就是說，碧桂園賬上基本上沒錢可動用，被鎖死了。

四是超過5000萬上的官司有260宗。

舊時代就這樣在債務緾身中退場，唏噓不已。

8.首開發(fā)公告說，3月份簽約金額是19.15億，1季度賣了63.9億，Rose估計是全國市場的銷售。

首開還拿了黃村一塊住宅用地，合作項目，持股25%，建筑面積約有7萬平米，從諾德手里拿的。

有人問，在北京，誰是下一個首開？其實，首開家底還可以，盤面需要大調(diào)整。

9.越秀財報說，今年銷售目標是1205億，去年是1145億，說明越秀對今年市場不樂觀，三大城市廣州、杭州和北京銷售額占到64.8%。

去年底的庫存是1102億，全年可售資源是2354億，庫存占到一半，真是不少，越秀今年去化壓力有點大。

越秀今年押寶北京、上海和廣州，要占到總投資規(guī)模的82.7%。

在北京市場，猛人董大帥還是需要繼續(xù)大手筆拿地，原來說的三年300億，可能擋不住了，北京今年就要賣200億，才能對集團胃口。

10.電建上周要發(fā)中票，規(guī)模是11.62億。作為北京的清盤模式開發(fā)商，它家的債券可以買，只是認購額度太少了。

Rose建議下次發(fā)債規(guī)模起步50億，在北京多拿地，外地清掉后就不要再拿地了。

11.上周某開發(fā)商開案名發(fā)布會，騎手騎著大白馬現(xiàn)身。有人打趣稱，騎白馬的，不一定是唐僧，還可能是開發(fā)商。

也有人說隔壁項目正在步行西天取經(jīng)，太慢了，怎么還沒有一點動靜。

Rose打聽到的消息是，該項目被hr內(nèi)部定義比百年大計高點，比千年大計低點，待遇超規(guī)格，大腦袋們親自下場，要請一堆國際級大師加持，不會很快，但會是超級好房子。

12.中海發(fā)財報了，去年買地的權益地價696億，其中北京拿走一半，342億。

去年的342億地價款，都已經(jīng)變成新房上市，轉(zhuǎn)頭到今年，就變成庫存，中海在北京的銷售壓力還是很大。

毛利率17.7%，凈利率9.61%，都在降。

Rose覺得這是好事，利潤王這頂帽子早就該扔了，不要老是想討好股東降成本，多討好業(yè)主攢口碑，這才是新時代的王道。

中海在北京的產(chǎn)品力口碑特別需要重塑，甲叁之后產(chǎn)品力一直是很消沉狀態(tài)，除了會省錢不知道干別的。

不過，有信源稱，今年中海在北京的產(chǎn)品力會有變化，而且是大變化，傳說中的那個人要親自抓產(chǎn)品力。

在講到利潤下降時，說分銷費用上漲是原因之一。這里的分銷，Rose猜測不是指綠衣服，而是它家的自渠。

不管是什么渠道，多討好業(yè)主，多做好產(chǎn)品，總比去上門爭搶別人家客戶強，二三線的打法，未必適應北京市場。

13.五礦地產(chǎn)發(fā)財報了，去年虧損35.21%，同比激增246%，業(yè)績連續(xù)3年下滑后，創(chuàng)下公司歷史上最高虧損紀錄，毛利率低至6.1%。

何劍波干了6個年頭，接下來到底怎么弄？

14.證監(jiān)會對黃紅云和金科立案了，還是玩股票那些事。不知道黃紅云會不會坐大牢？

15.一把手的年薪都在下調(diào)，招商蔣鐵峰下調(diào)50%到241萬；金茂陶天海下調(diào)到130.1萬，降幅15.1%；郁亮從127萬直降12萬，每月1萬元；保利劉平去年是499萬。

龍湖陳序平總薪酬3467萬，基礎薪酬1650萬，眼紅啊。越秀林昭遠大前年是853.8萬，后來就沒有再公布了。

綠城去年人均月薪4萬，還是可以的。

如果按財報攤人頭年薪算法，綠城最高，48.15萬；其次是金茂，31.12萬；越秀19.92萬；龍湖19.49萬；招商蛇口16.42萬；萬科14.89萬。

大佬們都在降收入，我們小蝦米要努力打工，把領導們的工資漲回去。

16.有信源透露，本周六某售樓處要開放，各處亮瞎眼。比如說

設計師zsq的設計費是別人家的7倍，就這還不一定給你做；

別人家客廳背景墻用的石材，它家都踩在腳底下；

導臺還有碎冰機，常喝威士忌的都懂；

衛(wèi)生間也上石材；主臥地板都不用人字拼，而是Rose都沒有風過的荷花拼……

各種窮盡奢華，風情萬種。據(jù)說卷硬裝和軟裝，每平米造價要沖5位數(shù)。

17.Rose看到建發(fā)房產(chǎn)的評級報告，發(fā)布時間是今年2月17日，評級結果是最新的，用到的最新數(shù)據(jù)卻是2023年，是前年的數(shù)據(jù)，有點奇怪。

結論主要是說項目去化風險和減值風險，以及公司弱能級城市項目有去化風險和盈利風險。但是，聯(lián)合用的數(shù)據(jù)太老了，評級報告也沒法看。

18.隨著中交系lcy走馬上任，綠城控股不控權格局可能大逆轉(zhuǎn)。

有信源透露，此前為了逼退強人zyd，中交還是用了某些手段和措施。在隨后2024財報中，綠城主動業(yè)績大洗澡，減值49.17億。

控股又控權后，綠城新一輪的各層級人事變動調(diào)令，可能說來就來。

19.有信源猜測，jm中高層人事變動還會繼續(xù)，干部盡量從內(nèi)部提拔優(yōu)先，業(yè)績是標尺。

之前有信源透露，tth在內(nèi)部會議復盤城市合并時說，人員減少了百分之十幾，成本只減了2%，這說明沒裁對人，干活的、工資低的都走了。

這句話一是說明tth正在鐵腕掌權過程中，阻力也是很大；二是他不會下猛藥，而是溫火燉，人事變動要水到渠成。

之前從某湖空降的首席營銷官lj，沒有大范圍重招舊部，避免了新一輪矛盾，lj的用人策略可能是五湖四海能者上。

20.開發(fā)商吹牛不上稅，各種表揚和自我表揚數(shù)字滿天飛，從開盤海報到前期認購量、到訪量，全方位無死角放數(shù)據(jù)衛(wèi)星。

這就搞得真熱銷開發(fā)商百口莫辯。

有開發(fā)商小伙伴私信Rose，新盤真火還是虛火，最可信的數(shù)據(jù)就是到訪量，含金量類似網(wǎng)簽。比如bjgxf貳期，3月15日開放新樣板間，開放后三周到訪量達到了688組、634組、757組。

測算下來，平均周一到周五，每天要來訪50組以上客戶。特別是周六周日，每天來訪200-250組客戶，需要呼叫兄弟樓盤置業(yè)顧問支援程度。

下圖是該樓盤明源軟件的截圖，不是說可信度高，而是絕對真實。

操盤水平高到到訪量截圖自證清白，Rose也算是頭一回見到。歡迎各家樓盤亮后臺數(shù)據(jù)。

他家樓盤開一個火一個，估計自己也習慣了，只是別人還不太習慣，還要受別人家質(zhì)疑和打擊，你說委屈不委屈。

21.繼wk之后，有信源透露，bgy已經(jīng)做好最壞打算，高管們也做好最壞打算。

坊間傳言副總裁cgy的清華太太zy，曾司職財務要職，如今轉(zhuǎn)戰(zhàn)小紅書，成為育兒網(wǎng)紅，開始新生活。

22.資本金手指lhl從集團空降保利北京，接替lxt外放空出的總經(jīng)理職位。

有信源稱，他的首要任務就是啃硬骨頭，把保利北京大量商辦資產(chǎn)，通過證券化方式盤活，把多年遺留下來的包袱甩掉。

23.在傻孩子zh抬高樹村地塊后，順順利利把功德寺雙子送走。據(jù)功德寺銷售說，銷講都沒背完，都賣光了。

接下來，最有操盤含金量的朱房雙子馬上面對面對攻，北京豪宅元年的第一次最有技術含金量的硬仗，即將打響。

目前的攻守態(tài)勢是，一方三緘其口，還在全力打磨最后的產(chǎn)品細節(jié)；一方四處放風，各種資料神奇泄密。

24.越秀又在折騰，先是起立坐下，現(xiàn)在走貪吃蛇模式，出現(xiàn)一個新部門，叫生產(chǎn)管理中心，把產(chǎn)研、工程和運營三大部門全部吞掉。有信源透露，這是對標綠城。

生產(chǎn)管理中心總經(jīng)理是原來的產(chǎn)研老大洪國兵，原來的設計老大李恩和原來的客研老大蔡國強，變身副總經(jīng)理。

北方區(qū)域產(chǎn)品老大爨博寧，東南碩士，萬科新動力出身，曾司職融創(chuàng)北京產(chǎn)品中心總經(jīng)理。越秀看來鐵了心要做好產(chǎn)品，不過在北京的口碑是會拿地，產(chǎn)品力口碑自己都不大提。

25.有人看過麗金府樣板間嗎，歡迎評論區(qū)留言。銷冠100

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