房財經網北京石景山樓市，那條鯰魚如約而至。

4月10日，首鋼璟悅長安的總平面設計圖公示了。兩個月前，首鋼地產以28.01億元底價，拿下它和一塊1.074萬平米的商業(yè)金服用地。

這個攪局者，給石景山帶來了首款內嵌陽臺、首個架空層。

明眼人都很清楚，它將對該區(qū)域的在售新房和二手房，形成背刺。

十分湊巧的是，就在璟悅長安出圖的同一天，西南900米的中海長安源境二期，也掛出了設計方案，但只是翻版一期的。

它要顧及一期老業(yè)主們的感受，且石景山是中海新城的根據地。（詳見《為了石景山296個業(yè)主》）

璟悅長安沒有什么好顧慮的。

在它西北3.3公里的元璽里，有首鋼建設60%股份——首鋼地產的兄弟公司。

這個盤賣得不錯，2023年12月取證，已網簽308套，待售510套，成交均價7.31萬元/平米，成交總價33.14億元，地價覆蓋率63%。

但從整體上看，石景山樓市的表現(xiàn)并不理想，例如：

1、中海寰宇天下天鏡。2024年3月取證，網簽193套，待售691套，成交均價7.2萬元/平米，成交總價18.35億元；

2、中海長安玖章。2024年9月取證，網簽67套，待售113套，成交均價7.7萬元/平米，成交總價9.9億元；

3、中海長安源境。2024年9月取證，網簽85套，待售201套，成交均價6.34萬元/平米，成交總價6.54億元。

花姐對石景山待售房源盤了盤，共計約過4000套。這是一個不小的量。

對于石景山樓市，很多開發(fā)商是不敢進入的，但沒辦法，誰讓首鋼地產是本土地頭蛇呢。（詳見《石景山樓市慘淡，首鋼兜底了》）

在好房子時代，首鋼地產突圍的道路只有一條，把房子的品質做好。

花姐舉一個例子，來管中窺豹。

璟悅長安在地上7.59萬平米的建面上，光首層架空層就搞了四個，面積加一起超過1000平米。

這東西，是很費錢的。

花姐認為，石景山樓市的春水，正需要這樣一條鯰魚來攪動攪動。

規(guī)劃講究對稱

璟悅長安面積地面積2.8萬平米，地形呈長方形，東西長約246米，南北寬約112米，是個好地塊。

但它共規(guī)劃了16棟6-18F的住宅，最高建筑高度54.6米，并沒有將60米（局部80米）的控高用足。

其中10層及以下的洋房產品，共有5棟，分列在小區(qū)的邊上；高層建筑，除了1#、12#、15#、16#在邊上外，其余均集中在小區(qū)內部。樓王在6#18層，一個單元，一梯一戶。

這是一個很講究布局對稱的小區(qū)。

根據最初的文件，它只有一個出入口，在小區(qū)南側的中間位置，緊挨規(guī)劃文景路。但平面圖中，北邊正中位置，也規(guī)劃了一個大門，形成了南北雙景觀大門。

其中南側景觀大門為品字狀，中間部分有挑空，整個面積可達400平米。

在兩個大門的兩側，分別是車庫如入口和消防通道，南北呈交叉對稱；包括化糞池和雨水調蓄池，也是東西各一處。

根據土拍文件，璟悅長安需分別配建一處30平方米的黨群服務中心、1000平方米的室內體育設施，以及100平方米的公共廁所。

首鋼地產將這些規(guī)劃在北邊的17#，它是一棟11.7米高的3層建筑，東邊緊挨著北邊的車庫出入口，西側則是小區(qū)的北門。

4處首層架空

在去年北京市發(fā)布“好房子導則”，鼓勵開發(fā)商“三件套”后，并不是每個新項目，都規(guī)劃了首層架空。

但璟悅長安的首層架空區(qū)域有4處，從南到北，同樣呈品字狀依次展開。

南邊的主大門進來，便是位于10#的第一個首層架空區(qū)域，整個面積約在340平左右；其余3處分別位于1#、2#、3#，采用的是局部架空。

截至目前，一個小區(qū)出現(xiàn)四處首層架空層的，還有大興新城的0255地塊。

這些首層架空區(qū)域，除了充當地上會所外，有些還是物業(yè)服務用房和小型商服中心。

小區(qū)的正中央位置，是下一處下沉庭院，面積約在220平左右；另一處在10#的北側，與首層架空相連，面積約在50平左右。

如此一來，璟悅長安的大門、首層架空及下沉會所，處在了一個中軸線上。這樣的布局，在當下的新項目設計中，十分罕見。

花姐猜測，未來璟悅長安很有可能會因此布局，將整個小區(qū)的南北進行貫通。

剛需戶為主

石景山樓市過去一年的表現(xiàn)，并不是很好。首鋼地產在璟悅長安的產品規(guī)劃上，采取了偏剛需的定位。

它最小的戶型只有80平米左右，最大也僅為130平米左右。共分5個面積段位。

具體來看，98平、103平和110平，是璟悅長安的主力戶型，占比將達到70%以上；130平次之，占比約15%左右；另有少量的83平和頂層異型戶型。

值得指出的是，璟悅長安80平段位的戶型為東西朝向。其中83平戶型為8#，只有6層，一梯兩戶；80平戶型在16#北邊。

位于小區(qū)西南角的16#，是一棟很特殊的住宅樓，它不是傳統(tǒng)意義上的板樓，兩梯三戶，由東、西、北三個單元構成。

其中東邊單元為南北通透的108平戶型；北邊單元為東西朝向的80平米。

最大的特點出現(xiàn)在西邊單元，該單元的戶型則過于“異型”，側看很像美國B2戰(zhàn)略轟炸機，不過它贈送尺度還蠻大，在“飛機”的排氣孔處，有兩個內嵌陽臺，兩邊“機翼”則有L型飄窗贈送。

花姐大概測算后，該戶型的面積也為98平米左右。如果是你，會買一套“B2轟炸機”居家嗎？

石景山首個內嵌陽臺

作為石景山區(qū)第一個真正意義上的好房子，外界最關注璟悅長安的，莫過于它能給到購房者的實惠，到底有多少？

整體看，它的贈送的范圍蠻廣，且尺度不小。

贈送手段上，內嵌陽臺、設備平臺、飄窗三件套全部用齊。其中內嵌陽臺的進深頂著上限1.8米，北邊的設備平臺進深可達到1米。

不僅如此，在大量戶型身上，璟悅長安還采用了南北雙內嵌陽臺的構造。

花姐特意拆解了14#98平米段位戶型，它分南向兩面寬和三面寬兩種。

其中東邊戶為三面寬，它的面寬約在9.9米，進深約11.6米，面寬進深比0.85。

該戶型在南向客廳和次臥，都有內嵌陽臺，面積約10.7平米，贈送一半；主臥和整個東側邊上，送有飄窗，面積約7.5平米，全部贈送；北邊的設備平臺面積約3.1平米，全部贈送。

它的整個贈送面積約16平米，讓它的實際得房率可達到96%以上。

中間戶型則為兩面寬產品，面寬約7.3米，進深約14.4米，面寬進深比約0.51。

它南邊客廳擁有內嵌陽臺，面積約6.8平米，贈送一半；主臥有飄窗，面積約3.6平米，全部贈送；北邊有內嵌陽臺，面積約5平米，贈送一半。

該戶型的整體贈送面積約9.5平米，讓它的實際得房率可達到92%。

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