文/上海進深 張林霞

自土拍回歸自由市場，高溢價地塊接連拍出，“地王”頻繁涌現(xiàn)。

這種態(tài)勢，正引領(lǐng)我們置身于上海房價發(fā)展歷程的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。

2025年2月20日，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊競拍，經(jīng)過184輪競價，該地塊以11.75萬/㎡的樓板價拍出。若扣除配套設施，其可售商品住宅樓板價突破12萬/㎡大關(guān)。基于如此高昂的拿地成本，該地塊項目售價大概率將處于16-17萬/㎡區(qū)間。

虹口內(nèi)環(huán)拍出的這一價位，真實反映了該地段的內(nèi)在價值。周邊二手次新房 16 - 17 萬 /㎡左右的掛牌價，便是有力佐證。

在這塊新晉地王正南方向僅600余米處（更靠近外灘與陸家嘴），坐落著依托地鐵4/10/19號線換乘樞紐的TOD項目——虹口源?717。

虹口源?717二批次房源雖然地段位置不錯，卻仍將以13.8萬/㎡的均價入市，且交付標準為精裝準現(xiàn)房。

2003年，祥生獲得虹口區(qū)四平路171街坊180號地塊，此后，陸續(xù)拿下A、B、C、D四宗地塊，并將該宗地命名“祥生蝶戀花”，項目地上規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，地下規(guī)劃建筑面積約4萬平方米，是彼時虹口區(qū)最大的舊改項目之一。

“祥生蝶戀花”和“祥生天境”，這是虹口源717之前所定的項目名稱。

祥生“暴雷”之后，虹口源717是當時虹口區(qū)涉及面積最大、動遷量最大的一個項目項目，因品牌的坍塌于2022年3月全面停工。

如此大體量的項目，祥生開始了“項目破產(chǎn)，重組續(xù)建”的特殊歷程。

2023年，項目公司上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海三中院申請預重整。

2023年5月，債務人申請將預重整轉(zhuǎn)入正式重整程序，最終項目公司編制得以保留所有工資、成本審核結(jié)算，得到程序保障的共益?zhèn)谫Y，促使聚博房地產(chǎn)近百億資產(chǎn)盤活。

該項目作為三軌交匯的TOD綜合體，19號線通車后，站體就位于項目下方，未來業(yè)主可直接從地庫出入地鐵站。

4號線，1站陸家嘴，3站世紀大道，暢行傳統(tǒng)CBD核心區(qū)域。

10號線，3站豫園，5站新天地，串聯(lián)城市文化地標。

在建的19號線建成后，15分鐘內(nèi)可達楊浦濱江，20分鐘可到達前灘。

此外，項目自身規(guī)劃有約8萬方高端商業(yè)，集購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)于一體。

虹口源?717除了在地段規(guī)劃上擁有優(yōu)勢外，其在內(nèi)環(huán)內(nèi)的體量優(yōu)勢也難以復制。

近些年來，上海內(nèi)環(huán)出讓的地塊大多為零星小地塊。這種碎片化的土地開發(fā)模式，使多數(shù)新建住宅社區(qū)存在許多弊端。

因地塊空間局促，難以打造豐富多元的景觀布局；配套設施上，受限于地塊面積，各類生活配套難以完善。此外，不少新建小區(qū)不得不與周邊老舊小區(qū)相鄰，居住圈層難以做到純粹，影響居住的品質(zhì)與舒適度。

虹口源?717憑借28萬方的體量，讓開發(fā)商有充足的土地打造內(nèi)容豐富的社區(qū)，項目外立面采用雙層基座石材立面、玻璃與極簡米白畫框互嵌式設計。

項目社區(qū)項目園林以三庭六園為靈感動線，打造約1650㎡下沉式綠谷、約1500㎡街角公園以及西&北兩條城市履帶。

但是，小區(qū)公區(qū)主要是一個兒童樂園，缺乏泛會所之類的配套，也沒有健身器材，無法滿足居民多樣化的休閑娛樂需求。

獨立門廳2梯2戶中間沒有防火門，放置物品存在安全隱患，且沿墻基本是水表等配套門，難以放置高柜子，可利用空間有限。

所有鏡柜里面連插座都沒預留，廚房柜體沒有品牌，只是定制款，高的柜子也沒做下拉籃，人性化細節(jié)比較差；馬桶都是普通款式，沒有壁掛安裝的；主衛(wèi)衛(wèi)浴品牌相對普通，整體裝修細節(jié)和配置與高端項目定位有一定差距。

此外，6號樓中一個單元10樓以下是自持，另一個單元11樓以下是保障房，且同一個大堂進出，共享小區(qū)，可能會對小區(qū)整體居住氛圍和品質(zhì)有一定影響。

項目即將拿證的5號樓，包含102套建面約140㎡大尺度3房。

5#下面的架空層打造藝術(shù)長廊、共享區(qū)、休閑區(qū)和會客區(qū)，整體設計結(jié)合海派文化元素。

140㎡的三房兩廳兩衛(wèi)

優(yōu)點：3房2廳2衛(wèi)，戶型格局方正，三開間朝南;2梯2戶設計，有約7-8㎡的準私享電梯廳;客廳約4.2米開間，餐廳約3.8米開間，客餐廚一體化空間接近50平方米，空間利用率高，采用LDKB一體設計。

缺點：雖然整體戶型較為方正，但陽臺面積相對整個戶型來說不算大。

虹口源717一期，2024年6月22日開盤，推出228套房源，截止到4月14日，已售172套，去化率75%。

項目公司上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2004年，法定代表人吳名峰，注冊資本72億元，該公司由祥生地產(chǎn)集團有限公司、上海聚聯(lián)投資有限公司、華寶信托有限責任公司分別持股82.3611%、17.5%、0.1389%。