作者 | 睿和智庫研究部 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

內資主導市場的局面，短期內或較難發生改變。

2025年一季度大宗交易市場呈現明顯回暖態勢，多項關鍵指標顯著提升。

數據顯示，一季度成交規模環比明顯上漲，單筆平均成交額達8.5億元，較上一季度大幅攀升21.4%，同比增幅更達57.4%。

本報告根據睿和智庫數據跟蹤及廣泛調研，有如下判斷（注：本數據庫不含土地類相關交易）：

• 市場顯著回暖，成交規模明顯上漲。據睿和智庫統計，2025年一季度中國內地不動產大宗交易成交總額為382.8億元，環比上漲21.7%，整體呈現回暖態勢，市場投資意愿表現強烈。

• 交易筆數微漲。從交易數量來看，2025年一季度共錄得47筆交易，與上一季度僅增加2筆，微漲4%；較去年同期的112筆，大幅下滑58%。

• 單筆平均成交額明顯上漲。一季度47筆交易中，45筆披露了交易金額，單筆平均成交額為8.5億元，較上一季度上漲了21.4%，較去年同期上漲了57.4%。

圖表1：2023Q2-2025Q1內地房地產大宗交易一覽

數據來源：睿和智庫

從交易金額占比分布來看，一季度成交金額50億以上的交易占比較高，提升至43%。相較于上一季度無成交金額50億元以上的交易，直接上漲了43個百分點，帶動單筆平均成交額明顯上漲。

圖表2：2025Q1大宗交易金額占比分布

數據來源：睿和智庫

占比超4成

上海以154.5億元領跑

從城市分布來看，一線城市仍然是大宗交易的主力市場，一季度交易額達275.8億元，占比72.1%。其中，上海穩居大宗交易最活躍的城市，成交額達154.5億元，占總成交額的40.3%。深圳憑借67.1億元的成交額搶占第二位，排在北京之前。

圖表3：2025Q1大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

數據來源：睿和智庫

典型案例方面，本季度最大筆交易為中郵保險作為收購方基金的領投機構，正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協議。

此次交易共涉及三方：收購方中郵保險；運營方紅風箏（上海）房地產有限公司，其母公司為美國最大地產商之一的漢斯集團；以及前項目持有者阿聯酋主權財富基金阿布扎比投資局，簡稱“ADIA”。

截止至目前為止，交易細節還沒有披露，此前博華廣場的對外出售價格超過130億元，因此市場推測此次成交價格當在100億元以上。

從交易結果來看，此次交易實現了三方共贏的局面——中郵保險在北京、西安順利落子后，成功闖入上海南京路，擁有了一棟超甲級辦公物業項目；漢斯集團作為項目的開發商和運營商，將繼續操盤運營博華廣場，可進一步的拓展中國市場；ADIA在持有項目6年后，順利帶著增值收益的從項目中退出，但對于ADIA是將項目全部出售還是僅出售部分權益，還需要后續關注。

另外，興業銀行發布公告，宣布其深圳分行計劃購置位于深圳市南山區T208-0054地塊項目的物業，總價不超過66億元人民幣。

國家開放大學30億元購入北京石景山首程時代中心A區寫字樓，共3棟樓，面積達10.2萬平方米，平均樓面價約3萬元。

圖表4：2025Q1典型大宗交易成交案例（億元，萬平方米）

數據來源：睿和智庫

辦公寫字樓物業主導

商業物業高頻

一季度大宗交易市場延續了物業類型多樣化的趨勢，涵蓋辦公、商業、物流、租賃住房等多個領域，反映投資者對不同資產類別的持續關注。

其中，辦公寫字樓物業仍占據主導地位，一季度交易額達138.7億元，占總交易額的36%。交易主要集中在上海、北京、深圳等一線城市核心商圈，優質資產仍受市場青睞。其中收購方多為因價格回調吸引而來的自用型買家。

圖表5：2025Q1大宗交易額標的資產物業類型分布

數據來源：睿和智庫

按照交易筆數統計，商業物業超越辦公寫字樓，成為交易頻率最高的物業類型，占比達31%。但單筆成交額普遍較低，呈現小單高頻趨勢。其中以萬達表現最為突出，一季度已接連出售包括徐州、揚州、四平、安陽等在內的6座萬達廣場。

圖表6：2025Q1大宗交易筆數標的資產物業類型分布

數據來源：睿和智庫

外資“零”參與背后

內資買家全面主導市場

從買家類型來看，一季度大宗交易市場全部由內資買家主導，外資幾乎可以視為零參與，創下歷史最大內外資差距記錄。

其實近年來，外資在華大宗交易市場占比持續收縮，一季度進一步降至歷史最低點，反映外資對中國大宗交易市場仍持謹慎態度。

究其原因，一方面，受市場調整期的觀望情緒影響。受國際利率環境、地緣政治及中國不動產市場調整周期影響，外資機構普遍放緩在華投資節奏，部分外資機構則在等待資產價格進一步調整；另一方面，內資替代效應增強。國內險資、國企及自用買家積極抄底核心資產，有效填補了外資空缺。

睿和智庫分析認為，當前內資主導市場的局面，短期內或較難發生改變。這一趨勢預計將在未來1-2個季度持續，市場回暖或需依賴內資進一步活躍及政策利好釋放。

圖表7：2025Q1大宗交易買家類型分布

數據來源：睿和智庫

從賣家類型來看，房企仍為市場主要賣方，且大部分集中在內資開發商，成交金額占比達43%。

受債務壓力及流動性需求驅動，房企持續通過出售成熟資產回籠資金，但市場承接力有限，交易周期普遍較長。

典型如上文提到的萬達集團于一季度接連出售包括徐州、揚州、四平、安陽等在內的6座萬達廣場，反映其輕資產轉型及現金流優化策略。

圖表8：2025Q1大宗交易賣家類型分布

數據來源：睿和智庫

結語

2025年房企資產盤活壓力持續，預計仍有大量資產入市。睿和智庫認為，受限于買方議價能力增強及去化周期延長，資產處置難度加大，未來核心資產折價交易與非核心資產滯銷并存的格局或將繼續維持。