國企地產是一座圍城，城外的人想進去，城里的人想出來。

記憶中，自畢業參加工作以來，從來沒有哪段日子如此沮喪，而這一切都要從加入越秀地產地產的那一天開始說起……越秀地產雖然是一家老牌房企、資金實力強，但是本人切身體會到，國企內部體系及機制落后，無法支撐發展。

本人曾就職于上一家公司號稱行業“小碧桂園”，從由本土向全國化布局僅花了幾年時間，各專業體系均較成熟，而其阿米巴機制更是將人與資源用到極致，雖說業內詬病多，但能夠短期內迅猛發展，必有其長處。而后進的這家越秀地產，讓我體驗了一把坐過山車的感覺。在“小碧桂園”時，內部提倡對標學習，經常會接觸到同行優質房企先進的管理理念和模式，本以為品牌房企的體系應該都比較成熟，卻不想作為一家老牌國企，內部體系之亂讓我刷新認知。

作為一家擁有上萬員工的房企，職級體系未形成統一標準，區域和城市無專業和管理序列，各組織職級差異也很詭異，比如區域部門經理/副經理可以直接調任為城市公司總經理/副總，沒有任何考察動作，領導覺得行就直接任命。

比如4月15日，香山樾項目的一棟建筑樓頂起火，滾滾黑煙直沖云霄，連西五環高速上開車的人都能看到。雖說火勢半小時內被控制住，但是對即將離職來說的人，有一說一，不是針對還在職的兄弟們，大概率還是管理上出現了問題。

香山樾項目是越秀進京后的第一個豪宅項目，位置在海淀香山別墅區，地段不錯按理說，這樣的豪宅項目應該很受歡迎，但現實卻是，拿地兩年了，去化率才60%。這在如今的樓市環境下，成績確實有點拿不出手。

當然，不是說香山樾項目的兄弟們干的不行，他們有時候也會有心無力，完全可以從近幾年公司發展上看出來。

2024年年初公司還高喊著要沖擊1470億銷售額，年底卻只交出1145億的成績單，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位，首次沖進年度榜單行業TOP10。這成績聽起來挺不錯，但背后卻有個大問題——凈利潤直接從31.85億跌到10.4億，跌幅超過三分之二，差點回到十年前的水平。這說明公司雖然營收增加了，但利潤卻大幅下滑，陷入增收不增利的困境里。

其實，公司的利潤下滑，與領導膽子夠大，無不有著密切相關的關系。

2023年越秀在廣州琶洲經過85輪競價，以約7.57萬元/平米的單價成為廣州“樓面價地王”。2024年越秀一口氣吞下295億地皮，其中八成砸在北京上海廣州。2025年在合肥斬獲濱科城一宗地塊，同樣是當地的“樓面價地王”。

公司妥妥的用越秀速度，再次一次去激進拿地開疆拓土去證明自己！但公司凈利潤被侵蝕，2024年，越秀地產的毛利率約為10.5%，同比下降4.8個百分點，毛利同比下滑26.1%，財務費用同比增加30.56%。

數據背后，全部是越秀地產在成本控制和利潤平衡上的壓力。當然，壓力也直接傳導到人事部門，過去一年越秀地產裁員超4000人，員工總數從19300銳減到15180。

行政開支省下1.4億，但員工持股計劃和各種福利支出仍要維持，日子過得緊巴巴。管理層大概忘了，2023年還豪擲7.57萬/平在廣州拿地王，如今市場寒冬里高價地成了燙手山芋。

即使壓力這么大，公司領導們的目標還是宏偉遠大的！

2024年初，公司設定的銷售目標是1470億元，但實際合同銷售額距離目標還有超320億元的差距。2025年前3個月，越秀地產累計合同銷售額也僅有308億元。被現實“打臉”之后，越秀地產將2025年的銷售目標調至1205億元。不知道后續還會不會再調整？

其實，目標背后是現實的妥協——前些年囤的地還沒捂熱，北京上海的新房價格已經橫盤半年。管理層大概沒料到，曾經引以為傲的高周轉模式，成了沉重的包袱。那些花大價錢堆砌的高端配置，如今在購房者眼里不過是錦上添花。

除了利潤下滑和員工數量減少，越秀地產在項目規劃、施工質量和業主溝通等方面存在的不足。2024年9月，越秀地產在廣州的星匯城項目因規劃變更引發業主不滿，導致業主要求退房退錢。2024年7月越秀在成都的越秀天樾云錦項目因外立面與許可不一致被處罰款20萬元。2025年1月，上海嘉悅云上小區被業主投訴存在質量問題，如玻璃自爆、室內水電同管違規施工等。

越秀地產董事長林昭遠曾表示，2025年銷售目標是1205億元，公司目前存貨貨值有3600億元左右，支撐未來兩三年發展沒有太大問題。

不過，從目前的問題來看，要實現這個目標并不容易。公司需要在規模和質量之間找到平衡，不能只追求規模而忽視質量。

畢竟，房地產市場已經從“快字當頭”轉向“好字優先”，消費者對房子的質量和品質要求越來越高。如果越秀地產不能在產品質量、規劃合理性和業主溝通等方面做出改進，很可能會在市場競爭中逐漸失去優勢。

站在千億門檻上回望，越秀地產的擴張之路像極了當年的順馳。只不過這次故事的主角換了身國企外衣，但盲目追求規模的代價依舊慘痛。

當北京豪宅開始送車位、上海新盤主打精裝減配，昔日的地王們終于意識到：房地產市場早已不是那個躺著賺錢的黃金年代。

我們所謂的國企鐵飯碗的地產從業者，是時候準備再另謀出路了！