文︱劉德科

杭州樓市挺有熱度的，為什么還要再出新政策？先說我們的看法：熱是假象，新政策也只是新打的一個小補丁而已。

打了一個小補丁

第一個問題，為什么說新政策只是打了一個小補丁而已？

今天〔2025/4/21〕，杭州開始實施新的契稅優惠政策：主城四區（上城、拱墅、西湖、濱江）的首套房按區計算，如果你在四個新政區各僅有一套房，現在每一套都算首套房，每套可以省下0.5至2.0個百分點不等的契稅支出〔《關于調整個人購買家庭住房享受契稅優惠住房套數查詢規則的通知》，2025/4/18〕。

這個新政策，只是修復了杭州此前的一個BUG——此前，對于首套房，金融監管部門與稅務部門的認定標準是不一樣的。房貸意義上的首套房，早在一年前〔2024/5/9〕就已經完全按行政區來分區計算；契稅意義上的首套房，現在才跟上腳步，跟房貸的認定標準保持一致了。

小陽春

第二個問題，杭州樓市的小陽春是真的嗎？

各項數據的熱度都不低。今年3月份杭州市區二手房網簽量超過了1.2萬套，創下近過去八年以來的單月新高。你再看土拍市場，僅僅今年一季度，杭州就三度刷新了樓面地價歷史紀錄。

◆杭州樓面地價紀錄一覽（2016-2025）

日期

樓面地價

地塊位置

房企

紀錄

時長

2025/3/28

88029元/㎡

西溪低密地塊

建發

2025/3/25

77409元/㎡

奧體濱江地塊

濱江

3天

2025/1/24

64834元/㎡

民生藥廠地塊

濱江

60天

2024/10/22

50717元/㎡

錢江新城二期

綠城

94天

2016/03/23

45368元/㎡

鳳起潮鳴地塊

綠城

8年

所以，杭州樓市的小陽春當然是真的。既然是真的，你為什么還說杭州樓市的熱度是假象？這就涉及到杭州樓市的熱度究竟是怎么來的。

熱度究竟是怎么來的

第三個問題，杭州樓市的熱度是怎么來的？

各路專家和各種款式的AI會跟你說，這是「產業升級+人口流入+政策寬松」的共振結果。這樣的見解，不過是正確的廢話——因為包括深圳、南京、蘇州、武漢等幾乎所有頭部城市都有產業升級，都有人口凈流入，都出臺了一堆的樓市提振政策，為什么它們的熱度比不過杭州？

那些習慣用宏觀視角去解讀樓市的人，看起來很高大上，但其實不得要領；樓市的很多現象，往往要從微觀層面著手，才能找到根源所在。

有人說，那是因為杭州撞上了「城運」，你看風馳電掣的DeepSeek啊，如火如荼的宇樹機器人啊，把杭州推向了「硬科技高地」。這么說沒錯，硬科技確實能增強公眾對于城市前景的信心，但硬科技跟房地產這兩者之間終究隔著好幾層的邏輯關系。

還有人說，杭州地王頻出，地價上漲會增強買房的緊迫性。這么說也沒錯，但地王頻出也是樓市熱度的一個結果，我們該追問的是，為什么會地王頻出？

杭州樓市小陽春的關鍵原因是：「取消限價」的政策效應正在顯現，「取消限價」帶來了地價與房價的假性上漲。

半年前〔2024/10/9〕，杭州正式發文取消新房限價。自2016年住建部推行新房限價以來，杭州的一二手房價格倒掛現象日益嚴重，搖號搖中一套房就能躺著賺幾百萬甚至上千萬，屢屢上演。取消限價，原本被死死摁住的新房價格，當然要回彈——即便杭州的二手房價也在暴跌，但不少樓盤在暴跌之后仍然明顯高于當初的政府限價。

所以，杭州新房價格上漲，是「取消限價」之后的自然回彈，這種回彈當然只能算是假性上漲。

同理，地價上漲，也是因為杭州取消了土地限價。過去這些年，杭州的地價也是被行政之手死死摁住——綠城·鳳起潮鳴地塊的樓面地價紀錄〔45368元/㎡，2016/3/23〕，竟然能保持了八年之久。

所以，杭州地王頻出，地價上漲，也是「取消限價」之后的自然回彈。

地王頻出，新房價格上漲，不僅讓購房者產生了出手買房的緊迫性，而且也讓房企產生了一些些恐慌心理，拼命在杭州拿地。就情緒生成機制而言，房企與購房者并無區別，房企不見得有比購房者聰明多少。

還會有低谷

現在，你回頭再看我們最初提出的那個問題：杭州樓市挺有熱度的，為什么還要再出新政策？

答案已經很明了了：杭州樓市的熱度，不過是「取消限價」之后的自然回彈與假性上漲；等到這一輪自然回彈結束之后，如果沒有新政策及時追加，杭州樓市將重又陷入行情低谷。

我們說的新政策，是指那種有效且有利的政策措施，而不是像現在這種微調契稅的小補丁。

當然，有效且有利的政策措施，根本不在地方政府的權限范圍之內。

不過，我們都不用著急，他們遲早會想明白的。

我們能看到的景象是：「棚改2.0」版本遲早會重新上線……下次再寫。

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2025/4/18

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科