2025年4月15日，國務院總理李強在北京調研，他在考察北投科創人才社區公寓后的一席話，令北京樓市都“豎起了耳朵”。因為李強總理除了強調“當今和今后后一個時期，我國房地產仍有很大發展空間”之外，還有另外一句話：

要聚焦城市新市民，住房困難群眾關切，調整并完善相關政策，支持居民剛性和改善性住房需求。

這句話顯然給了房地產市場很大的期待空間。不久之后，業內“小作文”再度來襲，聲稱北京有望繼續優化調整現有限購政策。

在此須要重點強調，這是一則市場中的“流言”，迄今為止，權威渠道都沒有現有限購政策明顯繼續優化調整的信息。我們在這里討論的，也并非是有或沒有這樣的調整，而是從市場和技術層面，探討政策措施效力的銜接和延續問題。

時至今日，北京仍然是全國執行樓市限購政策最嚴格的城市。去年4月30日，北京住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》（下稱《通知》），提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

至今很快將滿一年時間。

一紙《通知》，將北京樓市劃分成了“五環內外”兩個區域，從政策口徑上看，五環以外市場的“水”由此變得比五環以內多。時近一年，這一政策措施效果如何？

必須承認，這項措施對于活躍五環以外北京房地產交易還是起到了很大的正向作用。政策調整是在去年二季度的第一個月末開始的，應該說，在當季度就見到了效果。

郭毅老師提供的市場監測數據顯示，2024年二季度，北京樓市五環以外區域新房項目總共成交6176套，成交金額414.05億元，分別比2024年一季度增長21.36%、23.02%。這個趨勢也延續到了三季度，6785套的成交雖然環比增幅只有1.03%，但成交仍在活躍，比當年一季度仍是漲幅喜人。

圖表1-五環內外2024年一季度~2025年一季度新房成交套數、金額情況

從這兩個季度看，政策措施實現了初衷，市場反饋積極。至于三季度環比漲幅減弱，完全可以用市場消化政策效用理解，并不意外，也完全正常。

五環外市場真正的成交高峰，是在2024年第四季度。這個季度，五環外新房成交量環比激增61.83%，成交達到10980套，成交金額更是增長到729.19億元，增幅高達81.37%。

去年四季度的喜人業績，一方面源于之前限購政策調整的效用持續釋放，但與926政治局會議后陸續落地的降首付、降利率等一系列“止跌回穩”舉措相關性更大。應該說，優化調整限購+落地穩定樓市多項措施的“分步走”，一起構成了這多半年以來北京樓市止跌回穩的堅實基礎。北京市“小步走”，“不停步”頗有收效。

應該注意到，宏觀環境不確定較強條件下，市場對政策措施利好因素“消化”的速度相對較快。今年一季度樓市成交量同比2024年同期，仍有較大幅度的增長，表明企穩大勢持續。但是，相較于去年四季度，五環以外——這個限購政策調整的紅利區域——新房市場成交卻有下滑。

市場監測數據顯示，2025年一季度五環以外新房成交7250套，成交金額464.31億元，較之于去年四季度下降明顯。

這其中有兩個因素值得考慮，其一是一季度有春節長假，真正銷售期較短；其二是2024年9月末大力度的樓市支持政策使得四季度數據基數變高，從而形成了較為明顯的差距。不過，即便如此，在市場預期還相對脆弱，整體外部環境還受到貿易戰影響的背景下，如此市場層面的變化，還是應該引起足夠的重視。

作為約束性措施，限購工具自誕生起，即以遏制房價上漲，驅離投資投機資本為目標。因此，任何一次限購政策的調整，最為讓人擔心的，就是房地產市場波動。北京作為首都，全國樓市的風向標，就更是如此。

調整限購政策一年后，房價是否波動？或者說是否受到明顯影響？

在資產價格強勢周期中，房價“量在價先”，成交量大幅增長，必然帶來價格上揚。不過，當周期切換之后，這一規律已經失效。2024年四季度，雖有限購調整和大力度支持樓市措施的“雙重加持”，北京樓市成交量環比激增，但是，2025年一季度房價水平仍保持總體平穩。

1月，北京新房成交價格環比下降0.4%，二手房成交價格環比上漲0.1%；2月，北京新房成交價格環比上漲0.1%，二手房成交價格環比持平。直到3月，新房和二手房成交價格環比出現明顯上漲。這是因為海淀的功德寺地塊等價格較高的少數項目相對集中入市網簽，拉高了成交價的平均值。而且，即便如此，諸如功德寺這樣的項目，新房較周邊二手房價還是“倒掛”。

今年一季度的市場，是“一九分化”的市場，市場看似熱鬧，但并未雨露均沾，市場中的大部分項目銷售實際上仍十分艱難。如此環境，不可能重演之前“量在價先”的一幕。

之前的限購調整沒有帶來房價上漲、市場波動，即便再對限購政策的范圍、力度做進一步優化，只要幅度得當，也難以引發房價波動，這是我們依據市場監測數據和市場當下態勢做出的判斷。也就是說，當下沒有必要擔憂調整限購政策引發上漲。

還有另外一重因素需要考慮。今年一季度以來，北京土地市場火熱，多個高總價地塊成功出讓，開發商拿地熱情高漲。不完全統計，北京一季度住宅、商業用地土地出讓合同收入約在367.28億元左右。

圖表2-北京一季度主要住宅、商業用地出讓情況（藍色為近期準備入市項目）

以3~4個月通行周期推算，一季度出讓的這些地塊，大致會在接下來的幾個月，較為集中入市，從而在市場上形成一波小的供應量波峰。由于拿地時地塊都不限價，不少地塊成交價較高，因此，入市時高價位段集中“撞車”的情況也有可能發生。

去年二季度中后期到四季度的市場狀況穩步改善，一方面是由于政策支持下的預期向好，另一方面也與開發商投資萎縮，市場供應量相對減少有關。一旦供應量加大，而市場基本面仍維持常態，由于一季度入市的高價項目已經消耗了大量北京樓市的改善性需求，那么，供應量小高峰到來時，市場庫存去化進度和力度都有可能受到影響。

由于大型央國企開發商大額授信、融資都集中在年初，到中后期均需要回款平衡現金流，如果市場去化速度放慢，開發商要么降價去庫存，要么縮減開支，兩者都將直接影響企業在土地市場的支付能力，土地市場在一定程度上，也可能受到影響。

這一點不應忽視，畢竟供地計劃上還有若干地塊等待掛牌出讓。

因此，政策措施應有提前量和準備期，對沖潛在的市場波動風險，以形成足夠厚度的安全墊。正如政府工作報告中提到的：“持續用力推動房地產市場止跌回穩”、“更大力度促進樓市股市健康發展”的總體目標。

未雨綢繆，有的放矢方是科學之舉。

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