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大家好，我是地產高富帥。

這幾年國企央企慢慢成為房地產行業的風向標，每年都有一批國央企慢慢受到大眾熟知并且開始關注，從2023年開始，越秀地產作為粵系軍團之一，這幾年爆發力十足。

從2024年開始，越秀地產也從早期大規模的輻射全國漸漸轉型強深耕區域戰略，特別是在四大一線城市開始強勢回歸，勢頭非常兇猛。

從投資邏輯細節可以看到，土地儲備方面北京，上海，廣州，杭州，等核心城市漸漸成為主力，并且在銷售端口也漸漸回升。

從2024年國央企陣營披露的年報來看，越秀地產的數據也比較亮眼，越秀地產2024年實現864億元營業收入，同比增長7.7%。

越秀地產去年核心凈利潤達15.9億元、歸母凈利潤保持在10.4億元；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞行業排名穩居第8位。

整體來看，在一眾國企央企陣營里面，不管是營收還是利潤，越秀地產都還是可圈可點，進階前十之后的越秀地產會更加從容一些。

就在近期，越秀地產在總部再一次完成了一次“起立坐下”，地產一品塘也有過獨家報道（）。

越秀地產在總部層面合并了多個職能，更加精細化的集團管控也是未來房企必須做的核心工作，這也是邁進前十之后越秀下的第一步棋。

之前越秀地產在大灣區有四個區域公司，2023年合并成兩個區域之后，也一直保持兩個區域公司的整體編制。

在前段時間越秀總部調整組織之后，內部也有一些聲音傳出，廣州區域與灣區區域會不會合并，近期官宣也給出了最新的回應。

越秀地產在近期對大本營兩大區域高管做出了部分調整，原越秀地產灣區區域董事長梁睿調回廣州，原廣州區域董事長徐琦調任灣區區域擔任區域董事長。

這樣就意味著兩個區域公司暫時不會合并了，但是整體業務來看，灣區區域確實發展過于緩慢，存量去化難度大，而且已經好幾年沒有拿地動作。

對于廣州區域來說，最好的消息就是來自前卓越集團總裁沙驥榮升區域一把手，這位前萬科舊將也終于證明了自己，從集團總裁到區域總裁并沒有降低身價。

沙驥，78年出生，2004年畢業于東南大學建筑工程專業，以碩士的學歷直接加入萬科，萬科新動力的身份在當時還是非常有含金量的，萬科的雇主品牌也是行業頂尖。

2004年開始，沙總也基本上都在西南區域工作為主，從一個職場新人一直到擔任萬科成都總經理，沙總也經歷了11年時間。

2015年擔任萬科成都總經理的幾年內，從布局“城西戰略”，率先啟用事業部內部管理機制，成功首開萬科城，隨后拿下236畝郫縣大都會地塊，國賓潤園、錦西潤園四個項目，占據城西市場的大半壁江山；

這個時候的萬科成都也迎來了市場與口碑的雙豐收，可謂是沙總職業生涯的最高光時刻，業績方面，直接帶領萬科成為當年成都市場銷售金額首個突破百億的房企。

這是沙驥在成都成就的高光時刻，但對于如他一樣的職業經理人而言，有機會一定是向更高處走，況且這個時期的地產行業仍然還是上揚市場，機會還是很多的。

2018年3月，沙總加入號稱“深圳CBD之王”的卓越集團。彼時，其職務為副總裁，分管大運營和西南區域，事業從西南區域正式轉向大灣區。

此刻的卓越集團，正是新老高管交接的歷史性時刻，或許每個老板心中都有一個千億夢吧，卓越的李華似乎也想在這一時期抓住最后的機會。

加入卓越集團僅一年，沙驥迅速升任集團執行總裁，也得到了卓越內部員工的一致肯定，也證明了自身的價值。

不過似乎命運也是無奈的選擇，卓越在更換了一輪高管之后，突然又空降了另外一個明星高管陳凱擔任執行董事長，一山不容二虎的狀態，似乎也顯得非常微妙。

在經歷了兩年的合作磨合之后，沙總2024年春節前最終選擇了離職，或許是對行業的整體研判，選擇加盟越秀這種頭部國企似乎也就不難理解。

本次沙總扶正之后，整個越秀集團的高管形成了四足鼎立的核心局面，旭輝，龍湖，萬科+越秀老人的局面應該是未來越秀經營班子的最核心力量。

另外值得關注的，越秀地產在廣州又新增了一個項目公司，集團決定成立里仁洞重點項目管理平臺，由地產總部直接管理。

并且直接調任梁睿擔任里仁洞重點項目管理平臺的副董事長，集團總經理朱輝松親自掛帥平臺董事長，可見應該是集團一號位項目。

小編也順便查了一些資料，里仁洞重點項目管理平臺其實就是位于廣州萬博區域的一個超級大項目組團，或許也是未來廣州越秀的一個超級糧倉。

近期里仁洞項目正式公布案名：越秀萬博城，在去年開始正式亮相，越秀萬博城作為廣州城市發展的重要項目，其在助力區域完成使命方面發揮著關鍵作用。

從規模上看，里仁洞舊改規劃建設總量達到了約391萬平方米，包括復建住宅和融資住宅等多個部分，加上公建，軌道交通，學校配套等。
項目將以POD+TOD+EOD為核芯進行開發，打造一個全新的3D超核社區。這種模式不僅結合了交通樞紐的開發，更注重與周邊環境的融合，或許是廣州未來又一個超級明星項目。
從整個廣深兩地如今的發展趨勢來看，綜合城市運營是房企能否持續活下去的關鍵這也是越秀地產本次強勢布局萬博的核心原因，賺快錢時代應該結束了。
在深圳市場，華潤置地就做出了一條自家特色的城市運營之路，大沖舊改的成功也讓華潤置地傲視群雄多年。
更值得關注的是，華潤置地的總裁徐榮就來自深圳規劃核心部門，未來華潤置地在很多城市的有類似大沖舊改的城市運營項目，這步棋確實走的妙。
如今越秀本次在城市更新，城市運營方面的大手筆投入，也讓市場看到未來城市更新賽道的更多可能性，但是前提是有足夠的市場影響力與資金實力。
大灣區已經是一個超級成熟的存量市場，如果完全依靠招拍掛賺快錢，很顯然都會面臨算不過賬的尷尬，這也是很多外來過江龍房企退出市場的原因。

十年時間，越秀地產從一個年銷售金額不到200億的地方國企，成長為千億規模的全國性品牌房企，特別是近幾年進步神速。

這些建立在行業大環境波動、競爭對手被動消亡的基礎之上。特別是在廣州區域，曾經的華南五虎全部陣亡，如今能夠與越秀扳手腕的也只有保利發展。

就算還未官方暴雷的合生珠江系，但考慮銷售、土地規模、背景實力，均無法對越秀地產構成威脅。

未來廣州市場，基本是由越秀地產與保利發展平分秋色。只是在高增長背后，全行業陷入的困境也會對越秀地產產生影響。

越秀在很多城市也陷入了存量去化危機，比如早期重點布局的灣區區域，旗下布局的中山 珠海，東莞等地，也存在不小的虧損情況，深圳市場如今仍然還未打開。

華東區域作為前幾年對外布局的第一梯隊區域，前面幾年確實承擔了越秀的大半業績表現，不過隨著上海拿地的難度增加，越秀在華東區域的可增長空間也會被同行擠壓。

本次越秀集團直接操盤項目，這在大規模房企里面也是實屬罕見，這也間接說明如今越秀是徹底押寶一線城市了，規模的擴張需求仍然持續。

本次調整完畢之后，越秀在大灣區的團隊還是相當有競爭力的，2025年的10強房企里面，還會有越秀的名字嗎，我們靜候佳音。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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