全國房價泡沫，真的擠完了！

這是過去幾個月老楊一直在反復強調的事，但發現很多網友在我的自媒體平臺留言，表達反對觀點。

今天，咱們就通過數據和模型，全面分析一下中國的房價泡沫情況。

過去三四年，老楊構建了房價泡沫指數，并不斷完善其內涵。

目前，房價泡沫指數包含三個分指標：房價收入比、租售比、房價周期波動因子。

首先，從三個細分指標說起。

房價收入比顯著超調

第一個指標是房價收入比，很多朋友應該比較熟悉這個指標。

它是衡量一國或地區房價泡沫的核心指標，通過將房價水平與當地居民的收入水平進行比對來反映房價情況。

過去三年，隨著全國房價明顯下跌，房價收入比快速下滑，2024 年已降至 10 倍，創下過去多年的新低。

但僅靠這個數據還不足以說明問題，我們將其指數化，這樣就能進行更深入的分析，還能與歷史數據進行對比。

當全國房價收入比指數大于 0 時，說明房價收入比偏高；小于 0 時，則說明房價收入比偏低。

從相關圖表中可以看到，房價收入比呈周期性波動。

例如，2012 年 - 2016 年房價收入比指數為負值，表明當時不存在房價泡沫。

2017 年 - 2021 年，隨著房價大幅上漲，房價收入比偏離合理區間，房價相對收入被高估，這說明房價存在一定泡沫。

2023 年 - 2024 年，房價收入比快速下滑，進入負值區間，尤其是 2024 年的 -164，超過了 2015 年，創下過去多年的新低。

從房價收入比指數這個指標來看，當前我國的房價收入比不僅合理，甚至處于低估狀態，相比 2015 年還要更低估一些。

租金收益率仍存高估

第二個指標是租金收益率，它是將租金水平與房價水平進行對比。

如果把房價類比為股價，股價會有波動，時而上漲時而下跌，而租金就相當于股票的股息率。

很多上市公司每年會給股東分紅，房產也類似，不管房價如何波動，都能產生租金收益，我們可以通過租金收益率來衡量房價是否偏高。

下面這張圖展示的是全國 50 個大中城市的租金收益率走勢圖。

2014 年租金收益率最高，達到 3% 。

之后隨著房價持續上漲，2021 年 - 2022 年租金收益率降至 1.8% 左右。

2023 年以來，租金收益率有所回升，當前處于 1.9% 的水平。

目前 1.9% 的租金收益率相比歷史上 2.5% - 3% 的區間確實偏低，這意味著房價相對偏高。

我們對租金收益率進行指數化處理，得到租售比指數。

在 2016 年之前，租售比指數基本都是正值，正值代表租金收益率水平比較合理，沒有被低估。

但 2016 年下半年以來，由于房價漲幅超過租金漲幅，收益率持續下滑并維持在偏低位置，導致租售比指數進入負值區間，這表明租金收益率偏低，相比租金收益，房價顯得偏高。

目前租售比指數是 -80 多。

不過大家要知道一點，雖然目前全國大中城市的租金收益率只有 1.8% - 1.9% ，但當前全國的利率，比如國債收益率也處于歷史較低水平。

以中國十年期國債為例，其收益率去年已跌破 2%，現在處于 1.6% - 1.7% 左右的水平。

也就是說，投資國債的收益率已經略低于持有房產的收益率。

從利率大環境來看，目前的租金收益率并不算特別低。

房價周期波動指數處于低估區

衡量房價泡沫的第三個指標，是房價周期性波動因子。

因為房地產市場存在周期性波動，我根據房價漲幅的歷史波動規律進行模型化處理，得出全國 50 城房價周期波動指數。

該指數從 2024 年 8 月份開始進入負值區間，當前為 -70，這表明房價已經不存在泡沫。

而在過去，從 2016 年下半年到 2024 年上半年，從周期波動角度看，房價存在泡沫，處于被高估狀態。

房價泡沫擠完近一年了

綜合上述三個細分指標 —— 房價收入比、租金收益率、房價波動因子，我們可以測算出全國房價泡沫的總體水平。

下面這張圖展示的是全國房價泡沫指數。

2014 年 - 2016 年上半年，該指數為負值，說明當時房價沒有泡沫，甚至被低估。

2016 年四季度 - 2024 年初，我國房價存在泡沫，其中 2021 年三季度泡沫達到最高峰。

此后，房價進入擠泡沫進程，到 2024 年 5 月份，泡沫終于擠完了。今年 3 月份的房價泡沫指數是 -58，相比 2015 年二季度的值還要高一點，這意味著目前房價低估的程度還沒有超過 2015 年上半年。

但按照目前房地產市場的走勢，我估計房價泡沫指數還會繼續下降，肯定會超過 2015 年上半年，屆時將創下過去 20 多年的歷史新低，這表明房價將嚴重超跌。

房價超跌之后，繼續下跌的空間會變小，而止跌反彈的動能會增強；也即離房價止跌將越來越近了。

我們可以繼續觀察一段時間。