@深圳買房計劃 查了近期深圳新房庫存，發現短短一年時間，深圳庫存從去化周期41個月，銳減到只夠賣5個月。

對于這個結果，有人樂觀評論道：牛回速歸，深圳樓市真的穩了！

也有買房人憂心忡忡：市場不卷，部分開發商開始漲價+回收折扣。

全市新房僅夠賣5個月！

截至到2025年4月16日， 深圳預售一手住宅庫存剩余2.61萬套。

大家可能對這個數據沒概念，跟你們說一個數據就懂了：

打新最火的2020年，全市的住宅庫存量也就維持在3.3萬套左右。

需要注意的是，去年9月庫存有5萬套，到12月降為3.8萬套，如今僅剩2.6萬套。算上去年9月到現在的預售2.15萬套，7個月下來，一共消化了4.55萬套房源。（數據僅供參考）

按近6個月平均網簽套數5122套來算，去化周期約5.1個月，遠遠低于18個月的警戒線，也低于去年同期的41個月。 （Ps.庫存時間僅供參考）

細分到各個區，除大鵬、深汕外，其余區的去化周期均在20個月以內。

從數據來看，11個區可分為四類：

房子少但很搶手：

南山、福田、羅湖、鹽田。這些地方房源有限，不過地理位置優越，配套設施完備，并不愁賣；

房子多但銷售快：

光明、龍華、寶安、龍崗 作為典型的剛需區域，房源充足，因靠近市區，價格合理，不愁銷路；

房子多但銷售慢：

坪山。坪山房源較多，且遠離市區，難以承接大量外溢客源，所以銷售緩慢；

房子少且銷售不佳：

大鵬、深汕特別合作區。盡管深汕和大鵬房源不多，價格也親民，但兩區人口稀少，遠離深圳市區，僅靠本地購房者難以支撐市場。

庫存均價中，除了羅湖、南山、福田均價8萬以上，其他區均在6萬以內，最便宜的是深汕合作區，均價1.2萬/m2。

值得注意的是，光明不管是庫存均價、套均總價還是中位數總價，都已經超過龍華和龍崗。

漲價1.7萬/㎡，開發商開始飄了？

新房庫存走低的原因，除了去年的新政帶 來了一波久違的成交高峰，更重要的原因是 深圳放緩了土拍節奏。

截至4月17日，深圳今年僅通過招拍掛方式出讓了1塊宗地。

回顧去年，全年也僅有6宗住宅用地出讓，去除深汕特別合作區的1宗，深圳本土的住宅用地供應僅為5宗。與2023年相比，這一數字縮水了三分之二。

哪怕現在出讓土地，最快也要到明年初才能入市。

顯然，今年新房供應將會持續萎縮，買房人隨便挑的時代過去了。

此外，拋開部分非核心區來看，庫存下降帶來的最大的明顯是，部分 開發商心態從"以價換量"轉向"控量保價"， 通過價格上調來提升利潤空間。

典型案例如上周入市的 前海時代三期尊 府備案均價11.55萬/m2，和2023年底入市的大戶型備案均價9.85萬/㎡相比，價格上漲了約1.7萬/㎡。

在折扣策略方面，開發商普遍收緊優惠力度。 核心區域新盤已難見85折開盤，目前88折已成最低門檻，就連順銷中的項目也都開始回收折扣。

如北站的中洲迎璽三期，開盤時是88折優惠，到了4月開始回收2個百分點，這至少意味著購房成本要比原來買入價格貴出10多萬以上。

如龍華的中建鵬宸云筑，第二批備案均價6.12萬/m2，綜合折扣93折，折后均價5.7萬/m2，而第一批折后價約5.3萬/m2，相當于每平米漲價4000元。

即便如此，項目去化率仍達98%。

雖然上周深圳住建局公示了二季度計劃入市商品房房源信息，共有23個新盤，共計9820套住宅。

套數看似很多，但仔細盤下來，能選擇的優質新房并不算多，大部分還是加推的項目。

南山有3個待售住宅盤——翰熙典居，為桂廟新村舊改，在深大旁、深圳軟件產業基地附近，計劃推出280套房源，建面約105-135㎡3-4房，缺點是項目整體容積率約11.4。

其次是灣啟紫荊府則計劃加推，約400套房源。

寶安新安和寶中片區難得上新：

其中珺悅名都屬于寶城25區及新安25區舊改一期項目，將推售兩批產品，住宅供應約261套，上一次新安片區上新還是在2021年。

保利此前拿下寶中宅地建設瑧譽府，也計劃于二季度入市，將推410套。

龍華核心區計劃入市的2個新盤同樣屬于加推項目：

位于民治的鵬宸云筑，前兩次入市取得“日光”和去化98%的成績，這次加推494套。

北站片區的中洲迎璽也即將加推492套。

此外還有龍崗大運的日光盤閱云境廣場，加推246套。

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