好政策一波接一波，為什么有的房子還是賣不出去呢？

這個問題很頭疼，后臺咨詢賣房的很多，降首付、降利率、取消非普住宅認定，政策確實讓成交近半年回暖了不少，但不可否認的是，仍然有不少業主的房子掛了大半年還沒賣出去，我通過一個粉絲的提問，給大家分析一下在利好政策下，那些遲遲賣不出去的房子該怎么辦？

房姐，您好，我有一套農光里的房子，60平米的兩居室，戶型挺好的，去年11月份掛牌，現在還沒賣掉，最近看房的人都很少，想問問您有什么好的辦法嗎？

房姐回復：

農光里確實是個兩極分化比較嚴重的小區，我特意看了一下近一個月農光里的成交量，在北京二手房成交榜上排在第6位，成交了36套，套均價313萬，說明流通性確實不錯，賣得出去。

但我又看了一組數據，農光里掛牌量達到99套之多，加后臺足矣100多套。

這就是房子遲遲賣不出去的一個重要原因——競爭太激烈了，農光里坐標在朝陽勁松那一整片區的老小區，實在是太多人想脫手了。

農光里的優勢很明顯：距離地鐵10號線勁松站僅300多米，年輕人最需要的就是地鐵通勤，尤其在人群密集的朝陽區，地鐵是出行的首選通勤工具；其次就是總價低，300多萬就能在朝陽三環邊上買到一套2居室，簡直就是打工人的福音，這也是農光里一直以來成交量能排進全北京前10的主要原因。

但該說不說，農光里的缺點也很明顯：房子實在太老了，雖然便利性很強，但老舊幾乎掩蓋了它所有的優點；通過掛牌量，庫存加后臺100多套，說明拋售的人太多了，已經打起價格戰了，所以，沒點策略，你指定是很難賣出去的。

我再看了一下農光里的價格走勢

掛牌均價在5.54萬/平方米左右，這半年來幾乎紋絲不動，最高點也就5.59萬/平方米，即便是9.30政策之后，對價格沒有任何帶動，這就明確說明了市場對老破小的態度——即便政策再好，也很難掀起太大的浪花，畢竟趨勢就是追求品質。

聽到這兒，你心里肯定不舒服，但是房姐不說實話，那就是在忽悠你，我給你幾個實操建議，不一定全對，但絕對是實戰出來的：

第一:降價不是唯一出路。但是很重要的出路。我看過農光里最近兩個月的成交，基本都是以比掛牌價低10%左右的價格成交的，所以你要有心理準備，如果按照5.54萬/平米的均價計算，一般成交時至少要低5000元/平米，你的60平米房子至少要比周圍同類房源低20-30萬才能快速成交。

第二:重新裝修一下。這個可能成本高點，但是有顯著效果。去年我有個客戶在農光里的房子掛了5個月沒賣出去，簡單裝修了一下，換了地板，刷了墻，一個月就賣出去了，當然也降了價，但裝修確實加快了成交速度。

第三:找一個有資源的中介。老破小的銷售實際上靠的就是買方資源，要找那種在三環有大量客源的中介，因為現在房源太多了，要保證能被買家看到的概率。

第四:錯峰賣房。你去年11月份掛牌時，正趕上9.30政策，成交也多，但掛牌也多，大量的好房子流入市場，買家都挑肥揀瘦呢，老破小自然就靠后了。我建議你現在先撤牌，等下一波窗口期，應該快了，那時候市場又會有一波流量。

第五:包裝亮點。農光里最大的賣點就是地鐵和低總價，但這些賣點人人都會說。我建議你挖掘更多的亮點，比如附近的配套，或者把你這個兩居室的戶型特點突出出來，很多老小區的戶型反而比新房實用，這點要充分展示。

總之，賣農光里這種老房子，價格一定是第一位的，定價一定要有競爭力，其次是宣傳要到位，一定要讓房子亮點被足夠多的人看到，老破小是目前市場最艱難的房子，但只要價格合適，永遠有人接盤，畢竟剛需永遠存在。

我說句略狠的話，這種老破小一定是越早賣越好，越往后遇到的只會是更激烈的價格戰，北京還有那么多新房子在建，品質住房越來越多，雖然老房子有地段，但即使政策利好再來一波，也翻不起什么大浪了，如果你真的很著急賣，不妨考慮我們的全流程委托賣房服務，客觀地說，專業的事情交給專業的人，效率會高很多。