2025年是棚戶區改造類征收項目持續深入開展的一年，未來3年同樣不會例外。在當前城市范圍已超過農村的背景下，這類“改造”項目無疑已坐穩了征收拆遷領域的頭把交椅，成為每一個居住房齡超過20年的老百姓隨時可能碰上的事情。本文，拆遷律師結合近期的辦案實踐，為大家總結歸納改造項目中的5種情形。只要一露頭，征收就合法不了，你就可以考慮著手依法維權了！

維權重要指標：征收補償決定不合法。

拆遷律師曾多次撰文指出，在一起改造類征收項目中，征收補償決定是分量最重、對被征收人權益影響最直接的一份行政決定。依法撤掉它，幾乎是維權成功所必需，否則你的房屋就會被直接司法強拆掉。

《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》

第六條

征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予執行：

（1）明顯缺乏事實根據；

（2）明顯缺乏法律、法規依據；

（3）明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；

（4）明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；

（5）嚴重違反法定程序或者正當程序；

（6）超越職權；

（7）法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

需要指出的是：上述規定雖然是管是否司法強拆房屋的，但其衡量標準同樣可作為判斷征收補償決定合法性的重要依據。廣大被征收人在選擇維權時可以“對號入座”一下，看看自己面臨的征收、補償安置局面是否有存在上述情形的嫌疑。

5類常見違法情形大曝光：

情形之一、二：所涉項目明顯不屬于棚戶區改造性質

首先，棚戶區改造項目原則上只適用于城市國有土地上，農村集體土地征收及其房屋拆遷不應適用這一名義，當然已被納入城市規劃區的城中村改造項目除外。

實踐中，許多地方人為肆意擴大棚戶區改造實施范圍，將城邊村、城郊村集體建設用地上新建的獨幢二層小樓納入棚改范圍，這顯然是行政目的不當的錯誤做法。肆意混搭、亂用征收程序的做法，更可能涉嫌對《土地管理法》規定的架空，是一種并不鮮見的征收違法行為。

其次，一些地方存在將新房當作棚戶區予以改造的做法。需要強調的是，房齡在20-30年這一階段的很多樓房尤其是簡易樓、筒子樓之外的單元樓，根本不存在“棚戶”這一概念所涉及的任何情形，消防、房屋質量并不存在嚴重隱患問題。對它們實施棚改，顯然是打錯了算盤。決不是說地方規定了20年以上，就理解為只要房齡超過20年就可以被棚改。

對這類“被棚改”亂象，被征收人可通過起訴房屋征收決定的方式來進行救濟。若錯過了這一救濟期限，在訴征收補償決定時仍可以將其作為理由提出。

情形之三：房屋征收評估時點嚴重“前滯”

“前滯”這個詞是拆遷律師生造出來的，與“滯后”語義相反。《國有土地上房屋征收評估辦法》雖明文規定房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。但實踐中，許多此類項目卻因長期延宕而遲遲不作出征收補償決定，待到三五年甚至七八年后作出補償決定時，當地的房屋價格已是大幅躍升，補償決定卻仍然固守多年前“征收決定公告之日”這一時點作出，這無疑是對被征收人極為不公的。而這種長期拖延的形成，只能由市、縣級人民政府承擔其責任。“久拖不決（征收補償決定）”期間的房屋價格上漲，理應由對征收項目負有實施職權的政府一方“買單”。

對于此種情形，被征收人可及時起訴征收補償決定，明確提出要求市、縣級人民政府以實際作出補償決定時點的被征收房屋類似房地產的市場價格為標準，重新作出補償決定。這樣做才符合“最大限度保障被征收人合法權益”原則的實現。

情形之四：補償安置項目“缺項”，變相剝奪被征收人補償方式選擇權

近期拆遷律師代理的棚戶區改造類案件中頻頻出現了這樣的現象：只允許被征收人選擇貨幣補償或者領取“購房券”，卻以各種理由不安排房屋產權調換；安排了房屋產權調換，但沒有就近地段、改建地段回遷而全是幾十公里之外的外遷；以安置房是現房為由拒絕向營業性用房的所有權人支付停產停業損失費用……這些情形均可能導致被征收人的補償方式選擇權受到減損，明著是能選實則是沒的選。而根據590號令規定的精神，此類“歪腦筋”均禁不住法律的推敲。

情形之五：出現“拆違”“解危”等行政目的不當情形

這兩種均是棚戶區改造征收項目中對被征收人權益危害最大的違法行徑。其危害性強就強在一旦違建、危房的認定成立，被征收人將可能面臨補償權益的極大幅度減損，甚至有可能最終只能獲得一些“磚頭瓦塊”堆起來的重置成新價補償。拆遷律師愿在此冒著重復、啰嗦的風險再一次強調，一旦涉案房屋被納入某個棚戶區改造征收范圍，對其的拆除、補償就應適用590號令規定的程序和標準，而決不應再引入拆違、解危排險這類“名頭”來變相實施違法拆遷。一旦被征收人收到了責令限期拆除通知、決定或者所謂的“解危通知”，一定要第一時間拿起法律的武器進行訴訟維權，堅決阻滯這類惡劣違法行徑的繼續上演。只要能將案件轉入到司法審查程序，保住房屋，被征收人獲取滿意補償就仍然保有較大的希望。

律師提醒：

拆遷律師最后想提示大家的是，棚戶區改造項目的依法維權目前有逐步精細化、深入化的態勢，一些看似“細枝末節”的程序性違法都可能“積土成山”，最終導致補償決定依法被撤。譬如對房地產價格評估機構的選擇這一環節，以往就容易不被人重視，如今卻已白紙黑字被寫在了一些省高院撤銷補償決定的裁判文書里。依靠法律，做細工作，令違法的征收方付出代價就絕不只是空談。