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問答425期

今日二手房撿漏房源推薦：

頭頂曲江招牌，從當年一度33000+跌回當下17000+，曲江二期跌出性價比，地鐵，商業，公園齊全，房齡，戶型還算主流，是不是西安剛需首選，中午12點，直播間聊聊！

問：有沒有可能招商西安璽賣3萬，望江府還是望江府？

答：打一個不算恰當的比喻，小時候你和強東是鄰居，現在東子發達為CEO了，你還在老家種地，所以你和東子的關系是什么呢？

招商拿地之前，奧體區域的改善頭牌，毫無疑問是融創望江府，尤其是臨河一側的大面積端廳，外立面審美放在今天也是頭牌。

但融創當下的保交付處境，外加明顯有代溝的產品，注定兩個不是一個體量的競爭關系。

（融創望江府立面實景）

如果融創如當年一切正常，交付超預期，產品也新潮，物業服務也優秀，僅是三代住宅，二手房選望江府的不會少，但如今“廉頗老矣，尚能飯否 ”？

買融創，當年價格低，且位置很絕版，又保交付，也享受到了奧體發展紅利。

而對西安璽而言，憧憬二手賣三萬，得看市場實際成交，目前25000+均價，400萬門檻，已經是港務區最貴的房子了，甚至大戶型預算也能夠到金茂璞逸曲江。

(招商西安璽實景）

能買西安璽，地段是基礎，核心是產品不錯，交付有保障，外加稀缺周邊往后無備選，成本改善本就選擇范圍很小，遍地剛需房，好不容易冒出來了純改善，鳳城八路、十路、浐灞半島住的，不都過來了！

西安璽的故事，和當年自然界河山的搖號熱銷，沒有本質區別！

問：房哥，現在臨潼的房子能撿漏嗎？

答：最精明的開發商，已經用“不拿地”放棄了這個想法，最真實的房東，已經用虧錢立場杜絕了這個幻想，你現在說去撿漏？

諸如臨潼、高陵、咸陽、鄠邑、涇陽、三原、藍田這些外圍區域，本身人口在流失，房地產的底子就很弱，吃的也都是西安的房價和需求外溢，只有在市場最火熱，房子漲價兇，且主城區嚴格限購的時候，才有需求，比如2018-2021年。

而21年以后，臨潼幾乎沒聽說什么熱門小區，也幾乎沒有開發商進場拿地，直到最近才恢復，已經說明了這個市場，房價的巨大波動了。

以曾一度熱門的旅游度假區為例，有地鐵9號線，有曲江操刀，有好的城市面貌和商業，也有融創桃源府這種低密小區，目前的二手房如何呢？

（驪山下的院子二手房，來源：貝殼）

融創 桃源府在售8套，都是合院，單價44803元/㎡起，總價550萬起，無成交，中海閱驪山二期，小高+疊拼，單價10098元 /㎡起，總價116萬起，驪山下的院子，小高層，單價11840元 /㎡起，總價138萬起。

你會發現，這種低密疊拼類的，雖然成交少，但價格并不低，也沒有大漏可撿，基本買來就是養老，自住的。

而冷門區域，非度假區的，藍光長島國際社區，二手門檻小高層，到了6900+，總價80萬。

問：西安四代住宅遍地，三代住宅小區會不會被淘汰？

答：有點像油車和電車現在的競爭關系，老司機堅定認為油車有靈魂，有掛擋的頓挫感，有推背感，新司機堅定喜歡電車，有保時捷外觀，有大沙發，有大電視，有無人駕駛，前者說后者不保值，后者笑前者老土。

后來發現不是車的問題，而是兩類不同需求的人在爭論，油車保值，但電車開著爽，且能買電車的，家里一般都有油車，開滴滴除外。

回歸房子也是如此，四代住宅露臺灰塵大，隱私問題，安全隱患都存在，但室內，室外贈送多，戶型尺度好，三代可封閉，干凈好打掃，沒有走光困擾，且二手房存量巨大。

為什么一定是誰要代替誰，而不是共存，短期內，同樣價格，四代的沖擊，更多是產品升級，賣相更新，偏向改善，而長期看，三代的需求，更多是價格便宜，所見所得，偏向剛需。

當買油車還是電車困擾時，很多家庭是既有油車，也有電車，當買四代困擾時，一些家庭是既住三代，也體驗四代。

問：都說軟西是未來之光，但軟東房子賣的更好，明明東邊都是住宅？

答：反而目前的現狀，軟東和軟西房市都一般，而挨著軟件新城的灃東融合區是一片火熱，更大贈送，更好戶型，更低價格，主打一個實惠，共享軟件新城公園，商業的同時，一平便宜大幾千。

過往軟西更優是成立的，魚化寨還沒拆遷，周邊住宅地供應有限，有是產城融合區，又有公園，地鐵，商業規劃，全然一個新城面貌。

（軟件新城實景）

但兌現上確實延期了，過去幾年高新三期配套拔地而起，軟西一動不動，地鐵沒聲音，商業沒聲音，公園也沒聲音，還是幾年前的老樣子，難免讓大家心里沒底。

甚至住宅上，東邊以海棠三章、保利天瓚為首，四代住宅，會所不斷升級，虹吸丈八北路老高新換房，反而是西邊，西派國樾賣到新房，中海云水觀園，一直有貨。

配套兌現的問題，購入價格過高的問題，產品未升級的問題，灃東分流的問題，都在影響大家對于軟西的預期，包括周邊園區內的高收入預期，不少人也面臨降薪裁員。

反而東邊，三環內，老高新人換房，不愿意出三環，就圖父母近，子女近，賣的都還挺好！

問：軟東學校配套咋樣，新建學校和高新三期，軟西比，什么檔次？

答：從數量上看，確實是量大管飽，化龍一路沿線，幾乎每隔一個路口，就是一所學校，十三小、十二初、一校、十四、十五、十六小、四完中學、十初等等，統一名校+模式，幫扶發展。

但都是新建學校，都是新生源，甚至都是新老師，能解決的就是有學上，非要其中找出優質學校，成長時間，條件，成績也不允許，最多就是家長反饋硬件很好，老師認真，校風不錯。

并且還有關鍵問題，生源，軟東是拆遷以后換來的開發用地，此前的魚化寨、紅廟村，小煙莊、曹里村、陳林村等，大家生源都是商品房+安置房混編的，像軟西那種純商品房生源，小鎮做題家家長條件也不存在。

所以軟東到底是十五小好，還是四完好，或是更直接的四校好呢？我拋磚引玉，專業人士評論區聊聊。

問：媳婦為上班近，非要買老破大，我怕砸手里，怎么辦？

答：看似是買房問題，實際是家庭里誰說了算，主導權的難題，那就想清楚，買這套房子是為了解決什么核心問題。

比如，上學，二手好學區，一定是遷就學校，犧牲生活環境，住老破小，陪讀租房的不在少數，兼顧新房，要么貴，要么沒有好學校。

比如，上班近，對于996打工人，加班家常便飯，女生又要顧娃輔導作業，照顧家里人，路上短通勤時間是非常必要的。

要不每天天黑出門，天黑回家，再好的房子，幸福感也很低，可以靠考慮單位附近租房，周末回自己房子居住。

比如，考慮保值，那就別買房了，二手，新房現在買，只有消費自住需求，不談保值，各種背刺很容易，心臟不好的心情也不好，如果接受買房會賠，房價不漲，那選擇太多，200萬以下剛需，曲江二期一堆撿漏。

所以，到底你家遷就誰，誰說了算？

問：買房自住，考慮品質和五年后流通性，萬科、保利、中海、華潤怎么選？

答：恐怕已經買的業主，當年搖號上車的，自己也擔心五年后的流動性，心里沒底，那現在買二手的，不是更慌？天悅、國賓、大城、九里都是上一波行情里的成功小區，前提你是一手業主。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差！

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而當下，受制于市場普跌，價格都有下降，但也是曲江，高新區域的一梯隊，核心賣點是有學校，前者鐵一曲江，后者高新四校，小面積上學需求，還是一直在的，但分流也嚴重。

比如保利天悅被高新CID中海學仕里分流，國賓被海棠三章分流，大城北陽光城plus、翔悅天下等分流。

居住品質上，九里的洋房，大城的疊拼，保利的合院、國賓的大平層都挺好，入住率也不低，流通上，都不好賣，想要兼顧很難。

不妨考慮新房，曲江的金茂、邦泰，軟新的綠城、邦泰，高三的鐵建越秀樽樾，新房賣相好，起碼能給你更好的流通信心。

問：曲江上班，綠城熙海棠和中海錦業元晟，誰更有性價比？

答：價格上，基本找不出區別了，200萬以內小面積三室都夠，綠城在高新19000+ ，中海在雁塔18000+，差異在別的地方。

地段上，綠城屬于高新，享受高新教育，近十四小，周邊少公園，缺商業，且西側靠近三環，有噪音問題，賣點在于大門，立面顏值很高，戶型常規但贈送很大，熙海棠算高新的二類板塊，需要價格優勢，才好流通。

（雁南公園實景）

而中海在雁塔，算一類板塊，周邊宜家，雁南公園，各種住宅區非常成熟，雖然居住密度高，但生活便利，中海的四代宅，在周邊也是領先于金地、萬科、融創的存在，短板在于容積率偏高，樓間距不大。

買中海，上限不高，下限很穩，交付，物業，綠化水平等，在剛需盤里可以做到一梯隊，買綠城，顏值很高，景觀，物業，綠化也不錯，產品比周邊紫薇、高科要強不少。

到底是周芷若好呢，還是趙敏好呢，好糾結，不如就小昭吧，看把張無忌糾結的！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

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作者：Kikyo

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