文︱劉德科

來看今天〔2025/4/25〕政治局會議關于房地產的表述：「加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。」

我們主要看到了這四個看點——

第一，把「城中村和危舊房改造」放到了更突出的位置

第二，收儲政策不如預期，需要優化

第三，需要加碼增量政策，持續鞏固已取得的成績

第四，房地產仍然處于化風險的敘事框架之內

城中村和危舊房改造

第一，把「城中村和危舊房改造」放到了更突出的位置。

今天的政治局會議在談及房地產時，第一句話就是「加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造」。

「城中村和危舊房改造」是穩樓市的大招。這個大招，一直放在工具箱里，通常是不會拿出來用的。為什么我們知道工具箱里有這個大招？你去看2023年的4·28政治局會議與7·24政治局會議，都提到了「積極推動城中村改造」。這兩年，這項工作確實有在做，但主要是按正常節奏推進，并沒有上升到突出位置。

跟2023年的「城中村改造」相比，現在的提法變成了適用范圍更大的「城中村和危舊房改造」。

去年底的中央經濟工作會議和今年初的政府工作報告，都已經提到了「加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」；現在，政治局會議再把這句話說一遍，顯然更具分量。

這很可能意味著：「城中村和危舊房改造」這個一直被放在工具箱里的大招，將「有力有序」地出箱制勝。

昨天我們在討論房票問題的文章中，提出了這樣一個觀測視角：央行或國家金融監管總局什么時候宣布啟用PSL〔抵押補充貸款〕為「城中村和危舊房改造」提供足夠的資金彈藥（當年的棚改就是靠PSL投放資金來激發出澎湃的樓市動力）。

商品房收購政策

第二，收儲政策不如預期，需要優化。

今天的政治局會議明確提出了「優化存量商品房收購政策」。

2024年的「5·17樓市新政」最先提出收儲政策，當初的想法主要是「支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」〔國務院政策例行吹風會介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，2024/5/17〕。

由于商品房跟保障房的匹配度較低——兩者的地段、價格、戶型面積、物業服務等要素都是邏輯迥異，所以收儲政策在落地時推進速度較慢，效果不如預期。比如央企中海地產在其2024年中期業績會上的坦言，很有代表性：「目前多個城市收儲計劃和價格情況來看，更適合于一些中小戶型、低單價、低總價住房。中海強聚焦一線、強二線城市的核心地段，總體以改善產品為主，主要的產品與收儲的需求不是特別匹配。我們將積極關注這一政策的進一步發展情況。」

現在，政治局會議實事求是地提出了「優化存量商品房收購政策」，是給該政策重新定下了基調與方向。

實際上，我國的保障房是一個內涵非常豐富的概念范疇：從保障對象上看，它既包括狹義保障房（面向中下收入群體），也包括人才房和回遷安置房；從分配機制上看，既有出租，也有售賣，還有配給。

所以，沒有必要把收購商品房的用途局限在「配售型或配租型保障性住房」上，如果能結合房票機制把用途擴大到人才房和回遷安置房上，甚至放在爛尾樓項目的期房合同置換上〔詳見，德科未來城市，2025/4/22〕，那么政策功效無疑會更大。

持續鞏固穩定態勢

第三，需要加碼增量政策，持續鞏固已取得的成績。

從國家統計局的數據來看，一季度全國新建商品房銷售額的同比跌幅已經收窄到了2.1%——對比一下，2024年全年跌幅是17.1%。

今天的政治局會議明確提出了「持續鞏固房地產市場穩定態勢」。這意味著全國房地產開發投資、新開工量、銷售量等關鍵指標的跌幅還要不斷收窄，直至回正。倘若現有的存量政策無法達到預期目標，那么加碼增量政策是必然之選。

防范化解重點領域風險

第四，房地產仍然處于化風險的敘事框架之內。

今天政治局會議關于房地產的表述，仍然是在「要持續用力防范化解重點領域風險」的敘事框架展開的——房地產跟地方債、資本市場被一同放在了化風險的段落下。

這意味著提振樓市仍然任重道遠，仍然需要逢山開路、遇水架橋的的闖勁和干勁。

附錄：

過去十年34次

分析經濟形勢的政治局會議

關于房地產的表述

（2015-2025）

◆2025年4月25日：「加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢」

◆2024年12月9日：「穩住樓市股市」

◆2024年9月26日：「要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式」

◆2024年7月30日：「要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式」

◆2024年4月30日：「繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展」

◆2023年12月8日：「要持續有效防范化解重點領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線」

◆2023年7月24日：「要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和『平急兩用』公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案」

◆2023年4月28日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和『平急兩用』公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。要加強地方政府債務管理，嚴控新增隱性債務」

◆2022年12月6日：沒提房地產

◆2022年7月28日：「要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生」

◆2022年4月29日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展」

◆2021年12月6日：「要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環」

◆2021年7月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策」

◆2021年4月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價」

◆2020年12月11日：「促進房地產市場平穩健康發展」

◆2020年7月30日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展」

◆2020年4月17日：沒提房地產

◆2019年12月6日：沒提房地產

◆2019年7月30日：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段」

◆2019年4月19日：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制」

◆2018 年12月13日：沒提房地產

◆2018年10月31日：沒提房地產

◆2018年7月31日：「下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」

◆2018年4月23日：「要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患」

◆2017年12月8日：「加快住房制度改革和長效機制建設」

◆2017年7月24日：「要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制」

◆2017年4月25日：「要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制」

◆2016年12月9日：「加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制」

◆2016年10月28日：「注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險」

◆2016年7月26日：「抑制資產泡沫和降低宏觀稅負」

◆2016年4月29日：「要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策」

◆2015年12月14日：「要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場」

◆2015年7月30日：沒提房地產

◆2015年4月30日：「要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制」

你也可以翻一下

我們昨天寫的那篇文章

2025/4/24

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科